상가임대차보호법 상 임차인의 권리는?

 

 

자영업, 창업을 시작하는 상인들이 반드시 알아야 할 것이 있습니다. 바로 부당하고 억울한 일이 발생했을 때 법으로부터 보호받을 수 있는 나의 권리를 아는 것입니다. 분쟁 상황은 늘 예기치 못한 곳에서 흘러나오기 때문에 정확한 권리를 알고 있지 않는다면 적기에 권리 행사를 하기에 어려움이 있을 수도 있고, 미흡한 대처로 인하여 빈손으로 내쫓기는 안타까운 상황이 발생할 수도 있습니다. 그래서 오늘은 상가임대차보호법 상 임차인이 주장할 수 있는 대표적인 권리 2가지에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

첫 번째는 계약갱신요구권입니다. 점포를 자주 옮기는 것은 시간과 비용이 과도하게 낭비되기도 하고, 단골 고객을 확보하기에도 무리가 있어서 일반적으로 상인들은 충분한 시간을 한 장소에서 영업하기를 원합니다. 그러나 각종 이유들로 임대인이 임차인을 내보내고 상가를 반환받으려는 상황이 자주 발생하는데요. 이때 임차인은 갱신요구권을 근거로 계약 존속, 연장을 요구할 수 있습니다. 2018년 10월 16일 이후 최초 계약이나 연장한 임대차라면 총 10년간 갱신요구권을 주장할 수 있습니다. (그 이전에 체결한 계약은 구법에 따라 5년간 보호가 가능합니다.)

 

계약 연장을 결정하는 기간은 만기일로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 이루어지며, 이때 양측 모두 조건 변경 및 해지 통보 등이 없었다면 묵시적으로 연장된 것으로 판단합니다. 이때는 환산보증금 초과 여부에 따라 계약기간이 결정됩니다. 환산보증금 이내 상가는 1년의 약정을 받아 갱신된 것으로 판단하고, 초과하는 상가라면 기간의 약정 없이 쭉 연장되었다고 판단합니다.

 

 

 

두 번째 상가임대차보호법 상 임차인의 권리는 영업 가치를 회수하는 것입니다. 장사를 시작할 때 시설비로 투자한 금액이나, 영업을 하면서 쌓아나간 노하우, 신뢰도, 유명도, 지명도 등을 인수받을 적자를 찾아 넘겨주면서 이에 대한 금전적인 대가를 회수하는 것입니다. 법적으로는 계약종료일 6개월 전부터 계약종료 시점까지 보호받게 되며, 이 때 신규임차인을 찾아 권리계약을 체결하고 건물주에게 주선하여 신규 임대차 계약 체결을 요청하시면 됩니다. 이 과정에서 아무런 문제없이 끝났다면 안전하게 영업 가치를 회수하게 된 것이지만, 건물주의 방해 행위가 시작되면 상황은 복잡다단해집니다.

 

‘내가 직접 사용할거다.’, ‘건물이 매각되었다.’, ‘특약사항에 영업 가치 주장하지 않기로 약속했다.’ 등의 이유들로 신규 계약 체결을 거절하고, 신규임차인이 결국 모든 계약을 포기하게 되면 임차인의 권리금 회수 기회는 무산되는 것입니다. 그러나 상가임대차보호법에서는 임차인의 영업 가치 회수 기회를 보호하고 있고, 위의 사유는 계약 거절의 정당한 사유가될 수 없기 때문에 건물주가 정당하지 않은 이유로 훼방을 놓는다면 손해배상청구 소송을 진행하시면 됩니다.

 

법에서 아주 엄격하게 임차인들의 권리를 보호하고 있지만, 실질적으로 손해배상소송의 판례를 살펴보면 임차인들의 승소율이 생각만큼 높지가 않은데요. 그 이유는 미흡한 대처와, 제대로 된 만기일을 파악하지 못한 경우들이 대부분입니다. 이러한 기본적인 실수가 발생하여 엄청난 피해를 입지 마시고, 분쟁이 생겼을 경우 혼자 부정확한 대처를 하기 보다는 즉시 법률 전문가의 조력을 받아 적절한 조치를 취하며 사건을 정확하게 마주해나가야 합니다.

 

 

 

 

서울 강남의 한 체육학원 임차인 J씨는 다행히 적기에 법률 전문가의 도움을 받아 성공적으로 사건을 마무리할 수 있었는데요. 더 자세히 알아보겠습니다.

 

2015년 3월에 영업을 시작해 5년의 기간 동안 문제없이 학원 운영을 이어오던 와중 건물주가 갑자기 건물 매각 및 명도를 통보해왔습니다. 너무나 갑작스럽게 상가에서 내쫓길 위기에 처한 임차인 J씨는 즉시 법률 검토를 받았습니다. J씨 측 대리인은 내용증명 등을 통해 건물주의 주장은 임차인의 권리 회수를 방해하는 것이며, 현재와 같은 입장을 고수할 경우 제기할 법적 대응에 대해서까지 알리며 고강도로 압박해나갔습니다. 건물주 측의 반발이 그치지 않아 쉽지 않은 과정이 있었지만, 최종적으로는 2020년 11월 27일 서울중앙지방법원은 임차인의 손해를 인정하는 강제조정결정문을 내렸고, 건물주는 약 1억 3,300만원을 지급하라는 결론을 내렸습니다.

 

 

 

귀책사유가 없는 상가 세입자들이 부당하고 억울한 일에서 벗어날 수 있도록 상가임대차보호법이 존재하지만, 임대인과 분쟁이 생겼을 때 적극적으로 나서지 않으면 권리 행사에 어려움이 생기게 됩니다. 특히나 이러한 분쟁은 초기에 확실히 대처해두는 것이 중요하므로, 건물주와 극심한 갈등이 예상되는 상황이라면 즉시 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.