'재건축명도소송'에 해당되는 글 2건

"임대인이 무조건 나가라는데...어떻게 해야 하나요?"

상가 임차인이시라면 오랜기간 한 곳에서 안정적으로

장사를 하시면서 단골도 만들고 영업 노하우를 쌓으면

좋겠지만, 그렇지 못한 게 실상 입니다.

임대인이 건물 인도를 요구한다면 무조건 나가야 하는건 아닙니다.

먼저 자신이 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아보셔야 합니다.

만일 계약갱신요구권이 있다면, 갱신을 주장하시고

갱신권이 없다 하더라도 권리금 회수가 가능하십니다.

＊하지만 월세 3기 연체, 무단 전대 등 귀책사유가 있다면

계약갱신청구권 혹은 권리금 회수가 불가해질 수 있으니

자신의 상황에 대한 명확한 법률적 판단이 가장 중요합니다.

상가건물 임대차 보호법에서는 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을

보호하고 있습니다. 임차인이 좀 더 안정적으로 장사를 할 수 있도록

돕는 것 인데요. 따라서 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리를

침해할 수 없습니다. 여기서 정당한 사유란 법에서 지정한 사유이어야 합니다.

또한, 법 조항으로 제정해뒀다고 해도 해석이 애매모호한 부분이 있기 때문에

주관적으로 판단해 적법하다고 여기시고 행동하신다면

오히려 피해가 더 커질 수 있습니다.

임대인이 계약갱신권을 보장해주지 않고, 임차인의 권리금 회수기회를

보호해주지 않아도 되는 사유는 여러가지가 있지만

오늘은 '재건축'에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

저희 사무소로 전화 주시는 임대인 혹은 임차인 분들 중

상당히 많은 분들이 재건축을 사유로 분쟁이 생겼다고 하십니다.

임대인 입장에서는 내 건물인데 내 맘대로도 못하냐,

임차인 입장에서는 갑작스러운 재건축 통보가 말이 되냐 등등

분쟁 해결을 위해 본 사무소를 찾아오시곤 합니다.

상임법 상 정당한 사유로 인정되는 재건축 사유는 단 3가지 입니다.

1. 계약체결 당시, 임대인이 임차인에게 재건축 일정을 구체적으로 고지한 경우

단순히 '재건축 하게 되면 건물을 인도한다.'라고

특약을 맺으신다 하더라도 "구체적"이지 않기 때문에 정당한 사유가 될 수 없습니다.

공사 시기, 소요 기간 등 상세하게 임차인에게 고지해야 합니다.

2. 건물이 노후 됐거나 훼손 돼 안전사고의 위험으로 재건축 혹은 철거가 필요한 경우

임대인의 주관적인 판단으로 이뤄지는 것은 안됩니다. 안전진단 평가를 통해

D등급을 받았을 경우, 정당한 사유로 인정 됩니다.

3. 다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우

구체적이지 않은 재건축 사유는 자칫 혼자 대응하시다가

임차인으로부터 손해배상 청구 소송을 제기 당하실 수 있습니다.

전문가와 함께해 피해를 줄이시길 바랍니다.

임대인, 임차인 각 상황에 따라 재건축을 사유로 진행되는 소송이

어떻게 흘러갔고, 결과는 어떠했는지 살펴봤습니다.

분쟁이 발생했다면 먼저 전문가에게 상황 판단을 받아보셔야 합니다.

개인적인 판단 하에 감정적으로 대처하신다면 오히려 더 큰

피해를 받으실 수 있기 때문 입니다. 전문가의 철저한 판단 하에

대응해야만 피해를 최소화 하실 수 있습니다.

임차인이 주장할 수 있는 권리는 어떤 것이 있을까요?

가장 많이 들어보셨을 것 같은 조항은

제 10조 계약갱신요구권, 제10조의 4 권리금 회수 기회 보호

이 두 가지 이실 것 같습니다.

임대인과 임차인 사이에서 큰 분쟁이 없으시다면,

임차인은 자신의 권리를 주장하며 장사를 지속하실 수 있습니다.

하지만 분쟁이 생기고, 합의가 이뤄지지 않는다면 법적인 조치를 취하는 등으로

자신의 권리를 보호 받으셔야 합니다.

임대인은 정당한 사유가 없다면,

임차인의 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를

방해할 수 없습니다.

만일 정당한 사유 없이 이를 방해하셨다면 손해배상 청구 등

법적인 책임을 지셔야 할 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

정당한 사유에 포함되는 조항에서 가장 애매한 것 중 하나가

바로 '재건축' 입니다.

상임법 상 갱신 거절이나 권/리/금 회수 기회를

보장해주지 않아도 되는 재건축 사유는 3가지가 있습니다.

1번이 가장 애매하게 느껴지실 것 같은데요.

'구체적으로' 계획을 고지하였는지 여부가 중요합니다.

만약 '상가를 재건축 할 시 건물을 명도한다.' 라는 특약을 체결하셨어도

구체적으로 고지된 것이 아니기 때문에 정당한 사유에 포함될 수 없습니다.

또한, 합의를 통해 체결하신 것이라 하더라도

상임법 상 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

의뢰인 : 임차인 J씨

업종 : 음식점

계약기간 : 2012년 ~ 2017년

2012년부터 서울시 소재 한 상가 건물에서 음식점을 운영해온 임차인 J씨.

계속해서 운영을 지속해오다가 계약 만료를 7개월 앞두고

계약 종료 시 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라고 요청했습니다.

하지만 임대인 측은 J씨가 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 없다고 주장하며

협조해주지 않을 것 같은 태도를 취했는데요.

5년 간 영업을 하며 쌓은 유무형적 가치 등을 상실할 위기에 처한 J씨는

본 사무소를 찾아 법률적인 도움을 요청했습니다.

본 사무소는 임차인 J씨가 권리금을 회수할 수 있는 권리가 있다는 것을

판단했고, 이에 따른 법적 절차를 밟아 나갔습니다.

계약 만료를 1개월 앞둔 2017년 9월, 임차인 J씨는 신규 임차인을 구해

양도양수 계약을 체결했고, 본 사무소는 임대인 측에

신규 임대차계약 체결을 요청했습니다.

하지만 임대인 측에서는 불리한 조건을 내걸었는데요.

'재건축 시 조건 없이 건물을 인도한다.'

'신규임차인은 상임법 상 5년의 계약갱신요구권을 보호받을 수 없다.'

여기에 보증금 100% 증액, 월차임 50% 증액을 요구하는 등

명백히 부당한 계약 조건을 내세우며 이를 따르지 않는다면

신규 계약은 체결하지 못하겠다고 주장했습니다.

불합리적인 조건에 신규 임차인은 계약을 체결할 수 없었고,

이에 임차인 J씨와 체결한 양도양수 계약은 파기 되었습니다.

임대인의 방해로 인해 손해가 발생한 J씨.

건물주를 상대로 권리금 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

본 사무소는 임대인의 구체적이지 않은 재건축 주장은 정당한 사유가 아니며,

조건으로 내세운 조항들이 부당한 조건임을 증거를 토대로 입증해나갔습니다.

2018년 8월 서울동부지방법원, 임차인 J씨 전부 승소 판결!

'임대인은 임차인에게 4,300만 원을 배상하라.'

판시 이유 : 상임법 제10조의4가 규정한 정당한 이유에 해당한다고 보기 어렵다.

또한, 재건축의 구체적인 계획이 없음을 스스로 인정하고 있으므로 권리금 회수 방해로 볼 수 있다.

분쟁이 발생하셨다면 초기부터 법률적인 대응을 하셔야 합니다.

적법한 절차를 밟으면서 자신의 권리를 주장해야

피해를 줄이고, 권리를 보호 받으실 수 있습니다.