상가계약시 주의사항, 임차인 숙지해야 할 점은 [중기이코노미]

세입자에게 불리한 임대차계약 내용이 효력을 가질 수 있을까요?

 

생각보다 많은 분들이 자신에게 불리한 특약임에도 불구하고 체결하고 있으십니다.

건물주와 임차인이 법적으로 대등한 당사자로서 계약을 체결한다고는 하지만,

현실의 임대차계약에서는 경제적 약자인 임차인에게 일방적으로 불리한 계약이

체결되는 경우가 자주 있는데요.

 

특히, 상권이 발달한 곳이거나 좋은 자리일 때 임대인의

불리한 요구에도 임차인은 추후 큰 분쟁으로 이어질 수 있음에도

이를 인지하지 못하고 임대차계약을 체결하기도 합니다.

 

 

 

임차인 분들께서 가장 많이 문의하시는 질문들을 토대로 살펴보겠습니다.

 

① 두달치 월세 밀리면 계약 해지?

먼저 가장 많이 문의하시는 질문을 보시겠습니다.

임대차계약서에 '두 달 치 월세를 밀리면 바로 해지할 수 있다'는 조항이

효력이 있는지 많이들 궁금해하시는데요.

 

답부터 말씀드리면 효력이 없습니다.

상임법은 임차인이 월세 3기에 달하는 금액을 연체했을 때,

임대인이 그 즉시 계약해지가 가능하도록 하고 있습니다.

 

상임법은 강행규정이기 때문에 이에 반하는 내용은 무효 입니다.

따라서 임차인은 '월세 2개월을 밀리면 해지한다.'는 계약을 맺으셨어도

3기 차임액에 달하는 금액을 해지하기 전까지는 계약해지를 당하지 않습니다.

 

※ 주택임대차보호법의 경우 월세 2개월 미납 시 계약해지 가능합니다.

또한, 월세 3개월 미납 후 모두 갚았다고 하더라도

3개월 미납하신 이력이 있다면 추후 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을

보호 받지 못하시기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

② 건물이 팔리면 언제든 나간다?

현재 상임법의 경우 임차인의 계약갱신요구권을 10년까지 보장하고 있습니다.

(구법 5년)

따라서 임차인은 10년의 임대차 기간을 법으로 보장 받고 있는 것 인데요.

위 계약내용의 경우 10년의 기간을 보장하지 않고 임대인이

언제든 계약해지를 할 수 있도록 권한을 준 것으로 보이기 때문에

앞서 말씀 드린 것처럼 강행규정에 반하는 내용으로 무효 입니다.

 

③ 권리금 주장을 하지 못한다?

본 사무소로 전화 문의 주시는 분들 중 상당히 많은 분들이

계약 체결 당시, '임대인은 권리금을 인정하지 않는다.'는

특약을 맺었는데 권리금 회수가 가능한지 여쭤보시곤 합니다.

 

계약 당시에는 권리금이 무엇인지 잘 모르고 있었거나,

임대인의 요구로 어쩔 수 없이 체결한 경우이십니다.

 

해당 조항은 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하지 않고,

권리금 회수기회의 보호 또한 포기한다는 내용으로 볼 수 있는데요.

 

이 또한 강행규정에 반하는 것으로 그 효력이 없습니다.

따라서 임차인은 계약내용에도 불구하고 일정한 요건을 갖춰 임대인에게

권리금 회수기회를 보호해 줄 것을 여전히 요구할 수 있습니다.

 

하지만 계약내용으로 '제소전 화해'까지 받은 경우엔 달리 봐야 합니다.

대법원은 재심 절차에 의해 구제 받는 것은 별론으로 하고 강행규정에 반하는

내용이라고 할지라도 제소전 화해를 신청해, 법원이 작성한

화해조서의 내용은 그 효력이 인정된다는 입장 입니다.

 

즉, 앞서 언급한 효력이 없는 조항으로 제소전 화해가 작성된 상태라면,

임차인에게 불리한 계약이라고 할지라도 그 효력이 인정되고

이에 따라 재판을 받을 것도 없이 명도집행까지 당할 수도 있는 것 입니다.

 

물론 명백히 강행규정에 위반한 내용으로 제소전 화해를 신청하면,

법원은 심사를 거쳐 해당 내용을 삭제 혹은 수정할 것을 요구해 분쟁을 미연에 방지하고 있습니다.

 

이외 계약서에 작성한 내용은 강행규정에 위반 되는 경우 등을 제외하면 어느 일방에게 불리하더라도

당사자들은 이를 준수할 의무가 있습니다. 따라서 임차인들은 계약 체결 시부터 부당하게

불리하다고 생각되는 내용이 있으면 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

 

특히, 소송절차를 거치지 않고 바로 집행까지 가능하게 하는 제소전 화해를 받는 경우라면

더욱 더 충분한 상담을 받아야 예상치 못한 문제로 손해가 발생하는 것을 방지할 수 있습니다.

 

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