'상가임대차보호법계약갱신요구권'에 해당되는 글 3건

임대차 계약을 체결했다고 해서 창업을 위한 모든 준비 과정이 끝난 것은 아닙니다. 이제 막 한 고비를 넘기신 것인데요. 이후에는 인테리어 및 시설 수리, 고객 유치를 위한 광고 및 마케팅, 메뉴 개발 등 하나부터 열까지 임차인의 손이 안 닿는 곳이 없으며, 초기 투자 비용은 또 왜이렇게 많이 드는지 아마 대부분의 임차인의 마음 속 한 켠에는 영업을 시작하기 전 불안하고, 조급한 마음이 어느정도 있을 것입니다.

그래서 최소한 초기 투자 비용을 회수하기 위해서는 일정 기간 이상의 임대차 계약기간이 보장되어야 하는데요. 상가임대차보호법 계약갱신요구권 조항에 따르면 세입자들은 10년간 연장을 요구할 수 있습니다. 그러나 이렇게만 알면 안됩니다. 더 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

원래 구법에 의하면 임차인들은 5년간 연장을 주장할 수 있었습니다. 그러나 임차를 하고, 고객을 유치하고, 안정적인 영업 상태로 만들기까지 실질적으로 5년이라는 시간은 턱없이 부족했습니다. 그리하여 2018년 10월 16일 해당 법은 개정되어 10년으로 기간이 2배 늘어나게 되었습니다. 단, 개정법에 현존하는 모든 임대차가 적용되는 것은 아니며 개정일 이후 최초로 계약했거나, 갱신된 상가에만 해당합니다. 즉, 그 법 개정일 이전에 계약을 했고, 갱신 이력도 없다면 5년에 해당합니다.

상가임대차보호법 계약갱신요구권이 보장되기 때문에 이 기간 내 임차인은 정당한 법적 근거를 두어 갱신을 요청할 수 있고, 만일 건물주가 본인이 직접 사용할 예정이라거나, 재건축 통보, 매매계약 통보, 막무가내로 퇴거 요청 등을 하여 세입자를 내보내고자 한다면 법률 전문가의 도움을 받아 권리를 잃어버릴 위기에서 벗어날 수 있습니다.

그렇다면 5년 혹은 10년의 기간이 지난 장기 임대차의 경우라면 건물주가 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 그렇다고 해서 빈손으로 내쫓긴다는 뜻은 아닙니다. 나갈 땐 나가더라도 그동안 쌓아나간 영업적 가치에 대해서는 주장할 수 있습니다. 신규임차인을 찾아 양도양수계약을 체결한 후 건물주에게 주선하는 과정을 통해 권리를 행사할 수 있으나, 이때도 마찬가지로 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다.

갱신요구권이 없는 상황에서도 대처만 잘하면 건물주들이 권리금 압박에서 벗어나기 위한 회유책으로 갱신을 해주는 경우도 종종 있는데요. 경기도 남양주 약국 임차인 Y씨의 사례를 통해 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

2013년 개업하여 아낌없이 투자하고, 성실하게 영업하여 약국을 운영한 Y씨는 오랜시간 한 장소에서 영업을 계속하는 것이 유일한 목표였습니다. 그러나 2019년경, 건물주는 직접 상가를 사용할 예정이라며 계약해지를 통보했고, 당시 상가임대차보호법 계약갱신요구권이 5년이었기에 더이상 갱신은 불가한 Y씨는 법률전문가를 찾아나섰습니다.

이후 내용증명을 통해 갱신이 어렵다면 권리금 회수를 할 수 있도록 협조를 요청했고, 이 과정에서 건물주는 월세를 20% 인상하는 등 방해 행위가 계속되었지만, Y씨 측은 포기하지 않고 법적 권리를 고지하며 법률적으로 압박했습니다. 그러자 고액의 손해배상 소송이 들어올 수도 있겠다고 판단한 건물주 측은 재계약을 체결해주겠다며 합의를 요청했습니다. 결국 2020년 5월 22일, 임대료 인상 없이 동일한 조건으로 임차인 Y씨와 건물주는 재계약에 성공했습니다. 장기 운영을 희망하던 Y씨에게는 가장 최선의 결과가 나왔습니다.

계약갱신과 관련한 조항이 개정되면서 많은 분들이 본인의 점포가 몇 년에 해당하는지 조차 제대로 모른체 영업을 하고 있습니다. 권리를 제대로 알아야 주장할 수 있으며, 건물주의 방해행위가 발생했을 때 확실하고, 올바르게 대처할 수 있습니다. 상가임대차보호법 계약갱신요구권에 대해서 잘 알아보시고, 혹여 판단에 어려움이 있거나, 막무가내로 해지통보를 받은 경우라면 전문가의 도움을 받아 임차권 존재 확인 청구의 소 등의 적절한 법적 대응에 돌입하시기 바랍니다.

상가 임대차보호법 계약갱신요구권 최대 몇 년?

장사를 하는데 있어서 중요한 요소들은 참 많습니다.

신경써야할 것들도 많고요.

그러나 가장 기본적으로 보장되어야 하는 것은

바로 계약기간입니다. 아무리 모든 것이 준비되어

있다고 할지라도 계약을 연장하지 못한다면

새로운 점포를 다시 알아보기 위해

시간과 비용 등을 소비해야하는 수밖에 없기 때문입니다.

어느 한 곳의 상가를 임차하여 이제 겨우

안정적인 영업을 시작했는데 건물주의 막무가내

퇴거통보에 대항할 수 없다면

임차인 측의 손실은 상당할 것으로 보여집니다.

그래서 상가 임대차보호법 계약갱신요구권 기간을

정해두고 있습니다. 자세하게 알아보겠습니다.

2018년 10월 16일 기준으로 해당 법이 개정되었습니다.

구법에서는 5년, 현행법에서는 10년인데요.

그렇다면 내 상가가 몇 년 보호에 해당하는지 어떻게 파악할까요?

개정일을 기준으로 이전에 체결된 계약은 5년,

이후에 최초 혹은 갱신된 임대차는 10년간 보호가 가능합니다.

기간을 파악하였다면 그 다음은 갱신을 요청하는 방법입니다.

계약종료 6개월 전에서 1개월 사이에 갱신의사를 밝히고,

이때 건물주는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

그렇다면 이미 상가 임대차보호법 계약갱신요구권이

소멸된 임대차는 어떻게 할까요?

법적으로 보호하고 있는 기간이 도과되었기 때문에

사실상 연장을 요청하기는 어렵습니다.

다만, 영업을 하면서 쌓아나간 가치들을

금전적인 대가로 회수할 수 있습니다.

이는 계약종료 전 6개월 동안 이루어집니다.

이 기간 동안 점포 인수에 관심 있는 사람을 찾아

건물주에게 소개하고 신규 임대차계약이 체결되면 성공입니다.

이때에도 임대인은 정당하지 않은 이유로

이를 거절하거나 방해할 수 없습니다.

경기도 오산의 약국 임차인 K씨는 10년 이상을

한 장소에서 성실히 영업했습니다.

그러던 중 건물주는 충분히 오랜 기간 영업했으니

이제는 더 이상 연장의 뜻이 없다며 계약해지를 통보했습니다.

그러나 빈손으로 나갈 수만은 없던 K씨는

신규임차인을 찾아 영업 가치 회수 기회 보호를 요청했습니다.

그러나 건물주는 본인의 가족이 운영할 예정이라며

신규임대차계약을 체결할 수 없다는 거절의사를 표해왔고,

K씨는 막대한 금전적 피해가 발생할 위기에 처했습니다.

임차인 K씨가 선임한 대리인은 건물주의 대응은

명백한 영업 가치 회수 기회를 방해한 것이며,

방해가 지속될 경우 K씨의 손해에 대한

법적 책임을 물을 것이라며 압박해나갔습니다.

결국 임대인은 본인 입장의 불리함을 깨달았고, 한발 물러섰습니다.

2020년 10월 31일, 임차인 K씨는 신규임차인으로부터

2억 5천만 원을 지급받을 수 있었습니다.

상가 임대차보호법 계약갱신요구권이 없으면

영업 가치를 회수할 기회도 함께 소멸된다고

잘 못된 정보를 알고 계시는 경우가 많은데요.

법적으로 보나, 판례로 보나 갱신요구권이 없는

이들도 영업 가치는 회수할 수 있습니다.

분쟁 전문가의 조력 없이 혼자서 진행하려고만 할 때

가장 위험한 점이 바로 이러한 부분입니다.

불확실한 정보로 받아 마땅한 권리를 놓치기 때문입니다.

분쟁 발생을 인지한 즉시 전문가의 정밀 검토를 받아보시기 바랍니다.

창업을 시작하시는 분이라면 어떻게든 노력해

사업을 번창시키는 것이 목표이실 텐데요.

생계와 직결되기 때문에 더욱 더 신중을 기할 수 밖에 없을 것 같습니다.

실제로 많은 분들이 창업을 하기 전, 창업 박람회도 가보고

유명 프렌차이즈 업체들에 상담도 받아보는 등 노력하시는데요.

이런 노력들은 창업을 시작하기 전에만 하는 것은 아닙니다.

사업을 시작하고 나서도 어떻게든 번창시키기 위해 노력하시는데요.

SNS의 발전으로 방법은 다양해지고 경기 불황으로

성공하기는 힘들기만 하다고 합니다.

실제로 한 때 유행처럼 번졌던 치킨집 개업이

지난해는 폐업한 곳이 더 많다고도 하는데요.

그만큼 장사를 하기도, 그것을 유지시키고 안정시키는 것도 쉽지는 않아 보입니다.

사업이 안정이 되려면 긴 시간 한 곳에서 꾸준히 장사를 할 수 있어야 하는데요.

현재 우리나라는 상임법으로 임차인의 계약기간을 보호하고 있습니다.

2018년 10월 16일, 상가임대차보호법이 개정됐습니다.

개정된지 1년 여를 앞두고 있는데요.

당시 많은 임차인 분들이 자신도 바뀐 법의 적용을 받는지 많은 문의를 주셨습니다.

무엇이 어떻게 변경된 것 일까요?

상임법은 임차인의 계약기간을 보호해주고 있었는데요.

최대 5년까지 그 기간을 보호해주고 있었습니다.

하지만 5년이란 시간은 개업을 하고 본격적으로 자리 잡아

이익을 창출하기엔 턱없이 부족한 시작이었는데요.

따라서 5년 적용이었던 법이 10년 적용으로 바뀐 것 입니다.

이로 인해 더 많은 임차인이 장사 기간을 보장 받으며,

안정적으로 장사를 할 수 있게 됐는데요.

하지만 모든 임차인이 이에 해당하는 것은 아니었습니다.

따라서 그 때 당시 문의 전화가 빗발쳤었는데요.

18년 10월 16일 이후 최초로 체결된 계약이거나,

갱신되는 계약이 이에 해당하는데요.

(묵시적 갱신도 해당합니다.)

a. 15년 9월 2년 계약 후, 17년 2년 재계약을 한 L씨.

개정된 법의 적용을 받을 수 있을까요?

- 받을 수 있습니다. 현재 상황에서는 구법의 적용을 받지만

구법의 적용을 받더라도 여전히 계약갱신요구권이

존재하며 이번에 갱신 했을 시, 개정된 이후 갱신되는 계약으로

10년의 적용을 받게 되는 것 입니다.

b. 14년 9월 3년 계약 후, 17년 2년 재계약을 한 K씨.

10년 적용이 가능할까요?

- 불가능 합니다. 현재로서는 구법의 적용을 받으며

만료되는 시점엔 계약갱신권이 존재하지 않기 때문에

더 이상 갱신이 불가합니다.

물론 이처럼 모든 상황이 자로 잰 것처럼 딱딱 

맞아떨어진다면 너무나 좋을텐데요.

그렇지 않은 경우가 너무나 많기 때문에 자신의 상황이

복잡하고 판단이 어려우시다면 전문가의 도움을 받아야 합니다.

그렇다면 묵시적 갱신의 경우는 어떠할까요?

상임법 상 묵시적 갱신은 1년마다 갱신이 된다고 보는데요.

민법 상 묵시적 갱신일 경우엔 기한이 없이 연장 되는 것이라고 보기 때문에

글 몇 줄로 설명드리는 것이 정확하지 않습니다.

민법의 적용을 받는 상가는 환산보증금 초과 상가인데요.

이런 상가일 경우 상임법의 일부 적용을 받으니 잘 알아두셔야 합니다.

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

재계약을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

그렇다면 법에서 말하는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요.

그러나 애매한 부분이 있기 때문에 임대인의 주장이

정당한 것인지 정확히 하고 싶으시다면 전문가를 통해 판단 받으셔야 합니다.

또한 위 사유에 해당하지 않음에도 막무가내로 나가라고 하는 상황이라면

법적으로 대응이 필요 합니다.

법이 개정된지 10개월이 지났음에도 여전히 자신이 몇 년까지 적용을 받는지

정확히 모르시는 분들이 많으신데요. 자신이 어떤 권리를 보호 받는지

정확히 파악하시고 분쟁 상황에 피해를 줄일 수 있도록 하시길 바랍니다.