상가임대차보호법 10년, 어디까지 적용될까

계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 개정된지 약 9개월이 지났습니다.

꽤 시간이 흘렀음에도 불구하고 여전히 자신이 10년의 적용을 받는지, 5년의 적용을 받는지

정확히 모르시고 문의전화를 주시는 분들이 있습니다.

 

간단히 말하자면 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 최초 임대차 계약이나

갱신되는 계약이 10년 개정법에 적용이 됩니다.

 

 

 

사실 글로 설명하기엔 한계가 있는데요.

예시로 들어 설명을 해드리겠습니다.

 

임차인 L씨는 2014년 9월, 임대차 계약을 체결해 고깃집 운영을 시작했습니다.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년, 그리고 1년을 다시 체결해

2019년 9월, 5년 만기를 앞두고 있습니다.

 

또 다른 세입자 K씨는 2015년 9월, 임대차 계약을 체결해 카페를 운영해왔는데요.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년 계약을 체결해

2019년 9월, 4년 계약 만기를 앞두고 있습니다.

 

L씨와 K씨 중, 어떤 사람이 10년 적용을 받을 수 있을까요?

L씨는 상임법 10년 보호가 불가능하며, K씨는 10년 주장이 가능합니다.

어느 부분에서 갈리게 되는 것일까요? 눈치채셨을 수도 있겠지만,

만기 시 계약갱신요구권의 여부에 따라 달라지는 것 입니다.

 

L씨는 5년 계약 만기로 구법의 적용을 받은 상태에서 갱신권을 더 이상 주장할 수 없고

K씨는 4년 계약 만기로 구법의 적용을 받는 상태에서 갱신권을 주장할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

그렇다면, 5년에서 10년으로 개정이 된 이유는 무엇일까요?

 

계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 임대차기간을 보장하기 위함입니다.

사실상 임차인이 사업을 시작하고 사업을 발전시키고

결과적으로 안정시키기엔 5년은 턱없이 부족한 시간이었습니다.

 

5년 이후 임대인이 나가라고 한다면, 임차인은 5년 뒤

새로운 곳에서 권리금을 주고 들어가고 또 다시 자리잡기 위해 노력해야 했는데요.

시간은 시간대로 비용은 비용대로 들여가며 사업을 지속해야 했던 것 입니다.

 

 

 

앞서 말씀드렸던 것처럼 18년 10월 16일 이후 갱신되는 계약이 소급 적용을 받으시는 건데요.

여기서 갱신되는 계약이란 묵시적 갱신도 포함이 됩니다.

상임법 상 묵시적 갱신은 1년 씩 갱신이 된 것으로 보는데요.

 

환산보증금 초과 상가일 경우 이야기가 조금 달라집니다.

그 경우 민법 상 묵시적 갱신의 적용을 받기 때문인데요.

민법 상 묵시적 갱신은 정해진 기간이 없이 연장된 것으로 보며

임대인이 계약해지 통보할 경우 6개월,

임차인이 해지 요구할 경우 1개월 뒤에  효력이 발생합니다.

 

따라서 해지 시점이 명확하지 않기 때문에 고액의 임대료를 내고 있어

환산보증금 초과 상가에 해당 되는 임차인의 경우엔

해지시점을 명확히 해 재계약 하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

임대인은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

즉 모든 임차인이 100% 계약갱신요구를 할 수 있는 것은 아닙니다.

그렇다면 정당한 사유엔 어떤 것이 있을까요?

 

1. 임차인이 월세 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 2. 거짓 혹은 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임대인 동의 없이 전대를 준 경우 5. 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물의 일부 또는 전부가 파손된 경우 6. 임대차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대차계약 체결 당시 재건축 또는 철거 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했거나 안전 상의 이유 혹은 다른 법령에 따라 재건축이 이뤄지는 경우 8. 임차인의 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

이 경우엔 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절이 가능합니다.

하지만 해석에 있어서 애매모호한 부분이 있기 때문에 계약갱신요구권이 있는데

임대인이 막무가내로 나가라고 하는 상황이시라면 법적대응을 하셔야 합니다.

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임차인 K씨는 어머니 사업을 이어받아 15년부터 커피숍 운영을 시작했습니다.

계약은 묵시적으로 갱신 됐고 사업의 발전을 위해 노력했습니다.

 

그렇게 계약을 이어오다가 17년 2월, 임대인 측에 계약해지를 통보했고

신규 임차인을 구해 권리금을 회수해 나가겠다고 알렸습니다.

 

이후 커피숍을 운영하겠다는 신규임차인을 구할 수 있었고

권리양도양수 계약을 체결했는데요.

 

그러나 임대인 측은 계약해지 요구는 받아들이겠지만

신규계약은 체결할 수 없다고 거절했습니다.

 

 

 

영업을 하며 쌓은 영업적 가치를 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처한 의뢰인은

본 사무소를 찾았고 법적 대응이 가능하다는 사실을 알게 됐습니다.

 

이후 K씨는 본 사무소를 법률대리인으로 선임했고,

신규임차인과 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했지만

임대인 측은 '상가를 리모델링 예정이다.'라며 신규 계약을 체결해줄 수 없다고 주장했습니다.

 

위에서 보셨던 것처럼 재건축 사유가 정당하다고 인정되는 경우는 단 3가지 입니다.

따라서 임대인 측의 주장은 정당하다고 볼 수 없는데요.

 

결국 임대인의 거절로 신규임차인과의 권리금 계약은 파기 됐고,

K씨는 손해가 발생해 권리금 손해배상 청구 소송을 제기 했습니다.

 

임대인 측은 K씨가 고의적으로 건물을 파손했으며 그에 따라 리모델링이

진행되는 것이기 때문에 자신의 행위는 정당했다고 주장했습니다.

 

분쟁 초반부터 함께했던 본 사무소는 임대인의 주장에 증거를 기반으로 반박했고,

임대인의 방해행위로 인해 손해를 입었음을 입증했습니다.

 

최종적으로 담당 재판부는 임차인 K씨의 손을 들어줬습니다.

 

'임차인 K에게 약 2,600만 원을 배상하라'

 

정당한 사유라고 주장하며 무리하게 해석해 주장하는 경우가 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 전문가를 통해 대응하셔야 피해를 줄이실 수 있습니다.