상가 권리금 보호법, 임차인의 권리!

2019년 5월 16일, 대법원 판결 알고 계신가요?

'계약기간과 관계 없이 권리금 회수기회를 보호해야 한다.'

몇몇 분들은 '계약기간'의 의미가 '계약기간이 아직 많이 남아있어도

권리금을 보호해야 한다.'는 의미로 받아들이시는 경우가 있는데요.

 

 

 

정확히 말하자면 '계약갱신요구권 여부에 관계 없이

권리금 회수기회를 보호한다.'는 의미 입니다.

 

대법원 판례가 나오기 전, 갱신요구권의 여부에 따라 하급심 판례가 엇갈렸는데요.

계약갱신요구권이 없는, 5년 이상 장사한 임차인이 권리금 회수 기회를 보호 받아야 하는지

아니면 계약갱신요구권이 없기 때문에 권리금 회수도 보호 받지 못하는지가 갈린 것 입니다.

이렇게 하급심 판례가 엇갈리고 있어서 더욱 혼선을 가져다 줬었는데요.

대법원 판례로 조금 더 많은 임차인분들이 권리금을 보호 받을 수 있게 되셨습니다.

 

하지만 무조건 해당 판결이 무조건 권리금 소송 승소를 의미하는 건 아닙니다.

적극적 주선행위 등 재판 과정에서 판단하는 게 많기 때문에

전문가를 통해 준비하셔야 합니다.

 

 

 

2015년 5월, 관행상으로 존재했던 권리금이 상가임대차보호법 규정으로 신설됐습니다.

법 조항으로 신설 되기 전엔 임대인이 임차인의 권리인

권리금을 중간에서 가로채 새로운 임차인을 받는 등 문제점들이 있었습니다.

하지만 권리금 보호 조항이 법으로 규정 되면서 많은 임차인들이

자신의 영업 가치인 권리금을 회수할 수 있게 됐습니다.

 

상가임대차보호법 제 10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 다라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해하여서는 안된다.

 

 

위 조항을 살펴보시면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이

권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없습니다.

만일 임대인이 정당하지 않은 사유로 신규 임대차 계약을 거절한다면,

임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.

 

만일 임차인이 월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체한 사실이 있거나,

임대인의 동의 없이 무단으로 전대를 줬다면

권리금 회수기회를 보호 받을 수 없으니 기억하셔야 합니다.

 

 

 

또한, 신규임차인이 보증금 혹은 차임을 지급할 자력이 없거나,

임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나

그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우,

상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우,

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우

위 조항 어느 하나에 해당하는 경우엔 임대인이 신규임차인과

임대차 계약 체결을 거절하는 데 정당한 사유가 있다고 봅니다.

 

임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 이유 중 하나는 '재건축' 입니다.

하지만 상임법 상 재건축 사유가 정당하다고 받아들여지는 경우는 단 세 가지 입니다.

 

1. 임대차 계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우 2. 건물 노후화 등으로 인한 안전 상의 이유 3. 다른 법령에 의한 재건축

 

안전 상의 이유 또한 안전진단 평가를 통해 나온 결과여야 합니다.

만일 위 조항에 해당 되지 않는 사유라면 방해행위 입니다.

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- 본 사무소에서 진행한 사례 -

 

임차인 K씨는 울산 소재 한 상가건물에서 커피숍 운영을 해왔습니다.

계약이 묵시적으로 갱신되어 이어오던 중, 17년 2월 임차인 K씨는 건물주에게

계약해지를 통고하며 신규 임차인을 구해 주선했습니다.

 

하지만 건물주 측은 계약해지 요구는 받아들이지만

신규계약은 체결할 수 없다고 거절했는데요.

 

자신이 수년 간 쌓아온 영업 가치를 잃어버릴 상황에 처한 임차인 K씨는

본 사무소를 법률 대리인으로 선임, 법적 대응을 시작했습니다.

 

본 사무소는 신규임차인과 임대인의 원만한 계약 체결을 위해

계속해서 내용증명 등을 통해 대화를 이어나갔는데요.

 

건물주 측은 상가를 리모델링 할 예정이라며 거절의 뜻을 굽히지 않았습니다.

앞서 말씀 드렸듯이 미리 고지되지 않은 리모델링 사유는 정당하다고 볼 수 없습니다.

 

 

 

결국 신규임차인과 K씨의 권리금 계약은 파기 됐고

K씨는 건물주를 상대로 권리금 손해배상 소송을 청구 했습니다.

 

18년 10월 담당 재판부는 임차인 K씨의 승소 판결을 내렸습니다.

 

 

 

'피고(임대인)는 원고(임차인 K)에게 2,600만 원을 배상하라'

 

담당 재판부는 "피고(임대인)가 정당한 사유 없이 원고(임차인 K)가 주선한

신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절했으므로

원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다."고 판시 했습니다.

 

분쟁이 발생했다면 전문가를 통해 상황 판단 및 대응을 하셔야 합니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.

문제가 생겼다면 자신의 권리를 주장하고 대응해야 피해를 최소화 할 수 있습니다.