상가임대차보호법 임대료인상, 5% 상한선 적용 대상은?

임대료 인상, 임대인에게도 임차인에게도 중요한 문제 입니다.

특히 상권이 발달한 곳의 경우, 임대인이 무리하게 임대료를 올려

골머리를 앓고 있는 임차인분들이 많습니다.

 

상권을 발달시킨 임차인이 높아지는 임대료를 감당하지 못하고

결국 다른 골목으로 쫓겨나게 되는 현상을 '젠트리피케이션'이라고 합니다.

 

 

 

상가건물 임대차보호법은 환산보증금 이내의 상가 임대차의 경우,

증액의 상한선을 정하고 있습니다.

 

대통령령으로 정한 기준(5%)을 초과하지 못한다.

환산보증금 초과 상가인 경우, 증액의 상한선을 정해두고 있진 않습니다.

하지만 임대인이 무한대로 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.

 

주변시세와 비교해 객관적인 사유가 없다면 후에 분쟁이 생겼을 때,

증액 사실에 대한 입증 책임이 임대인에게 있습니다.

 

또한, 좀 더 많은 상가임차인이 상임법의 적용을 받으실 수 있도록

지난 4월 2일, 환산보증금 상한선이 개정되었습니다.

 

임대료가 높아지면 당장 임대료를 납부하는 것도 부담이 되지만,

후에 권리금 회수에도 문제가 생길 수 있습니다.

 

건물주와 분쟁이 생기기 싫어서 임대료 인상을 받아줄 수는 있겠지만

신규임차인을 구할 때, 임대인이 더 높은 금액을 요구할 가능성은 없는지

인상된 금액에서 신규임차인을 구할 수 있을지 등을 고려해보셔야 합니다.

 

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본 사무소에서 사건을 맡았던 임차인 L씨도 비슷한 상황이었습니다.

2014년 4월, 임차인 L씨는 음식점 영업을 시작했습니다.

 

 

 

4년차 계약 만료를 앞둔 2018년 3월, 임차인 L씨는 임대인으로부터 인상 통보를 받았습니다.

기존 임대료에서 1,000만 원을 더 인상하겠다는 내용이었는데요.

 

이미 재계약 당시 임대료 300만 원을 인상했던 임차인 L씨는 더 이상의 인상은

감당할 수 없다고 판단했습니다.

 

결국 임차인 L씨는 영업을 중단하고 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하기로 결정,

본 사무소를 찾아 권리금 회수 절차를 밟기 시작했습니다.

 

먼저 임차인 L씨는 신규임차인을 구하기 위해 노력했습니다.

이미 높은 임대료 조건이었기에 신규임차인 구하는 것이 쉽진 않았는데요.

힘겹게 신규임차인을 구해 권리금 계약을 체결했습니다.

 

이후 건물주에게 주선하며 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했는데요.

건물주 측은 보증금 100% 인상 및 의뢰인의 전 임차인이 설치한 시설을 철거하라고 통보했습니다.

 

신규세입자는 임대인의 과도한 요구를 받아들일 수 없었고, 결국 권리금 계약은 파기됐습니다.

18년 5월, 손해가 발생한 임차인 L씨는 임대인을 상대로 '손해배상 청구의 소'를 제기 했습니다.

 

 

 

하지만 임대인 측은 상가가 자신의 요구만큼 원상복구 되지 않았다고 주장하며 보증금을 반환하지 않았는데요.

이에 본 사무소는 '보증금 반환청구'를 추가 청구했습니다.

 

본 사무소는 임대인 측이 현재 과도한 임대료를 요구하고 있고, 무리한 원상회복을 주장하고 있으며

결과적으로 임차인 L씨가 손해를 입었음을 법적 근거에 기반해 입증했습니다.

 

 

 

2019년 2월, 춘천지방법원 임차인 L에게 보증금 포함 약 1억 2,000만 원을 지급하라.

 

담당 재판부는 '임대인이 진정으로 신규계약을 체결하기 위해 노력했다고 보여지지 않으며,

객관적인 사유 없이 현저히 고액인 임대료 인상을 요구하는 것은

권리금 회수 방해 행위에 해당한다.'고 판시했습니다.

 

이처럼 현재 임대료 인상 분쟁을 무마하기 위해 임대인의 요구를 들어주는 것은

잘 고려해보셔야 합니다. 한 번 임대료 인상 해주면 임대인이 다시는 임대료 인상할 가능성이 없는지,

인상된 금액으로 신규 임차인을 구하는 것은 어렵지 않은지 등 여러가지 상황을 따져보시고 결정하셔야 합니다.

 

분쟁이 발생하셨다면 전문가 판단을 통해 대응을 시작하셔야 합니다.