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학교에서는 계약서를 작성하는 방법이나, 주의사항 등에 대해서 따로 배우질 않으니 사실 실전 경험이 없다면 누구나 계약서 작성 과정이 어렵고, 두렵게 느껴질 것입니다. 그래서 오늘은 월세 계약 주의사항, 그 중에서도 특약과 관련한 내용에 대해서 설명을 해보고자 합니다.

많은 이유로 임대차 분쟁이 발생하는데 자세히 내막을 들여다보면, 최초 계약시 작성한 특약을 근거로 다투는 경우가 종종 있습니다. 조항 자체는 분명 법에 위반되고, 너무 일방에게 불리한 조항이니 효력이 없다고 주장하는 입장과 그래도 임대차 관계를 체결하며 양측의 합의를 통해 작성된 계약서이고, 작성 당시 해당 내용을 확인하지 못했다면, 확인하지 못한 사람의 책임이라는 입장이 극명하게 나뉘어 대립하기 때문입니다.

상가임대차보호법 제15조 (강행규정)에 이 분쟁을 해결해 줄 수 있는 답이 있습니다.

"이 법은 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."

위 내용에 따라 터무니없는 내용이 담겨 있는 조항에 대해서는 무효함을 주장해볼 수 있는데요. 대표적으로는 "권리금 및 일체 금원을 건물주에게 주장하지 않는다.", "임차인은 계약갱신을 주장할 수 없다." 등이 있겠습니다.

월세 계약 주의사항 및 특약에 대한 설명 중 이를 무효하다고 주장해볼 수 있는 법적 근거에 대해 설명드렸습니다. 그러나 가장 좋은 방법은 일이 발생하기 전에 미연에 방지하는 것입니다. 특이점이 있는 조항이 담겨 있다면 잘 판단해보고 가능한 그 부분에 대해서 수정을 하고 넘어가는 것이 좋습니다.

그러나 계약서 특약에 담긴 내용이 현저히 일방에서 불리한 내용인지, 법에 위반되는 내용인지가 정확하게 파악되지 않는다면 법률 전문가의 검토를 받아보는 것도 좋은 방법이겠습니다. 만일 판단이 조금이라도 애매하거나, 명확하지 않은 부분이 있다면 보는 시각에 따라서는 불리하지 않으니 두 당사자 사이에서 약속한 내용에 대한 책임과 의무를 다하라는 판단을 내릴 수도 있기 때문입니다. 다시 말해, 본인이 생각하기에 불리한 조항이 명시되어 있다고해서 무조건 무효할 것이라고 100% 확신하는 것은 위험하다는 뜻입니다. 법률적으로도 그렇게 판단하는지, 효력이 없음을 입증할 수 있는지 등의 면밀한 검토가 필요합니다.

서울에서 프랜차이즈 음식점을 운영하는 임차인 C씨는 계약서 및 제소전화해조서를 작성하는 과정에서 문제가 없도록 월세 계약 주의사항 등에 대해 꼼꼼하게 알아보고 진행했습니다. 이후 무탈하게 영업을 하던 와중 건물주는 건물 매매와 재건축을 통보하며 계약 해지를 요청했고, 설상가상으로 권리금은 전혀 보상할 생각이 없다는 입장이었습니다. 영업적 가치를 회수하는 건 임차인의 권리이기 때문에 C씨는 신규임차인을 찾기 위해 노력했으나, 임대인 측에서는 영업적 가치를 주장하지 않는다는 취지의 특약을 근거로 신규임대차계약을 거절했습니다.

영업 가치 회수 기회가 눈 앞에서 물거품이 되어버린 임차인 C씨는 상가변호사 닷컴에 해당 사안을 의뢰했고, 곧바로 업무에 착수하여 손해배상청구소송을 제기했고, 동시에 감정을 받기 위한 증거보전신청을 동시에 접수하여 진행했습니다. 소를 제기하고, 법률적인 압박이 지속적으로 가해지자 임대인 측에서 먼저 유선상 합의 의사를 전했고, 결국 2021년 12월 24일, 임차인 C씨가 2억원의 합의금을 지급받는 조건으로 마무리 되었습니다.

위 사례 임차인처럼 아무리 꼼꼼하게 확인하더라도 놓치는 부분이 생길 수 있어 월세 계약 주의사항에 대해서는 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 특히 어떤 부분을 중점적으로 검토해봐야 하는지 등에 대해 알고 있는 것과 모르고 있는 것은 천지차이입니다.

사소하다고 생각했던 것이 나중에는 나를 향하고 있는 덫이 될 수 있습니다. 만일 계약 과정에서 조금이라도 명확한 판단이 되지 않는 것에 대해서는 법률 전문가의 자문을 구해보시고, 계약 존속 중 혹은 만기 시점에 분쟁이 발생하게 되었다면 최대한 빠르게 관련된 내용에 대해 검토 받아 보시기 바랍니다.

'돌다리도 두들겨 보고 건너라'라는 말이 있습니다. 아무리 확실하고 잘 아는 일이라고 하더라도 확인하고, 조심해야 한다는 뜻인데요. 이번 포스팅에서 강조하고 싶은 내용은 상가 임대차 월세 계약 주의사항 입니다. 임대차 계약을 100번 해본 사람도 1번 해본 사람도 늘 계약시에는 조심해야 하고 확인해야 할 것들이 있습니다. 제대로 검토하지 못하고 무턱대고 어떤 내용이 적혀있는지도 모르는 서류에 서명하지 마시고 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.

계약기간 및 임대료 조건 등에 대해서는 임대인과 임차인의 이해관계 합치를 통해 결정되는 것이며, 특약은 간단히 말해 양당사자 간의 약속을 적어두는 것입니다. 그러나 이때 무심코 적은 한 줄이, 건물주가 형식적으로 적는 것이라고 유도해 불리한 내용을 적어버리는 것이 나중에 큰 문제가 되어 돌아올 수 있습니다. 대표적으로는 '재건축 시 조건없이 명도한다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같이 임차인의 권리를 차단하는 내용을 담은 특약이 문제가 됩니다. 그렇다면 계약 시 법을 잘 몰라서 혹은 이에 동의하지 않으면 건물주가 계약 해줄 수 없다고 통보하여 어쩔 수 없이 동의하였던 것인데, 되돌릴 수 있는 방법은 없을까요?

다행히 한 가지 방법이 있습니다. 상가임대차보호법은 강행규정으로 위법한 조항으로 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 무효함을 주장할 수 있습니다. 위와 같은 특약이 임대차계약서에 명시되어 있다고 하더라도 효력이 없다는 취지의 변론을 펼칠 수 있는 것입니다.

그러나 가장 안정적인 방법은 월세 계약 주의사항을 제대로 알고, 불리한 내용에 대해서는 곧바로 수정하는 것이 좋겠습니다. 서로의 이해관계 합치를 통해 작성된 내용에 대해서는 어느정도 지켜야 하는 의무도 있으며, 아예 해당 특약이 작성되지 않은 상황에 비해 비교적 덜 안정적이고, 분쟁이 발생할 가능성이 더 많기 때문입니다.

서울시 중구의 한 음식점 임차인 J씨는 미쳐 걸림돌이 될 것이라고는 생각지도 못한 특약으로 인해 법적 분쟁에 휘말렸습니다. 바로 '재개발이 진행될 경우 조건없이 명도한다.'는 내용이 계약서에 담겨 있던 것입니다. 실제로 해당 지역은 조만간 재개발 사업이 진행될 예정이라며 건물주는 J씨를 내보내기 위한 단계를 밟기 시작했고, 명도소송까지 진행되었습니다.

월세 계약 주의사항을 제대로 파악하지 못했음을 후회하기에는 늦었으니, 후회만 하고 시간을 버리기 보다는 적극적인 대응을 택했습니다. 임차인 J씨는 해당 특약은 상가임대차보호법 강행규정에 의해 효력이 없다는 것을 중점적으로 변론을 펼쳐나갔고, 양측은 치열하게 다퉜습니다. 이 과정 중에 건물주가 변경되는 등의 복잡한 문제가 있었으나, J씨 측은 충분한 검토와 준비를 끝낸 후 대응을 이어갔기에 흔들림이 없었습니다.

결국 2021년 7월 22일, 서울중앙지방법원은 당해 명도소송에 대하여 임차인 J씨의 승소를 선고했고, 임대차계약을 존속할 수 있었습니다. 재판부는 건물주가 주장하는 '재개발 사업'은 정당한 사유가 될 수 없다고 판단하였고, 특약사항은 상가건물임대차보호법 제15조 강행규정에 위반하여 그 효력이 없다고 결론지었습니다.

모든 문제에 대해서는 해결하는 것도 중요하지만 예방하는 것도 매우 중요한데요. 특히나 월세 계약 주의사항 등에 대해 정확히 알고 있다면 상가 임대차 분쟁을 어느정도는 막아볼 수 있고, 막상 문제 상황에 닥치더라도 안전장치가 마련된 상황에서는 법률적 우위에서 사건을 진행할 수 있습니다.

특히나 위의 사례처럼 불리한 내용의 약정이 담겨있는 경우라면, 제대로 대처하지 못했을 때 최악의 상황이 생길 수도 있으므로 법률전문가의 도움을 받아서라도 적극적으로 대응하셔야 하는데요. 무조건 강행규정 위반이니 아무 효력이 없을 것이고, 권리를 문제없이 주장할 수 있을 것이라며 낙관적으로만 바라보는 것은 지양하셔야 합니다. 예민하게 문제를 바라보고, 날카로운 전략과 대응책을 강구해야만 합니다.

자영업을 시작할 때는 업종부터 시작해서, 개업일자, 가게 위치, 인테리어, 자금 관리 등 하나부터 열까지 신경써야 하는 것들이 참 많습니다. 어느 단계가 더 중요하고, 덜 중요하다고 말할 수는 없지만, 가게를 임차하고 계약서를 쓰는 과정만큼은 실수가 발생하지 않도록 월세계약주의사항을 잘 살펴보고 문제없이 진행하시기 바랍니다.

그러나 적당한 조건을 가진 가게를 계약하고, 계약 문서를 작성하는 과정은 복잡하기도 하고, 꼼꼼하게 읽어보지 않으면 불리한 내용이 담겨 있을 수도 있고 다양한 실수가 발생할 수 있습니다. 다행히 상가임대차보호법 강행규정으로 인하여 위법하거나 임차인에게 불리한 내용이 담긴 조항에 대해서는 무효함을 주장할 수 있지만, 애초에 불리한 내용은 적지 않고 넘어가는 것이 더 확실한 방법이겠죠?

이외에도 월세계약주의사항에는 어떤 것들이 있을지 알아보겠습니다.

임차인에게는 상가임대차보호법에 따라 각종 권리가 주어집니다. 그 중에서 가장 대표적인 두 가지를 설명드리자면 계약갱신요구권과, 권리금 회수 기회 보호 입니다.

계약갱신요구권

계약종료 6개월 전부터 1개월 사이에 건물주와 계약 조건 변경 및 해지통보 등에 대해 협의를 통해 진행하시면 되는데요. 임차인들은 최초 계약일로부터 10년의 갱신 기간을 보장 받을 수 있습니다. (단, 구법인 5년에 적용되는 상가가 있을 수 있으니 본인의 점포는 어느 쪽에 해당하는지 정확하게 판단 받아보시기 바랍니다.) 만일 세입자가 갱신을 요청했는데, 임대인이 이유 없이 이를 거절하고 퇴거 통보 할 수 없습니다.

권리금 회수 기회

대표적인 월세계약주의사항으로 빠지지 않는 것이 바로 권리금 입니다. 상인들은 성실하게 영업하고, 고객 관리 등에 집중하면서 상가의 가치를 상승시키는데요. 이를 만기 시 제3자에게 넘기면서 영업적 가치를 금전적인 대가로 회수할 수 있습니다. 이것은 만기 6개월 전부터 만기시점 사이에 법적으로 보호받습니다. 해당 권리도 갱신과 마찬가지로 건물주가 정당한 사유없이 방해하고 훼방할 수 없습니다.

그러나 임차인 K씨는 건물주의 방해 행위로 인하여 막대한 금전 피해를 입을 위기에 처한 경험이 있습니다.

2017년부터 서울 영등포구에서 스튜디오 운영을 했고, 여느 상가와 다름없이 무탈한 영업을 해왔습니다. 그러나 건물주는 재계약 시점, 노후화로 인한 재건축을 운운하며 K씨에게 명도하라고 통보한 것입니다.

원만한 협의를 요청했으나, 건물주는 일관된 입장을 보였고 이후 명도소송을 제기하기도 했습니다. 임차인 K씨는 재건축 계획을 사전에 고지받지 못한 점, 안전사고의 우려가 있는 정도도 아니라는 점 등을 명확한 근거를 통해 소명했습니다.

결국 2021년 3월 9일 서울남부지방법원은, 명도소송에서 임차인 K씨의 손해를 인정하는 조정 결정을 내렸습니다. 조정조서에 따라 건물주는 임차인 K씨에게 손실보상금조로 2,500만원을 지급하기로 하며 상황은 마무리 지어졌습니다.

월세계약주의사항을 전부 다 나열하자면 끝도 없습니다. 기본적으로는 법리에 기반하여 문제되는 부분이 없도록 진행하는 것이 가장 안전한데요. 당연히 주장할 수 있는 권리를 상대방으로부터 침해당한 경우 혹은 이와 관련한 갈등이 발생한 경우라면 법률 전문가의 도움을 받아 빠른 조치를 취해두는 것이 좋습니다. 문제 상황 시 아래의 번호로 연락주시기 바랍니다.