상가임대차보호법 5% 등 임대료 분쟁 해결법

 

 

임대료는 아마 임차인과 임대인 관계없이 모두에게 중요한 조건 중 하나일 것입니다. 당연히 임차인은 가능한 저렴하게 상가를 임차하는 것이 이득이고, 임대인은 가능한 많이 받는 것이 상가를 지속적으로 소유하고 유지하기에 유리하기 때문에 양측의 의견이 100% 일치하기란 어렵겠지만, 세밀한 의견 조율을 통해 임대 조건을 결정합니다.

 

월세는 경제상황이나 시세, 조세 및 공과금의 변동에 따라 함께 조금씩 조정될 수 있는 부분입니다. 법에서는 과도한 인상을 제한하기 위해 상가임대차보호법 5%로 증액 제한을 설정해두었습니다. 다만, 이는 현존하는 모든 임대차에 적용되는 이야기는 아닙니다.

 

 

 

 

증액을 할 때 5%의 적용을 받는지에 대한 여부를 판단하기 위해서는 먼저, 환산보증금을 파악해야 합니다. 보증금+(월세X100)을 하면 나오는 값을 가지고, 지역과 시행일자를 비교하는 것입니다. 이때 기준금액을 초과하는 경우에는 증액제한을 받지 않습니다. 그렇기 때문에 임대인은 제한없이 인상을 요구할 수 있습니다. 그러나, 주변시세나 경기 등을 전혀 고려하지 않은 채 턱없이 높은 금액을 요구하는 것은 정당하지 않습니다. 만일 고액의 임대 조건으로 양측의 의견 합의가 어려운 상황이라면 법적 대응을 통해 의견을 정리하는 과정을 거치게 되는데요. 이때 증액을 요청한 쪽에서 인상에 대한 정확한 근거를 내놓을 수 있어야 합니다.

 

또, 상가임대차보호법 5%의 제한을 안 받는 경우가 한 가지 더 있습니다. 바로 계약갱신요구권이 없는 상가인데요. 5년 혹은 10년의 계약기간이 지나 더이상 갱신을 요구할 수 없는 상황에서 건물주는 아무런 제한 없이 원하는 만큼을 요구할 수 있습니다.

 

즉, 환산보증금 이내에 드는 상가 중에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상가라면
상가임대차보호법 5% 제한을 주장할 수 있고, 그 외 상가는 수치적 제한이 없다고 생각하시면 됩니다.

 

 

 

 

그러나 요즘과 같이 특수한 상황에서는 인상은커녕 동결도 어려운 점포들이 많습니다. 장기간 이어지는 코로나19의 영향으로 영업제한, 시간제한 등으로 제대로 된 영업을 할 수 없기 때문인데요. 이런 상황에서는 '차임 감액 청구소송'을 통해 현재 월세가 과다하니 낮춰달라 청구할 수 있습니다.

 

경기도 일산에서 음식점 운영을 하고 있는 임차인 J씨는 코로나로 인해 매출이 급감하여 걱정이 이만저만이 아니었습니다. 수입이 없는 건 둘째치고, 당장 월세를 낼 형편도 되지 않는 상황 속에서 임대인에게 조심스레 감액을 요청했으나 도저히 대화가 통하지 않았습니다. 결국 혼자서는 해결할 수 없다는 생각에 법률 전문가에게 자문을 구했고, 대응을 시작했습니다.

 

J씨 측 법률대리인은 채무부존재확인소송을 제기했고, 2021년 7월 9일 서울서부지방법원은 조정 결정을 내려 1년 간 월세 20% 감액 후 계약 종료를 결정했습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 5% 증액 제한이 따지고 보면 월세가 100만원일 때 5만원 정도 이내에서 인상이 되는 것이니 큰 금액은 아닌 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 월세는 장기적으로 봐야 하는 문제입니다. 티끌이 쌓이고 쌓이면 태산이 되는 것처럼 월세도 똑같습니다. 또한, 그렇게 지속적으로 월차임을 인상해가다보면 추후 영업 종료를 결정하고 나올 때 이미 높은 월세 조건으로는 신규임차인을 구하기 어렵습니다. 즉, 권리금 문제와도 직결될 수 있다는 것인데요. 그렇기 때문에 월차임과 관련한 분쟁에 초기 신속하게 대응하여 해결하는 것이 좋습니다. 건물주와 임대료에 대한 분쟁으로 고민이 많으신 분들의 아래의 번호로 연락하시어 법률 전문가의 상담(유료)를 문의해보시기 바랍니다.