월세 계약 주의사항, 특약 편!

 

 

학교에서는 계약서를 작성하는 방법이나, 주의사항 등에 대해서 따로 배우질 않으니 사실 실전 경험이 없다면 누구나 계약서 작성 과정이 어렵고, 두렵게 느껴질 것입니다. 그래서 오늘은 월세 계약 주의사항, 그 중에서도 특약과 관련한 내용에 대해서 설명을 해보고자 합니다.

 

많은 이유로 임대차 분쟁이 발생하는데 자세히 내막을 들여다보면, 최초 계약시 작성한 특약을 근거로 다투는 경우가 종종 있습니다. 조항 자체는 분명 법에 위반되고, 너무 일방에게 불리한 조항이니 효력이 없다고 주장하는 입장과 그래도 임대차 관계를 체결하며 양측의 합의를 통해 작성된 계약서이고, 작성 당시 해당 내용을 확인하지 못했다면, 확인하지 못한 사람의 책임이라는 입장이 극명하게 나뉘어 대립하기 때문입니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 제15조 (강행규정)에 이 분쟁을 해결해 줄 수 있는 답이 있습니다.

"이 법은 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."

 

위 내용에 따라 터무니없는 내용이 담겨 있는 조항에 대해서는 무효함을 주장해볼 수 있는데요. 대표적으로는 "권리금 및 일체 금원을 건물주에게 주장하지 않는다.", "임차인은 계약갱신을 주장할 수 없다." 등이 있겠습니다.

 

 

 

 

월세 계약 주의사항 및 특약에 대한 설명 중 이를 무효하다고 주장해볼 수 있는 법적 근거에 대해 설명드렸습니다. 그러나 가장 좋은 방법은 일이 발생하기 전에 미연에 방지하는 것입니다. 특이점이 있는 조항이 담겨 있다면 잘 판단해보고 가능한 그 부분에 대해서 수정을 하고 넘어가는 것이 좋습니다.

 

그러나 계약서 특약에 담긴 내용이 현저히 일방에서 불리한 내용인지, 법에 위반되는 내용인지가 정확하게 파악되지 않는다면 법률 전문가의 검토를 받아보는 것도 좋은 방법이겠습니다. 만일 판단이 조금이라도 애매하거나, 명확하지 않은 부분이 있다면 보는 시각에 따라서는 불리하지 않으니 두 당사자 사이에서 약속한 내용에 대한 책임과 의무를 다하라는 판단을 내릴 수도 있기 때문입니다. 다시 말해, 본인이 생각하기에 불리한 조항이 명시되어 있다고해서 무조건 무효할 것이라고 100% 확신하는 것은 위험하다는 뜻입니다. 법률적으로도 그렇게 판단하는지, 효력이 없음을 입증할 수 있는지 등의 면밀한 검토가 필요합니다.

 

 

 

 

서울에서 프랜차이즈 음식점을 운영하는 임차인 C씨는 계약서 및 제소전화해조서를 작성하는 과정에서 문제가 없도록 월세 계약 주의사항 등에 대해 꼼꼼하게 알아보고 진행했습니다. 이후 무탈하게 영업을 하던 와중 건물주는 건물 매매와 재건축을 통보하며 계약 해지를 요청했고, 설상가상으로 권리금은 전혀 보상할 생각이 없다는 입장이었습니다. 영업적 가치를 회수하는 건 임차인의 권리이기 때문에 C씨는 신규임차인을 찾기 위해 노력했으나, 임대인 측에서는 영업적 가치를 주장하지 않는다는 취지의 특약을 근거로 신규임대차계약을 거절했습니다.

 

영업 가치 회수 기회가 눈 앞에서 물거품이 되어버린 임차인 C씨는 상가변호사 닷컴에 해당 사안을 의뢰했고, 곧바로 업무에 착수하여 손해배상청구소송을 제기했고, 동시에 감정을 받기 위한 증거보전신청을 동시에 접수하여 진행했습니다. 소를 제기하고, 법률적인 압박이 지속적으로 가해지자 임대인 측에서 먼저 유선상 합의 의사를 전했고, 결국 2021년 12월 24일, 임차인 C씨가 2억원의 합의금을 지급받는 조건으로 마무리 되었습니다.

 

 

 

 

위 사례 임차인처럼 아무리 꼼꼼하게 확인하더라도 놓치는 부분이 생길 수 있어 월세 계약 주의사항에 대해서는 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 특히 어떤 부분을 중점적으로 검토해봐야 하는지 등에 대해 알고 있는 것과 모르고 있는 것은 천지차이입니다.

 

사소하다고 생각했던 것이 나중에는 나를 향하고 있는 덫이 될 수 있습니다. 만일 계약 과정에서 조금이라도 명확한 판단이 되지 않는 것에 대해서는 법률 전문가의 자문을 구해보시고, 계약 존속 중 혹은 만기 시점에 분쟁이 발생하게 되었다면 최대한 빠르게 관련된 내용에 대해 검토 받아 보시기 바랍니다.