'계약갱신요구권'에 해당되는 글 4건

창업을 시작하시는 분이라면 어떻게든 노력해

사업을 번창시키는 것이 목표이실 텐데요.

생계와 직결되기 때문에 더욱 더 신중을 기할 수 밖에 없을 것 같습니다.

실제로 많은 분들이 창업을 하기 전, 창업 박람회도 가보고

유명 프렌차이즈 업체들에 상담도 받아보는 등 노력하시는데요.

이런 노력들은 창업을 시작하기 전에만 하는 것은 아닙니다.

사업을 시작하고 나서도 어떻게든 번창시키기 위해 노력하시는데요.

SNS의 발전으로 방법은 다양해지고 경기 불황으로

성공하기는 힘들기만 하다고 합니다.

실제로 한 때 유행처럼 번졌던 치킨집 개업이

지난해는 폐업한 곳이 더 많다고도 하는데요.

그만큼 장사를 하기도, 그것을 유지시키고 안정시키는 것도 쉽지는 않아 보입니다.

사업이 안정이 되려면 긴 시간 한 곳에서 꾸준히 장사를 할 수 있어야 하는데요.

현재 우리나라는 상임법으로 임차인의 계약기간을 보호하고 있습니다.

2018년 10월 16일, 상가임대차보호법이 개정됐습니다.

개정된지 1년 여를 앞두고 있는데요.

당시 많은 임차인 분들이 자신도 바뀐 법의 적용을 받는지 많은 문의를 주셨습니다.

무엇이 어떻게 변경된 것 일까요?

상임법은 임차인의 계약기간을 보호해주고 있었는데요.

최대 5년까지 그 기간을 보호해주고 있었습니다.

하지만 5년이란 시간은 개업을 하고 본격적으로 자리 잡아

이익을 창출하기엔 턱없이 부족한 시작이었는데요.

따라서 5년 적용이었던 법이 10년 적용으로 바뀐 것 입니다.

이로 인해 더 많은 임차인이 장사 기간을 보장 받으며,

안정적으로 장사를 할 수 있게 됐는데요.

하지만 모든 임차인이 이에 해당하는 것은 아니었습니다.

따라서 그 때 당시 문의 전화가 빗발쳤었는데요.

18년 10월 16일 이후 최초로 체결된 계약이거나,

갱신되는 계약이 이에 해당하는데요.

(묵시적 갱신도 해당합니다.)

a. 15년 9월 2년 계약 후, 17년 2년 재계약을 한 L씨.

개정된 법의 적용을 받을 수 있을까요?

- 받을 수 있습니다. 현재 상황에서는 구법의 적용을 받지만

구법의 적용을 받더라도 여전히 계약갱신요구권이

존재하며 이번에 갱신 했을 시, 개정된 이후 갱신되는 계약으로

10년의 적용을 받게 되는 것 입니다.

b. 14년 9월 3년 계약 후, 17년 2년 재계약을 한 K씨.

10년 적용이 가능할까요?

- 불가능 합니다. 현재로서는 구법의 적용을 받으며

만료되는 시점엔 계약갱신권이 존재하지 않기 때문에

더 이상 갱신이 불가합니다.

물론 이처럼 모든 상황이 자로 잰 것처럼 딱딱 

맞아떨어진다면 너무나 좋을텐데요.

그렇지 않은 경우가 너무나 많기 때문에 자신의 상황이

복잡하고 판단이 어려우시다면 전문가의 도움을 받아야 합니다.

그렇다면 묵시적 갱신의 경우는 어떠할까요?

상임법 상 묵시적 갱신은 1년마다 갱신이 된다고 보는데요.

민법 상 묵시적 갱신일 경우엔 기한이 없이 연장 되는 것이라고 보기 때문에

글 몇 줄로 설명드리는 것이 정확하지 않습니다.

민법의 적용을 받는 상가는 환산보증금 초과 상가인데요.

이런 상가일 경우 상임법의 일부 적용을 받으니 잘 알아두셔야 합니다.

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

재계약을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

그렇다면 법에서 말하는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요.

그러나 애매한 부분이 있기 때문에 임대인의 주장이

정당한 것인지 정확히 하고 싶으시다면 전문가를 통해 판단 받으셔야 합니다.

또한 위 사유에 해당하지 않음에도 막무가내로 나가라고 하는 상황이라면

법적으로 대응이 필요 합니다.

법이 개정된지 10개월이 지났음에도 여전히 자신이 몇 년까지 적용을 받는지

정확히 모르시는 분들이 많으신데요. 자신이 어떤 권리를 보호 받는지

정확히 파악하시고 분쟁 상황에 피해를 줄일 수 있도록 하시길 바랍니다.

계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 개정된지 약 9개월이 지났습니다.

꽤 시간이 흘렀음에도 불구하고 여전히 자신이 10년의 적용을 받는지, 5년의 적용을 받는지

정확히 모르시고 문의전화를 주시는 분들이 있습니다.

간단히 말하자면 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 최초 임대차 계약이나

갱신되는 계약이 10년 개정법에 적용이 됩니다.

사실 글로 설명하기엔 한계가 있는데요.

예시로 들어 설명을 해드리겠습니다.

임차인 L씨는 2014년 9월, 임대차 계약을 체결해 고깃집 운영을 시작했습니다.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년, 그리고 1년을 다시 체결해

2019년 9월, 5년 만기를 앞두고 있습니다.

또 다른 세입자 K씨는 2015년 9월, 임대차 계약을 체결해 카페를 운영해왔는데요.

이 때 2년 계약을 체결하고 그 후 2년 계약을 체결해

2019년 9월, 4년 계약 만기를 앞두고 있습니다.

L씨와 K씨 중, 어떤 사람이 10년 적용을 받을 수 있을까요?

L씨는 상임법 10년 보호가 불가능하며, K씨는 10년 주장이 가능합니다.

어느 부분에서 갈리게 되는 것일까요? 눈치채셨을 수도 있겠지만,

만기 시 계약갱신요구권의 여부에 따라 달라지는 것 입니다.

L씨는 5년 계약 만기로 구법의 적용을 받은 상태에서 갱신권을 더 이상 주장할 수 없고

K씨는 4년 계약 만기로 구법의 적용을 받는 상태에서 갱신권을 주장할 수 있기 때문입니다.

그렇다면, 5년에서 10년으로 개정이 된 이유는 무엇일까요?

계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 임대차기간을 보장하기 위함입니다.

사실상 임차인이 사업을 시작하고 사업을 발전시키고

결과적으로 안정시키기엔 5년은 턱없이 부족한 시간이었습니다.

5년 이후 임대인이 나가라고 한다면, 임차인은 5년 뒤

새로운 곳에서 권리금을 주고 들어가고 또 다시 자리잡기 위해 노력해야 했는데요.

시간은 시간대로 비용은 비용대로 들여가며 사업을 지속해야 했던 것 입니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 18년 10월 16일 이후 갱신되는 계약이 소급 적용을 받으시는 건데요.

여기서 갱신되는 계약이란 묵시적 갱신도 포함이 됩니다.

상임법 상 묵시적 갱신은 1년 씩 갱신이 된 것으로 보는데요.

환산보증금 초과 상가일 경우 이야기가 조금 달라집니다.

그 경우 민법 상 묵시적 갱신의 적용을 받기 때문인데요.

민법 상 묵시적 갱신은 정해진 기간이 없이 연장된 것으로 보며

임대인이 계약해지 통보할 경우 6개월,

임차인이 해지 요구할 경우 1개월 뒤에  효력이 발생합니다.

따라서 해지 시점이 명확하지 않기 때문에 고액의 임대료를 내고 있어

환산보증금 초과 상가에 해당 되는 임차인의 경우엔

해지시점을 명확히 해 재계약 하시는 것이 좋습니다.

임대인은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 경우

정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

즉 모든 임차인이 100% 계약갱신요구를 할 수 있는 것은 아닙니다.

그렇다면 정당한 사유엔 어떤 것이 있을까요?

이 경우엔 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절이 가능합니다.

하지만 해석에 있어서 애매모호한 부분이 있기 때문에 계약갱신요구권이 있는데

임대인이 막무가내로 나가라고 하는 상황이시라면 법적대응을 하셔야 합니다.

임차인 K씨는 어머니 사업을 이어받아 15년부터 커피숍 운영을 시작했습니다.

계약은 묵시적으로 갱신 됐고 사업의 발전을 위해 노력했습니다.

그렇게 계약을 이어오다가 17년 2월, 임대인 측에 계약해지를 통보했고

신규 임차인을 구해 권리금을 회수해 나가겠다고 알렸습니다.

이후 커피숍을 운영하겠다는 신규임차인을 구할 수 있었고

권리양도양수 계약을 체결했는데요.

그러나 임대인 측은 계약해지 요구는 받아들이겠지만

신규계약은 체결할 수 없다고 거절했습니다.

영업을 하며 쌓은 영업적 가치를 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처한 의뢰인은

본 사무소를 찾았고 법적 대응이 가능하다는 사실을 알게 됐습니다.

이후 K씨는 본 사무소를 법률대리인으로 선임했고,

신규임차인과 신규 계약을 체결해줄 것을 요청했지만

임대인 측은 '상가를 리모델링 예정이다.'라며 신규 계약을 체결해줄 수 없다고 주장했습니다.

위에서 보셨던 것처럼 재건축 사유가 정당하다고 인정되는 경우는 단 3가지 입니다.

따라서 임대인 측의 주장은 정당하다고 볼 수 없는데요.

결국 임대인의 거절로 신규임차인과의 권리금 계약은 파기 됐고,

K씨는 손해가 발생해 권리금 손해배상 청구 소송을 제기 했습니다.

임대인 측은 K씨가 고의적으로 건물을 파손했으며 그에 따라 리모델링이

진행되는 것이기 때문에 자신의 행위는 정당했다고 주장했습니다.

분쟁 초반부터 함께했던 본 사무소는 임대인의 주장에 증거를 기반으로 반박했고,

임대인의 방해행위로 인해 손해를 입었음을 입증했습니다.

최종적으로 담당 재판부는 임차인 K씨의 손을 들어줬습니다.

'임차인 K에게 약 2,600만 원을 배상하라'

정당한 사유라고 주장하며 무리하게 해석해 주장하는 경우가 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 전문가를 통해 대응하셔야 피해를 줄이실 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인의 임대차 기간을 보호하고 있습니다.

대표적으로 계약갱신요구권이 있는데요.

갱신 요구권이 있는 임차인은 임대인에게 갱신 요청을 할 수 있습니다.

지난 2018년 10월 16일 이전까지는 5년까지 임대차 기간을 보호했는데요.

18년 10월 16일, 법이 개정 되면서 계약갱신요구권을 행사하면

10년까지 재계약을 행사할 수 있게 됐습니다.

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요청한다면,

임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.

여기서 말하는 '정당한 사유' 또한 법으로 지정해두고 있는데요.

그 중 대표적인 사유가 '임차인이 월세 3기에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우' 입니다.

월세 3기 연체는 주의하셔야 합니다.

상임법에 따라 월세 3기를 연체한 즉시 임대인은 계약해지를 통보할 수 있으며,

3기 연체의 사실이 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회를 보호 받지 못합니다.

더불어 임대인이 재계약을 못해주겠다고 하며 주장하는 사유 중 하나는 '재건축' 입니다.

하지만 상임법 상 재건축 사유가 정당하다고 인정 되는 경우는 단 3가지 뿐 인데요.

⑴ 임대차계약 체결 당시 재건축 혹은 철거에 대한 구체적 계획을 고지했을 경우

⑵ 안전 상의 문제로 철거 또는 재건축이 필요한 경우

- 이 경우 단순히 임대인의 판단이 아닌 안전진단 검사를 통해 검증되어야 합니다.

⑶ 다른 법령에 의해 재건축 및 철거가 이뤄지는 경우

위 조항에 해당 사항이 아님에도 불구하고 건물주가 재건축을 사유로 갱신을 하지 않을 경우

임차인은 법적 절차를 통해 자신의 권리를 보호 받으셔야 합니다.

실제로 임대차 계약 갱신 여부를 두고 분쟁이 발생해

본 사무소에서 진행한 K씨의 사례를 함께 보시겠습니다.

의뢰인 : 임차인 K씨

업종 : 당구장

임대차기간 : 16년 12월 ~

임차인 K씨는 2016년 12월 권리금 계약을 통해 당구장을 인수 받아 가게 운영을 시작했습니다.

당시 계약기간은 2년 6월로 정해 체결했습니다.

가게의 안정화를 위해 밤낮으로 열심히 가게 운영을 하던 중,

만료 8개월 여를 앞둔 상황에서 임대인으로부터 조건변경 및 계약해지의 통지를 받았습니다.

'월세를 70% 인상해주지 않으면 18년 11월부로 계약을 종료하겠다.'

당시 K씨는 계약갱신청구권이 있었기 때문에 적법하게 갱신 요구를 통보했습니다.

하지만 임대인 측은 계약서 상의 '전 임차인과 동일한 조건으로 승계해 계약한다.'는

조항이 있기 때문에 계약갱신청구권이 없다고 주장했습니다.

현저히 높은 임대료를 지급할 수 없었던 임차인 K씨는 결국 본 사무소를 찾아 도움을 요청했는데요.

본 사무소는 임차인 K씨의 경우 전 임차인의 계약 기간을 승계하는 것이 아니며,

따라서 계약갱신요구권이 있다고 판단했습니다.

먼저 본 사무소는 합의를 통해 해결하고자 적법한 절차를 밟으며 합의를 이끌어나갔습니다.

건물주 측은 계속해서 임차인 K씨가 계약갱신청구권이 없음을 주장했는데요.

이에 법리적인 상황 판단과 임대인의 주장이 적법하지 않음을 반박하며 대화를 이어나갔습니다.

결과적으로 2019년 4월, 임대인 측은 임대료 인상을 주변시세에 맞춰 인상하겠고 임차인 K씨의

재계약 요구도 받아들이겠다며 합의에 응했습니다.

임차인 K씨는 임대료 인상, 재계약 분쟁 두 마리 토끼를 모두 다 잡으며

피해를 최소화 할 수 있었습니다.

임대료 인상이 협의가 되지 않았다고 해서 계약갱신요구권이 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 분쟁이 생기셨다면 법률적인 판단 하에 대응하셔야 피해를 줄일 수 있습니다.

2018년 6월, 궁중족발을 운영하던 임차인이 건물주에게 망치를 휘둘러 수차례 폭행한 사건이 일어나 국민들에게 충격을 가져다 줬습니다. 궁중족발을 개업해 운영해오던 임차인은 각고의 노력으로 사업을 번창시켰습니다. 그러나 2015년 12월, 건물을 인수한 건물주가 리모델링을 명목으로 일시 퇴거를 요구했고 재계약 조건으로 임대료를 4배나 올리며 내쫓아 이에 앙심을 품은 것 인데요.

궁중족발 사건으로 인해 계약갱신 요구권에 해당하는 임대차 기간인 5년은 상인들이 투자한 자금과 상권을 활성 시키기 위해 쏟은 노력을 회수하기엔 짧은 시간이라는 의견이 대두되기 시작하며, 갱신요구권이 개정되는데 큰 힘을 얻게 되었습니다.

세입자는 법으로 정해진 조항을 위법하지 않았다면 누구든지 재계약을 요구할 수 있습니다.

그렇다면, 임대인이 재계약 요구를 거절할 수 있는 "정당한 사유"는 무엇일까요?

주의하셔야 할 점은 재건축을 할 예정에 있는 건물주이시라면 세입자와 계약을 맺을 당시 그 사실을 알리고 기간, 날짜 등을 구체적으로 고시해야 한다는 것 입니다. 그렇기 때문에 세입자에게 미리 고시하지 않은 임대인 임의의 재건축 계획이라면 재계약 거절 사유로 인정되지 않습니다.

2018년 10월 16일, 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 임차인들을 보호 하기 위해 연장이 된 것인데요. 이로써 많은 상인분들이 안심하고 오랜 기간 사업을 하실 수 있게 되었습니다.

재계약 요구권이 개정이 되면서 많은 세입자분들이 자신도 이 요건에 해당하는지 궁금하신 분들의 문의가 참 많았었습니다.

- 2018년 10월 16일 이후로 체결되는 새로운 계약들은 모두 적용이 됩니다.

- 2018년 10월 16일 이전에 최초 계약을 체결한 경우라 하더라도 계약 만료가 개정일 이후라면 10년을 보장 받으실 수 있습니다.

ex) 2017년 2월, 최초 임대차계약을 맺은 A씨는 2년 계약을 체결했습니다. 이후, 19년 2월 계약 만료를 앞두고 자신이 개정된 계약갱신요구권의 보호를 받을 수 있는 범위인지 궁금해졌습니다. 과연 A씨는 10년 적용을 받을 수 있을까요?

답은 YES 입니다.  이 경우 이전 법인 5년 이내에도 해당되기 때문에 계약갱신 청구가 가능하고, 계약 만료 시점이 개정법 이후이기 때문에 10년 간 영업 기간을 보장 받으실 수 있습니다. 

만일 계약 갱신을 요구하는데 있어서 귀책 사유가 없으신데 건물주가 재계약을 거절한다면

법적인 도움을 받으셔야 합니다. 법은 자신이 보호 받을 권리를 적극적으로 주장하는 사람만을 보호해주기 때문입니다. 분쟁이 생기셨을 경우, 전문가의 법적인 판단을 통해 대응을 하시는 것이 좋습니다.

계약갱신의 경우, 각 임차인분들마다 상황이 다르기 때문에 여러가지 상황을 따져보아야 하기 때문입니다.