임대인 계약해지 통보, 정당하지 않다면?

상가건물 임대차보호법 상 임차인은 계약갱신요구권과 권리금 회수기회를 보호 받습니다.

이 때 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없는데요.

 

 

 

8년 간 음식점 장사를 해 온 상가 임차인 A씨.

임대인의 계약해지 통보에 자신이 수년 간 장사하며 쌓아온

영업적 가치를 회수하기로 결정했습니다.

 

새로운 임차인과 양도양수 계약을 체결한 뒤, 임대인에게 주선한 A씨.

하지만 임대인 측은 상가를 직접 사용할 예정이라며 이를 거절했는데요.

 

건물주의 일방적인 거절로 양도양수 계약이 파기된 A씨.

어떤 대응을 해야할까요?

 

- 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 진행하실 수 있습니다.

건물주가 주장하는 거절 사유가 정당하지 않기 때문입니다.

 

 

 

실제 본 사무소에서 진행한 사건들 중 임대인 측에서 정당하지 않은 사유로

계약갱신을 거절하거나 권리금 회수기회를 보호하지 않겠다는 경우가 많습니다.

 

대표적으로 재건축, 자신이 직접 사용 등이 있습니다.

 

하지만 재건축이 정당한 사유로 인정되는 경우는 단 3가지만 해당됩니다.

 

⑴ 계약 체결 당시 구체적으로 재건축 사실을 고지한 경우

⑵ 안전상의 문제로 철거 및 재건축이 이뤄지는 경우

⑶ 다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우

 

만일 이러한 사유가 아니며, 임대인의 주관에 의해 갑작스럽게 진행되는

재건축이라면 정당한 사유가 아닙니다.

 

 

 

또한, 직접 사용의 경우도 그렇습니다.

임차인에게 귀책사유가 없음에도 막무가내로 거절한다면 법적 조치를 통해 보호 받으셔야 합니다.

 

그렇다면 임대인의 경우, 자신 소유의 건물임에도 불구하고 임차인을 한 번 들이면

10년 간 계약 기간을 보장해줘야 하고, 권리금 회수를 위해 임차인이

주선하는 신규 임차인과 신규 계약을 체결해야 하는 것인지 불만을 느끼실 수도 있는데요.

 

만일 상호 간 합의를 통해 임대인이 임차인에게 상당한 금액으로 보상을 하셨다면 가능합니다.

 

 

 

※ 정당하지 않은 이유로 계약해지를 주장하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 P씨 업종 : 음식점 지역 : 서울시

 

 

 

임차인 P씨는 2014년 경부터 서울 소재 한 상가건물에서 음식점 장사를 시작했습니다.

경기가 좋지 않은 탓에 음식점 장사가 잘 되지 않았고, 월세 2개월 치를 미납하게 되었는데요.

심지어 관리비도 10개월 이상 미납하고 있는 상황이었습니다.

 

이 뿐만 아니라 임대차 계약을 체결했을 당시,

'월세 2기 연체 시 계약 해지하고 명도한다.'라는 특약사항을 맺은 상태였는데요.

 

2017년 7월, 건물주 측은 특약사항을 근거로 명도소송을 제기했습니다.

꼼짝없이 건물에서 내쫓기게 된 임차인 P씨는 본 사무소를 찾았습니다.

 

본 사무소는 임차인에게 불리한 특약사항은 효력이 없고,

관리비 또한 부당하게 부과되고 있다는 점을 들어 임차인 P씨의 계약은 존속된다고 판단했습니다.

 

 

 

본 사무소는 상임법 상 월세 3기 연체 시 계약해지 사유가 되며,

2기 연체 시 명도한다는 특약사항은 상임법을 위배하는 것임을 주장했습니다.

 

관리비 미납의 경우, 당시 P씨는 해당 건물의 누수가 계속해서 발생해 수도비가 과도하게 부과되는 중이였고,

이에 대해 건물주에게 보수 요청을 했지만 건물주는 이를 묵살한 채 계약을 이어오고 있는 상태였습니다.

 

임차인 P씨는 계속적으로 수도에 대한 보수 요청을 했다는 점을 객관적인 증거로 수집해

재판부에 이를 입증하며 임차인 P씨의 무고함을 주장했습니다.

 

결과적으로 서울동부지방법원은 해당 사건을 조정에 회부했습니다.

 

 

 

임대인 측은 계약해지 주장을 중단하기로 하고,

임차인 P씨는 연체된 월세와 미납된 관리비를 모두 납부하기로 했습니다.

 

 

 

 

※ 정당하지 않은 이유로 신규 계약 체결을 거부하는 경우

 

의뢰인 : 임차인 K씨 업종 : 음식점 지역 : 경기도 성남

 

 

 

 

임차인 K씨는 2009년부터 경기도 성남 소재 건물에서 음식점 장사를 시작했습니다.

이후 계약은 묵시적으로 갱신되어 왔고, K씨는 다방면으로 노력하며 사업을 번창시켰습니다.

 

그러던 중, 2018년 4월 경 건물주로부터 계약해지 통보를 듣게 되었습니다.

당시 계약갱신요구권이 없던 K씨는 재계약 요청도 할 수 없었는데요.

 

 

또한, 계약 체결 당시 '시설비를 포함해 권리금은 인정하지 않는다.'라는

특약사항을 체결해 자신이 권리금을 회수할 수 있을지도 미지수였습니다.

 

9년여 간 쌓아온 유무형적 가치를 회수하지 못하고 무일푼으로 나가야할 상황에 처한

K씨는 답답한 마음에 본 사무소를 찾아오셨습니다.

 

본 사무소는 임차인에게 불리한 특약사항은 효력이 없기 때문에 충분히 임차인 K씨가

권리금 회수를 할 수 있다고 판단 했고, 적법한 절차를 통해 회수하기로 했습니다.

 

 

 

먼저 K씨는 본 사무소의 조언에 따라 신규 임차인을 구해 양도양수 계약을 체결했습니다.

이후 임대인 측에 신규 임차인을 주선하며 계약을 체결해줄 것을 요청했는데요.

 

 

 

임대인 측은 직접 사용할 것이라며 계약을 회피하기만 했습니다.

본 사무소는 소송을 염두하며 법적 대응을 계속해나갔습니다.

 

이에 건물주 측은 자칫하면 자신이 손해배상 책임을 지게 될 수도 있다는 사실에

압박감을 느꼈고, 합의를 제안했습니다.

 

 

 

'계약기간을 3년 연장해주는 대신 계약 만료 시 신규임차인과의 계약은 불가하다.

3년 후 명도하되, 임대인은 임차인 K씨에게 보상금 1억 3,000만 원을 지급한다.'

라는 내용이었습니다.

 

결론적으로 임차인 K씨는 계약 기간을 3년 더 연장해 장사를 계속할 수 있게 됐을 뿐만 아니라

권리금 상당의 보상까지 받게 되었습니다.

 

 

 

 

임대인 측에서 정당하지 않은 이유로 재계약이나 신규 계약 체결을 거부하는 경우

법적인 도움을 받으셔야 합니다.