법적인 문제가 발생했을 때
많은 분들이 빠르게 결정이 나길 원하시는데요.
생각만큼 소송에 대한 판결이 쉽게 나진 않습니다.
특히 민사의 경우엔 길게는 몇 년이 걸리는데요.
이런 과정들을 거쳐야 하는 것을 부담스러워 하시지만
문제 해결을 위해선 어쩔 수 없이 거치셔야 합니다.
건물주의 입장일 때 가장 곤란한 상황은 무엇일까요?
바로 임차인이 월세를 내지 않을 때일 것입니다.
물론 상가임대차보호법 상 임차인이 월세 3개월 이상
연체했을 때 건물주는 바로 계약해지 통보가 가능해지는데요.
이 때 임차인이 순순히 해지통보를 받아들인다면
그동안 밀린 월세는 보증금에서 제하고
새로운 사람을 들여 임대를 계속해나가시면 되는 것입니다.
하지만 해지통보를 했는데도 불구하고 세입자가 이를 무시한다면?
위와 같은 상황이 드물 것 같지만 생각보다 자주 일어나고 있습니다.
임대인의 입장에서는 내 소유의 건물을 빌려주는 것인데
그에 대한 대가를 받지도 못하고 경제적인 피해만 계속되는 것이겠죠.
이런 상황에 처하게 된다면 건물주는 당연히 명도소송을
진행하시게 될 것입니다. 이른바 임차인을 건물에서 내보내는 소송인데요.
소송을 제기할 경우 적게는 6개월에서 길게는 1년 이상도
걸릴 수 있는데요. 임대인 분들께서는 그렇게 기간이 많이
걸리냐며 놀라시기도 합니다. 하지만 미리 조치를 취하지 않았다면
당연히 소송을 통해 해결하실 수 밖에 없습니다.
그렇다면 미리 조치를 취하는 것은 무엇일까요?
바로 제소전 화해조서를 작성해두는 것입니다.
어떤 사항에 대해 서로 합의를 거치고 이를 화해조서로 체결하는 것 인데요.
이는 집행권원의 효력이 있어서 판결문을 받지 않아도
화해조서 조항을 위배한다면 이를 근거로 바로 강제집행 신청이
가능해지는 것 입니다. 6개월에 끝낼 분쟁을 단 1~2개월 만에
해결하고 건물을 돌려 받을 수 있다는 것입니다.
화해조서에 넣을 수 있는 내용은 무엇일까요?
단순 월세 납부 의무뿐만 아니라 관리비, 임대료 인상, 계약 기간 등
세세한 부분을 합의해 넣으실 수 있습니다.
하지만 여기서 주의해야 할 점은 상임법을 위반하는 내용은
넣지 못한다는 것 인데요. 넣는다고 하더라도 법원에서
1차적으로 수정 및 삭제 요청이 들어오기 때문에 빠르게 결정문을
받고 싶으시다면 처음부터 잘 작성하시는게 좋습니다.
또한 법원에서 상임법을 위반하는 내용을 받아들여줬다고 해도
임차인 측에서 이의제기를 한다면 받아들여질 가능성이 큽니다.
임차인의 경우 이를 위반하는 내용으로 조서가 작성됐다면
빠르게 대처하시는 것이 좋습니다. 특약의 경우 효력이
없지만 화해조서로 작성해두는 경우엔 위반하는 내용이라도
이를 근거로 강제집행까지도 가능하기 때문입니다.
상가변호사닷컴에서는 제소전 화해 담당 팀을 통해
화해조서 작성을 대리해드리고 있는데요.
상가를 전문으로 하는 변호사를 통해 빠르고 확실한
일처리를 도와드리고 있습니다.
그렇다면 화해조서 작성은 임대차계약서를 쓸 때만
가능한 것일까요? 아닙니다. 뒤늦게 이런 제도가
존재하는 것을 아셨다면 상호 간 합의를 통해 작성할 수 있습니다.
이는 문제가 발생했을 때 빠르게 해결이 가능하다는 것 외에
또 다른 장점은 바로 '비용'입니다.
분쟁이 발생한다면 먼저 법률 전문가를 선임해야 하고
소송이 진행될 때 들어가는 소송비, 판결문을 받고 진행하는
강제집행비 등이 들어간다고 보시면 되는데요.
만일 화해조서를 작성해둔 상태라면 훨씬 적은 금액으로
작성이 가능하고 강제집행비 정도 밖에 들지 않기 때문에
적은 비용으로 문제 해결이 가능하다고 보시면 됩니다.
임대인 L씨는 상가 노후로 인해 재건축을 진행하기로
결정했습니다. 하지만 정당한 사유에 속하지 않는 리모델링의 경우
철저히 준비하지 않으면 오히려 임차인 측으로부터
손해배상 청구를 당할 수도 있기 때문에 주의하셔야 하는데요.
이에 따라 의뢰인도 법률 전문가를 선임해 대처하기로 결정했습니다.
본 사무소는 임차인 5명과 협의를 이어나갔는데요.
5명 중 4명의 임차인과 별도의 보상 없이 이사기간을 보장해주는
조건으로 합의를 이끌어낼 수 있었습니다.
하지만 이와 관련해서 더 확실하게 해두기 위해 제소전 화해조서를
작성하였는데요. 내용에는 명도 시기, 보증금 반환 시기 등
합의를 거친 부분을 상세히 적었고 이후 작성된 내용에 따라
임차인들은 목적물을 임대인 L씨에게 인도했습니다.
나머지 1명은 계속해서 권리금 회수를 주장했는데요.
본 사무소는 법에 어긋나지 않게 모든 조치를 취하며
소송을 이끌어나갔습니다. 최종적으로 담당 재판부는 임대인 L씨의
손을 들어주며, 임차인에게 임대인 측으로
목적물을 반환하라는 판결을 내렸습니다.
제소전 화해조서라는 제도가 어렵게 느껴지실 수 있는데요.
하지만 추후 어떤 분쟁이 발생할지는 아무도 예상할 수 없습니다.
따라서 미리 대비책을 마련해두는 것 인데요.
법률 전문가를 통해 법적인 차질이 없도록 작성하고
분쟁이 발생했을 때 빠르게 해결하시길 바랍니다.
또한 분쟁이 발생했을 때도 마찬가지입니다.
상황에 대한 정확한 판단을 통해 그에 맞는 적절한 대응을
하셔서 보호 받을 권리를 지키시길 바랍니다.
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