월세미납 내용증명 효력 - 상가 임대차 -

세입자가 월세를 조금씩 밀리더니 그 총합이 3개월 치를 넘었다면? 임대인은 계약해지를 통보할 수 있습니다.

 

 

 

근거규정 : 상가임대차보호법 제10조의8 차임연체와 해지

임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 계약해지를 할 수 있다.

 

 

 

건물주 S씨는 세입자와 재계약을 한 이후 전혀 월세를 받지 못했습니다.

결국 4개월 치 월차임이 밀리고, 건물주 S씨는 월세미납 내용증명을 보냈습니다.

 

현재까지 월차임 4개월 분이 미납되었으니

확인 후 처리를 부탁한다는 내용이었는데요,

세입자는 이를 확인하고도 전혀 납부하지 않았습니다.

 

 

 

 

 

 

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** 내용증명 작성 방법 및 효력 **

 

특별히 정해진 양식은 없습니다. 현재 임대차관계를 우선 명료히 하고,

월세를 내지 않은 사실, 언제까지 미납할 시 계약이 해지된다 등의 문구를 넣으시면 됩니다.

 

내용증명은 우체국 1부, 본인 1부, 상대방 1부 보관하기 때문에

법적으로 효력이 있습니다. 소송까지 갈 경우 유효한 증거로 쓸 수 있으며,

굳이 내용증명이 아니더라도 "문자"도 증거로 사용될 수 있습니다.

 

하지만 정확하게 법률관계를 짚으면서 증거를 남기고 싶다면 내용증명이 필요합니다.

 

 

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건물주 S씨는 결국 2016년 12월 경, 5개월 차임연체를 사유로 계약해지를 통보한 후

세입자를 상대로 건물 명도소송을 제기했습니다.

 

명도소송을 제기하면서 세트로 함께 해야할 일이 있는데요,

바로 '부동산 점유이전금지가처분' 입니다.

 

 

명도소송에서 승소하더라도 만약 상가건물을 점유하고 있는 사람이 바껴서

소송 당사자가 달라지게 된다면 아무 의미가 없어지게 됩니다.

 

그렇기 때문에 "점유를 이전하지 않는다."는 내용으로 임시처분을 신청하고

결정을 통해 확정을 받는 것입니다.

 

 

 

 

 

2017.5.11. 서울 동부지방법원

"피고(세입자)는 원고(건물주S씨)에게 해당 건물을 반환하고,

소송비용 전액을 부담하라."

 

건물주 S씨는 명도소송에서 승소할 수 있었고, 이제 이 판결문을 근거로 강제집행을 할 차례입니다.

 

 

건물에 대해서는 집행관과 함께 강제집행을 해 점유를 회복하면 되고,

밀린 월차임에 대해서는 채권추심 등의 방법으로 회수가 가능합니다.

 

건물주 S씨는 세입자에게 밀린 월세를 지급하라고 압박하기 위해서

'유체동산가압류신청'을 통해 세입자 소유의 부동산에 압류를 걸었습니다.

 

다행히 건물과 차임연체액을 집행을 통해 돌려받을 수 있었고,

건물주 S씨는 건물 점유를 회복해 다시 임대업을 할 수 있었습니다.

 

 

 

 

 

월세미납 내용증명은 단순히 내용증명을 보내는데 그치지 않고

그 이후의 과정까지 모두 생각하셔야 합니다.

명도소송 - 강제집행으로 이어지는 전 과정을 전문가의 조력을 받아 해결하시기 바랍니다.