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타인의 부동산을 빌려 장사를 할 때는 그에 따른 합당한 대가를 월세와 보증금 등을 지불해야하고, 언제부터 언제까지 사용해야할지 정해 기간의 끝을 명시해두어야 합니다. 다만, 상가를 운영한다는게 결코 간단하고 단순한 일이 아니기 때문에 자영업자들은 이왕 문제만 없다면 오래도록 한 장소에서 영업하기를 희망합니다. 인테리어 및 시설물 등 고액의 투자를 아낌없이 퍼부은 곳에서 1~2년만 장사하고 떠나는 것은 손해가 막대하기 때문이죠.

다행히 상가임대차보호법에서는 이러한 문제를 차단하고자 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 결격사유가 없는 임차인에 한해 최초 계약일로부터 10년간 연장을 주장할 수 있는 권리가 주어집니다. 단, 여기서 또 한가지 주의해야하는 부분이 있습니다. 갱신요구권 관련 조항은 2018년 10월 16일 개정되었는데요. 개정일 이후 최초 혹은 갱신된 임대차만 10년에 적용을 받고, 그 이전에 계약한 곳이라면 5년의 보호를 받습니다. 5년이냐, 10년이냐에 따라 주장할 수 있는 권리가 다르고, 분쟁이 생겼을 때 대응법도 다르기 때문에 이를 정확하게 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

갱신요구권 기간 내 세입자가 연장을 요구하면 건물주는 이유 없이 이를 거절하거나, 방해할 수 없습니다. 그러나 건물주의 거센 반발로 인해 임차인의 계약갱신요구권이 받아들여지지 않을 위기에 처한 경우, 갱신을 주장하기 애매한 경우 등에는 초기에 법률 전문가의 자문을 구해 똑똑하고 효율적인 대응을 펼쳐나가야지만이 원하는 결과에 가까워 질 수 있습니다. 일례로 서울시 성북구 음식점 임차인 K씨의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

2011년 11월 경 어머니의 식당을 물려받아 영업을 시작한 K씨는 무탈한 계약 유지 및 영업을 위해 건물주의 임대료 인상 요구에도 늘 협조적인 태도를 보이며 임대를 이어갔습니다. 그러나 건물주의 증액 요구는 날로 심해져갔고 재계약 조건으로 명의변경을 요구했습니다.

그러나 명의변경이라는게 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 다시  본사 가맹 교육을 받아야하고, 이 과정에서 불필요한 지출이 생기는 등 손해가 있었지만 그래도 건물주와의 문제를 최대한 피하고 싶었던 K씨는 아내 명의로 변경하였습니다.

그러나 양측의 갈등은 여기서 끝나지 않았습니다. 몇 년 뒤 또다시 건물주는 사업자등록 증 명의를 근거로 '임차권 양도 및 전대금지' 조항을 위반했다며 해지를 통보했습니다. K씨는 최대한 상세히 이유를 소명하며 건물주의 마음을 돌리려고 노력했지만 명도 주장을 굽히지 않는 건물주의 태도에 결국 법적 대응을 시작합니다.

우선, 임차인의 명의를 변경한 점, 사업자등록 명의를 바꾸기 위해 본사의 규정을 따라야 했던 점 등을 통해 상황을 이해시키고 무단 전대에 대한 주장을 반박해나갔습니다. 그러나 건물주는 계속 애매모호한 태도를 유지하며 제대로 된 입장을 표정하지 않았습니다. 이대로 있다가는 임차인의 계약갱신요구권이 받아들여지지도 않을뿐더러 빈손으로 내쫓길 수 있겠다고 판단한 K씨 측은 법률적 압박을 이어갔습니다. 최종적으로는 길고 긴 과정이었지만 2020년 11월 13일 건물주 H씨는 임차인 K씨와 2년 연장 계약에 합의했습니다.

우선 상가 분쟁이 생겼을 때 자신에게 주어진 권리가 무엇인지 똑바로 파악할 수 있어야 합니다. 그것이 정확하게 판단되었다면 정확한 법률적 요건에 맞게, 법적 절차에 따라 제대로 주장할 수 있어야 하는데요. 임차인의 계약갱신요구권 및 권리금 회수는 이미 너무나도 많은 임대차 관계자들이 알고 있는 권리임에도 불구하고 이와 관련한 분쟁이 굉장히 많이 발생합니다. 매번 강조하지만 이와 유사한 상황에 처해 있는 경우 초기 대응에 집중하여 추가적인 피해를 차단하고, 상황이 악화되는 것을 막는 것이 중요합니다.

상가 임차인이라면 법적으로

임대차 기간을 보호 받는 것 아시나요?

현행법 상 세입자의 경우, 10년 간 보호를

받을 수 있습니다. 상가 계약의 경우

2~3년을 하는게 통상적이라고 보는데요.

재계약을 요청했을 때, 건물주는 정당한 사유가

없다면 갱신요청을 거절할 수가 없는 것입니다.

임차인의 계약갱신요구권에 대해 더 자세히

알아보기에 앞서 자신의 상가가 갱신권이

있는지 없는지부터 알아보셔야 겠는데요.

법이 개정된지 1년이 조금 넘었기 때문에

여전히 자신이 5년(구법)의 보호를 받는지,

10년의 보호를 받는지 명확하게 알지 못하시는

경우가 상당 수 존재합니다.

간단하게 생각하시면 개정된 날(18.10.16)이후로

체결된 최초 계약이나 갱신된 계약이

10년의 적용을 받는다고 보시면 되는데요.

그러나 모든 계약이 재계약 시점에 맞춰 딱딱 계약서를

쓰는 것이 아니기 때문에 헷갈리실 수 있습니다.

묵시적으로 계약이 연장되어온 경우라면

자신의 상가가 환산보증금 초과 상가인지, 아닌지에

따라서 판단 기준이 갈리곤 합니다.

초과 상가가 아니라면 1년씩 계약이 갱신되어 왔다고

보시면 되는 것인데요. 초과 상가일 경우엔

민법의 적용을 받아 계약이 약정없이 연장되었고

이 상태에서는 건물주도 세입자도 계약해지를

요청할 수 있습니다. (상임법 상 묵시적 갱신의 경우

건물주는 해지요청을 못함)

자신이 계약갱신요구권이 있는 분이시라면

당연히 권리를 행사하셔야 겠는데요.

가만히 있는다고 해서 나서서 법이 보호를 해주지

않습니다. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

갱신요청을 하셔야 합니다. 특히 분쟁을 앞두고

있는 상황에서는 자료로 남을 수 있는 방법을 통해

계약갱신요청을 하시는 것이 좋습니다.

그렇다면 건물주가 주장할 수 있는 정당한 사유는

어떤 것들이 있을까요? 여러가지가 존재하지만

 그 중 대표적인 것을 알아보도록 하겠습니다.

월세 3기 연체한 이력이 있는 경우,

거짓 및 부정한 방법으로 계약한 경우, 무단으로

전대한 사실이 있는 경우 등등이 존재합니다.

만일 계약기간을 따져봤는데 더 이상 재계약을

강제할 수 없는 경우라면 어떨까요?

그동안 장사하면서 쌓은 유무형적 가치를

회수하고 나가시면 되는데요.

만기 6개월 전부터 만기 시까지 신규임차인으로부터

권리금을 회수하는 것을 임대인은 정당한 사유 없이

방해할 수 없습니다. 만일 방해를 받았다면

이를 사유로 손해배상 청구가 가능하신 것입니다.

법으로 보호받고 있는 권리금회수이지만 여전히

이와 관련한 분쟁이 많이 일어나고 있는데요.

임차인 Y씨도 이런 상황에 처해있었습니다.

인천 소재 한 상가건물을 임차해 17년부터 5년을 계약기간으로

정해 약국 운영을 시작했는데요. 계약 2년 차에

임대인 측에서 월세를 낮추고 차액 6억을 돈으로 달라고

요구해왔습니다. 큰 돈을 한 번에 지급하기 어려울 것 같다고

거절하자 건물주 측은 이를 받아들이지 않으면 계약을 유지할

수 없다며 해지통보를 해왔습니다.

임차인 측은 해지에 대해서는 동의했으나 자신이 2년 간

장사를 하며 쌓은 유무형적 가치를 포기한 것은 아니었는데요.

하지만 임대인 측에서는 자신의 입맛에 맞는 신규임차인을

구해왔고 자신이 새로운 사람을 구했으니 현 임차인은

권리금을 주장할 수 없다며 무리한 주장을 하기 시작했습니다.

정당하지 않은 계약해지와 더불어 권리금 회수기회까지

박탈당할 위기에 처한 의뢰인은 법적으로 대응을 시작했습니다.

본 사무소는 임대인의 주장이 적법하지 않음을 고지하며

압박에 들어갔습니다. 그러자 임대인 측에서는 신규임차인의

정보를 제공하며 권리금 회수에 협조하기 시작했는데요.

그러자 이번에는 신규임차인 측에서 임대인으로부터 권리금을

지급해야 한다는 말을 못들었다면서 무권리를 주장해왔습니다.

본 사무소에서는 임차인의 유무형적 가치 회수는 정당한 것이며

충분한 권리가 있음을 고지하며 협상에 들어갔습니다.

최종적으로 임차인 Y씨는 건물주가 선택한 신규세입자로부터

권리금 1억 7천만 원을 회수하며 권리금계약을 체결했습니다.

분쟁 상황에 있어서 빠르게 대처한 덕분에 소송까지

가지 않고 적법하게 자신이 영업한 것에 대한

대가를 회수할 수 있었는데요. 만약 제대로 대처하지

않았다면 임대인의 말도 안되는 주장에 휘둘릴 수도

있었던 상황이었습니다.

이처럼 문제가 발생했다면 상황에 대한 판단을 빠르게

받고 그에 맞는 대응을 시작하시는게 중요합니다.