임차인의 계약갱신요구권 비협조적인 건물주 대응법!

 

 

타인의 부동산을 빌려 장사를 할 때는 그에 따른 합당한 대가를 월세와 보증금 등을 지불해야하고, 언제부터 언제까지 사용해야할지 정해 기간의 끝을 명시해두어야 합니다. 다만, 상가를 운영한다는게 결코 간단하고 단순한 일이 아니기 때문에 자영업자들은 이왕 문제만 없다면 오래도록 한 장소에서 영업하기를 희망합니다. 인테리어 및 시설물 등 고액의 투자를 아낌없이 퍼부은 곳에서 1~2년만 장사하고 떠나는 것은 손해가 막대하기 때문이죠.

 

다행히 상가임대차보호법에서는 이러한 문제를 차단하고자 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 결격사유가 없는 임차인에 한해 최초 계약일로부터 10년간 연장을 주장할 수 있는 권리가 주어집니다. 단, 여기서 또 한가지 주의해야하는 부분이 있습니다. 갱신요구권 관련 조항은 2018년 10월 16일 개정되었는데요. 개정일 이후 최초 혹은 갱신된 임대차만 10년에 적용을 받고, 그 이전에 계약한 곳이라면 5년의 보호를 받습니다. 5년이냐, 10년이냐에 따라 주장할 수 있는 권리가 다르고, 분쟁이 생겼을 때 대응법도 다르기 때문에 이를 정확하게 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

 

 

 

갱신요구권 기간 내 세입자가 연장을 요구하면 건물주는 이유 없이 이를 거절하거나, 방해할 수 없습니다. 그러나 건물주의 거센 반발로 인해 임차인의 계약갱신요구권이 받아들여지지 않을 위기에 처한 경우, 갱신을 주장하기 애매한 경우 등에는 초기에 법률 전문가의 자문을 구해 똑똑하고 효율적인 대응을 펼쳐나가야지만이 원하는 결과에 가까워 질 수 있습니다. 일례로 서울시 성북구 음식점 임차인 K씨의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

2011년 11월 경 어머니의 식당을 물려받아 영업을 시작한 K씨는 무탈한 계약 유지 및 영업을 위해 건물주의 임대료 인상 요구에도 늘 협조적인 태도를 보이며 임대를 이어갔습니다. 그러나 건물주의 증액 요구는 날로 심해져갔고 재계약 조건으로 명의변경을 요구했습니다.

 

 

 

 

그러나 명의변경이라는게 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 다시  본사 가맹 교육을 받아야하고, 이 과정에서 불필요한 지출이 생기는 등 손해가 있었지만 그래도 건물주와의 문제를 최대한 피하고 싶었던 K씨는 아내 명의로 변경하였습니다.

 

그러나 양측의 갈등은 여기서 끝나지 않았습니다. 몇 년 뒤 또다시 건물주는 사업자등록 증 명의를 근거로 '임차권 양도 및 전대금지' 조항을 위반했다며 해지를 통보했습니다. K씨는 최대한 상세히 이유를 소명하며 건물주의 마음을 돌리려고 노력했지만 명도 주장을 굽히지 않는 건물주의 태도에 결국 법적 대응을 시작합니다.

 

 

 

 

우선, 임차인의 명의를 변경한 점, 사업자등록 명의를 바꾸기 위해 본사의 규정을 따라야 했던 점 등을 통해 상황을 이해시키고 무단 전대에 대한 주장을 반박해나갔습니다. 그러나 건물주는 계속 애매모호한 태도를 유지하며 제대로 된 입장을 표정하지 않았습니다. 이대로 있다가는 임차인의 계약갱신요구권이 받아들여지지도 않을뿐더러 빈손으로 내쫓길 수 있겠다고 판단한 K씨 측은 법률적 압박을 이어갔습니다. 최종적으로는 길고 긴 과정이었지만 2020년 11월 13일 건물주 H씨는 임차인 K씨와 2년 연장 계약에 합의했습니다.

 

 

 

 

우선 상가 분쟁이 생겼을 때 자신에게 주어진 권리가 무엇인지 똑바로 파악할 수 있어야 합니다. 그것이 정확하게 판단되었다면 정확한 법률적 요건에 맞게, 법적 절차에 따라 제대로 주장할 수 있어야 하는데요. 임차인의 계약갱신요구권 및 권리금 회수는 이미 너무나도 많은 임대차 관계자들이 알고 있는 권리임에도 불구하고 이와 관련한 분쟁이 굉장히 많이 발생합니다. 매번 강조하지만 이와 유사한 상황에 처해 있는 경우 초기 대응에 집중하여 추가적인 피해를 차단하고, 상황이 악화되는 것을 막는 것이 중요합니다.