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권리금 손해배상 소송을 앞두고 있다면?

다양한 관계 속에서 때로는 각자의 권익 추구를 위해

법적인 분쟁이 발생하기도 합니다.

상가 임대차관계에서도 각종 분쟁에

휘말릴 수 있기 때문에 몇 가지

조심하셔야 하는 부분들이 있습니다.

임차인 분들은 영업 종료 시

계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

새로운 사람을 찾아 영업 가치 회수를 위한

준비를 하게 되는데요.

우선 점포를 인수받고자 하는 사람과

양도양수 계약을 작성하고

건물주에게 적극적인 주선행위를 이행하시면 됩니다.

본인이 알고 있는 신규임차인에 대한

정보들을 제공하고, 보증금 및 차임 등을

지급할 자력이 되는지 등에 대해서

건물주에게 정보를 전달해야 합니다.

이 때 건물주의 이유 없는 방해,

정당하지 않은 거절 등으로 분쟁이 발생한다면,

권리금 손해배상 소송을 준비하셔야 합니다.

그렇다면 정당하지 않은 사유에는 어떤 것들이 있을까요?

예를 들어, 본인 혹은 가족이 직접

사용할 예정이라며 신규임차인과 계약 체결을 거절하거나,

임차인이 데려온 사람에게 영업 가치에 대한

대가를 지급 받는 것을 방해하거나 수수하는 경우,

혹은 현저히 고액의 임대료 조건을 제시하여

사실상 신규계약체결이 어렵도록

유도하는 경우 등이 있습니다.

다만, 이 모든 이야기의 전제는

귀책사유가 없는 임차인에게만 해당됩니다.

실제로 경기도의 한 마트를 운영하는

임차인 P씨는 무탈하게 영업을 이어오던 와중

건물주로부터 갑작스러운 계약 해지 통보를 받았습니다.

법으로 정한 갱신요구권이 만료되었다는 것이

그 이유였는데요. 어쩔 수 없이 임차인 P씨는

차선책인 영업 가치 회수를 선택하였습니다.

권리금 손해배상 소송을 위해 상가 전문 법무법인의

조력을 받아 신규임차인을 주선하는

과정에서부터 문제가 없도록 진행했으나

건물주는 현저히 고액의 임대료 조건을 제시했고

결국 신규임차인은 계약을 포기하게 되었습니다.

결국은 법적인 분쟁으로 진행되어

양측의 입장이 첨예하게 대립되었지만,

임차인 측은 적정 임대료에 대한 감정평가 결과 등

입증 가능한 증거들을 제시하며

적극적으로 변론한 덕분에

법적인 우위를 차지할 수 있었습니다.

결국 2020년 5월 27일 서울중앙지방법원은

임차인 P씨의 승소를 선고하며

2,350만원을 배상하라고 선고하였습니다.

권리금 손해배상 소송은 손해를 입은 쪽이

이를 면밀하게 입증하고,

타당하게 변론할 수 있어야 합니다.

그렇기 때문에 생각보다 까다롭게

쉽지 않은 소송이라고 볼 수 있습니다.

이러한 분쟁이 발생했을 경우,

초기 대응을 확실하게 진행하여

확실하게 우위를 점하시고,

피해 없이 영업을 마무리하시기 바랍니다.

지난 5월 16일, 대법원 판결 기억하시나요?

계약갱신요구권이 없는 임차인이라 하더라도

권리금 회수기회를 보호 받아야 한다는 판결이었는데요.

최근 대법원에서 권리금 보호에 관한 의미 있는 판결이 나왔습니다.

현행 상가임대차보호법은 임차인의 영업가치를 보호하고 있습니다.

임차인이 건물주에게 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는데

이것을 방해한 경우 손해배상을 청구할 수 있도록 규정했는데요.

이 때 정당한 사유 없이 건물주가 신규임대차 계약 체결을 거절하는 것을

권리금 지급 방해행위의 하나로 규정하고 있습니다.

이 문구에서 애매한 부분이 발생하는데요.

이 규정은 신규임차인을 주선하는 것을 전제로 삼기 때문입니다.

하지만 임차인분들 께서는 이런 경우도 있으실 텐데요.

바로 '직접 사용할 예정이니 나가라', '재건축 예정이니 나가라' 등의

이유로 새로운 사람을 데려와도 계약이 불가하다는 상황 입니다.

이런 경우 후임자를 구하지 않은 상황이었다면 어떨까요,

또는 새로운 사람을 구하는 게 무의미한 상황이라도

꼭 주선을 해서 권리금 회수 기회 보호조항을 따라야만이

추후 손해배상 청구 소송이 가능한 것 일까요?

대법원 판결은 받은 사건도 1, 2심에서는 임대인의 손을 들어줬습니다.

임대인이 권리금 회수를 방해 했다는 것이 인정 되려면

새로운 세입자가 있어야 하고 주선행위가 있어야 하는데

이 경우 임차인이 새로운 사람을 주선하지 않았다는 것이 그 이유였습니다.

그러나 대법원의 판단은 달랐는데요. 상대방이 명백하게 새로운 사람을

받지 않겠다고 말했다면, 실제로 주선행위가 이뤄지지 않았다 하더라도

손해배상청구가 가능하다고 본 것 입니다.

영업권은 상가임대차의 가장 큰 특징이며, 목적물 가치평가의 핵심 입니다.

영업 가치를 보호 하는 게 중요한 이유는 영업 노하우, 신뢰 관계, 거래처 등

그 자체로 자영업자의 소중한 자산이 되기 때문 입니다.

상가임대차와 주택임대차의 분쟁이 다른 양상을 보이는 가장 큰 이유 중 하나이기도 한데요.

앞서 말씀 드린 것처럼 가치평가 기준이 다르기 때문 입니다.

예를 들면, 주거건물의 가치는 주변 인프라에 좌우 되는데요.

역세권이기 때문에 비싸다는 이야기는 한 번쯤 들어보셨을 듯 합니다.

교육, 편의시설 등등 주거건물은 어떤 세입자가 들어왔는지보다

주변에 어떤 것들이 있는지에 따라 값이 올라가기도 하고 내려가기도 하는 것 입니다.

하지만 상가는 다른데요. 어떤 임차인이 들어오느냐에 따라 그 가치가 달라집니다.

예를 들면, 아무리 목 좋은 곳에 음식점을 오픈한다 하더라도

해당 음식점의 맛이 좋지 않다면 손님은 끊이기 마련입니다.

반면에 원래 상권이 발달하지 않은 곳이라고 하더라도 맛집으로 한 번

소문이 나면 사람들의 발길이 이어지며 상권까지 발전 시키기 마련 입니다.

즉, 임차인의 역량에 따라 두 개의 가치평가가 달라지는 것 인데요.

외국은 상가를 운영하고 사업을 하면서 쌓은 거래처, 영업 노하우 등을

영업권으로 인정해왔고, 우리나라는 이를 권리금으로 존중하고 있는 것 인데요.

예전엔 관행 상으로 이어져 왔던 것이 2015년 법으로 신설되면서

임차인의 권리를 보호하고 있는 것 입니다.

이렇게 법으로 보호하고 있는데도 불구하고 건물주가 이를

방해하는 행위가 발생하고 있는데요.

금년 나온 대법원 판결들이 앞으로 임차인의 권리금 회수기회를

좀 더 적극적으로 보호하고, 임차인은 그 권리를 모두

보호 받을 수 있게 되길 바래봅니다.

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