사업자등록증, 임차인 명의와 다르면?

창업을 구상할 땐 사업 아이템 뿐만 아니라 어디서 창업을 해야할지도 중요합니다.

영업소를 이전하는 경우에도 장소선택은 매우 중요하죠.

본인 소유의 건물이 존재하지 않는 이상 대부분의 상인분들은

임대차 계약을 체결해 사업을 시작하실 텐데요.

 

상가건물에 대한 임대차 계약이 창업 혹은 영업소 이전시 필수 요소임에도 불구하고,

임대차 계약을 진행하면서 법적인 문제를 등한시 하는 경우가 적지 않습니다.

임대차 계약을 어떻게 하느냐에 따라 분쟁을 예방할 수도, 일으킬 수도 있는 문제인데

생각보다 많은 사람들이 그냥 거치는 절차라고 생각하며 계약을 체결하고 계십니다.

 

 

 

따라서 임대차 계약을 체결하는 과정에서 세세한 부분까지 변호사의 자문을

받는 것이 좋지만, 비용이 적지 않게 들 수도 있기 때문에

영세소상인의 경우 현실적으로 쉽진 않은 상황 입니다.

 

따라서 법적 문제가 발생하는 것을 최소화 하기 위해

반드시 챙겨야할 것들을 알아보겠습니다.

 

① 임대인 명의와 건물주 명의가 같은지

 

임대차 계약을 체결할 때, 임대인과 건물 소유자의 명의가 동일한지 확인해야 합니다.

일반적인 생각으로는 건물의 소유자 명의와 임대인의 명의가 당연히

동일하겠지라고 생각하실 순 있을 텐데요.

하지만 명의가 다른 경우가 있기 때문에 문제는 발생합니다.

 

상가임대차보호법 상 임차인은 보증금의 우선 변제권, 10년 간의 계약갱신요구권,

임대차 계약의 제 3자에 대한 대항력 등의 권리를 갖고 있습니다.

 

하지만 만일 임대인의 명의가 건물 소유자의 명의와 다른 경우

임차인의 권리를 보호 받지 못할 가능성이 높습니다.

 

실제 사례를 살펴보자면, 임대인이 신탁회사에 자신의 건물을 신탁한 후

신탁회사의 동의 없이 임대체 계약을 체결했습니다. 이후 임차인이

임대인의 동의를 얻어 전대차 계약을 체결했는데

전대인이 월세를 내지 않고 건물주가 바뀐 후 명도소송을 당한 끝에

더 이상 영업을 못하고 건물에서 나가게 된 경우도 있습니다.

 

 

 

② 사업자등록 명의와 임차인 명의 같은지

 

임차인의 명의와 사업자등록증의 명의가 동일해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 상의 대항력이 생기려면 임차인은 사업자등록을 신청해야 합니다.

그래야만 상가건물의 소유자가 바뀐 경우에도 임차인은 변경된 소유자에 대해

임대차 계약이 유효함을 주장할 수 있는데요.

 

실제로 사업자 명의와 임차인의 명의가 다르거나,

아예 사업자등록증을 떼지 않고 장사를 이어가시는 분들이 있는데요.

 

만일 사업자등록증 상의 명의가 임차인의 명의와 다른 경우에는

어떤한 경우이든 대항력을 주장할 수 없습니다.

더 이상 영업을 하지 못하고 쫓겨 날 수 밖에 없는 상황에 처할 수 있는 것 입니다.

 

또한, 임차인이 임대차 계약 기간 중 사업자 명의를 다른 사람으로 하거나

임대차 계약자의 명의를 바꾼 후 사업자 등록을 새로 하지 않음으로서

대항력을 상실해 명도 당하는 경우가 발생하곤 합니다.

 

 

 

③ 제소전 화해 조항에 불리한 내용은 없는지

  

제소전 화해 절차를 거친 경우, 해당 조항에 자신에게 불리한 조항이 없는지 확인해야 합니다.

대부분의 제소전 화해조서는 임대인의 요청으로 이뤄지곤 합니다.

 

제소전 화해란 소송 제기 전 당사자 간 합의로

재판과 동일한 효과를 갖는 화해를 성립시키는 것을 말합니다.

제소전 화해는 판결문과 동일한 효력을 갖는 것이 특징인데요.

따라서 강행규정에 위반 되는 내용이라 할지라도 효력을 갖는다는 것 입니다.

 

물론 제소전 화해를 신청하면 법원에서 그 내용을 검토 및 판단 후

강행규정에 위반하는 내용은 수정 혹은 삭제 처리가 됩니다.

하지만 만일 강행규정에 위반하는 내용이 제소전 화해로 인정되면

해당 내용을 근거로 강제집행을 당할 수 있다는 것을 알아두셔야 합니다.

 

예를 들자면 A씨는 임대차 계약을 체결하면서 특약으로 '재건축 시 명도한다.'는

조항을 추가했습니다. 이럴 경우 해당 특약은 상임법에 위배되는 규정이므로 무효 입니다.

 

하지만 A씨가 제소전 화해의 화해 조항으로 이런 내용을 포함해 화해조서를 맺었다면?

강행규정 위반인 내용임에도 해당 조항은 유효 합니다.

 

 

 

최근 상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호 하는 방향으로 개정되고 있습니다.

하지만 임차인으로서 가장 기본적인 사항조차도 챙기지 않는다면,

언제나 법의 보호를 받을 수 있는 것이 아닙니다.

 

관련 내용을 다룬 김재윤 변호사 칼럼 보기

▼