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상가 임차인은 성공적인 영업을 위해 인테리어에도 신경을 쓰고, 마케팅 및 홍보, 고객 관리, 좋은 거래처 탐색 등 여러가지 방면을 소홀히 해서는 안 됩니다. 이러한 노력의 결과는 매출로 이어지고, 안정적인 매출이 보장되는 곳은 계약 종료 시점 고액의 영업 가치 회수까지 가능합니다.

권리금이란, 임차인이 영업을 하면서 쌓은 가치 상승분에 대한 금전적인 대가를 말합니다. 매출, 고객, 노하우, 비품, 지리적 이점, 거래처, 레시피 등과 같은 요소들이 고려되어지는데요. 이를 회수하기 위해서는 임대인의 협조가 필요합니다. 권리금 회수 방해와 같은 분쟁 없이 수월하게 회수가 가능한 상황이라면 사실 언제든지 이를 주장할 수 있지만, 조금이라도 분쟁이 예상되는 상황이라면 법적으로 보호기간인 임대차 종료 6개월 전에서 종료시점 기간을 맞추어 주장하시면 됩니다.

먼저, 신규세입자를 찾아 적정 금액으로 양도양수계약서를 작성한 뒤, 건물주에게 어떤 사람인지, 보증금 및 월세를 지급할 능력이 되는지, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사가 있는지 등을 전달하여 신규임대차계약이 진행될 수 있도록 중간 다리 역할을 해야 합니다.

이때, 건물주가 신규 계약을 거부하여 임차인에게 금전적 손해가 발생한 경우에는 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있으나, 소송 특성 상 청구하는 당사자에게 모든 입증 책임이 있습니다. 즉, 건물주의 어떤 권리금 회수 방해가 있었는지 정황 및 증거가 필요하며, 건물주의 거절 사유가 타당하지 않았다는 점 등을 입증할 수 있어야 합니다.

예를들어 건물주가 직접 사용을 주장하거나, 사전에 고지되지 않은 재건축을 통보하는 경우, 공실 조건으로 매매계약이 진행된 경우, 임대차 계약서 상 특약에 영업 가치 등 일체 금원 포기 조항이 있다는 이유로 아무 조건 없이 명도하라는 등의 태도는 임차인의 권리를 방해하는 것이라고 보고 있습니다.

수도권의 한 약국 임차인 A씨의 사례를 보겠습니다.

2015년 5월에 약국 영업을 시작한 A씨는 누구보다 성실하게 영업을 위해 노력했습니다. 그러나 건물주는 계약만료 2개월 전, 사전에 전혀 고지하지 않은 재건축을 이유로 임차인에게 명도를 요구해왔고, 갑작스러운 소식에 당황한 A씨는 상가변호사 닷컴에 해당 사안을 문의했습니다.

상가변호사 닷컴은 즉시 업무를 시작해 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구소송을 제기했고, 동시에 A씨의 권리 주장을 위한 준비를 시작했습니다. 1심 이후에도 임대차 관계자들 사이에서의 의견 조율이 쉽게 일어나지 않아 결국 해당 사안으로 2심(항소심)이 진행되었고, 치열한 논쟁 끝에 2022년 4월 5일, 서울고등법원 제38-1민사부는 임차인 A씨의 승소를 판결했습니다. 판결 결과에 따라 A씨는 2억원의 손해배상액을 지급 받을 수 있게 되었으나, 또다시 양측이 갈등을 빗으면서 결국 현재 상고심이 진행되고 있는 상황입니다.

현재 완전히 마무리가 되지는 않았지만 우선 2심에서 A씨가 승소 판정을 받을 수 있었던 이유는 '재건축' 사실을 사전에 전혀 고지하지 않았고, 안전상의 문제나 다른 법령에 따라 진행되는 계획이 아니라는 점, 건물주가 철거 통보를 함으로써 임차인 A씨가 권리금 회수 방해를 받았다는 점 등을 명명백백하게 입증할 수 있었기 때문입니다.

다양한 소송 중에서도 손해배상청구 소송은 난이도가 높은 소송 중 하나로 손 꼽힙니다. 그렇기 때문에 단순히 소를 제기하는 것에 초점을 맞춰서 될 문제가 아니라, 소 제기 전 과정에서 건물주를 압박하거나 증거를 수집하는 과정에서부터 전력을 다해야 하는데요. 이러한 사전 준비가 되지 않은 상태로 무턱대고 소를 제기하는 것에만 집중한다면, 재판부도 상황을 제대로 판단하기 어렵습니다. 또한, 임차인의 권리를 주장할 수 있는 상황이라고 하더라도 건물주의 방해 행위가 명확하게 보이지 않았다는 점에서 억울하게 패소하게 되는 불상사가 발생할 수도 있으니 분쟁 상황에서는 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

상인들은 아주 과거에서부터 웃돈을 주고서라도 좋은 자리를 선점하기 위해 노력했습니다. 영업을 열심히 잘 하는 것도 중요하지만, 길목 좋은 위치에서, 사람들이 많이 몰리는 장소에서, 이미 유명해진 상권에서 영업을 시작하는 것이 확실히 수월한 영업이 가능하고, 매출의 부담에서도 벗어날 수 있기 때문입니다.

그러나 예전에는 일종의 '자릿세'와 같은 개념에 대하여 명확한 기준을 정해놓거나, 관련 법률이 따로 존재하지 않았기 때문에 사람들 사이에 발생하는 잦은 갈등주제 중 하나였습니다. 당연히 정확한 해결 방법도 없었고, 보통은 건물주가 협조하지 않으면 자릿세는 커녕 아무것도 회수하지 못하고 나가는 것이 보통의 모습이었습니다. 그러나 상가임대차보호법 바닥, 시설, 영업 권리금 회수에 관한 조항이 2015년 5월에 신설되면서부터 임차인들이 이를 안전하게 회수할 수 있는 안전장치가 생겨났습니다.

그렇다면 임차인들이 영업적 가치에 대해서 주장하기 위해서는 어떤 것들을 주의해야 할까요?

법이 있다고 해서 모든 임차인들이 영업적 가치를 회수하고 나오는 것이 아닙니다. 실제로 손해배상청구소송 사건을 살펴보면 임차인의 승소비율은 생각만큼 높지 않은데요. 그 이유는 권리를 주장하는 과정에서 상대방의 권리를 침해한다던가, 법률적 미흡함, 보호 기간 파악 실수 등과 같이 다양한 이유들이 있습니다. 별거 아닌 것 같아보여도 영업 권리금 회수에 영향을 미치는 것들이니 주의가 필요합니다.

우선 권리금 계산부터 알아보겠습니다. 계산을 할 때 과연 어떤 요소들이 고려되어야 하는지 감이 잘 안 잡히셨다면 아래의 내용을 참고하면 좋을 것 같은데요. 영업상의 노하우, 유명도, 지리적인 이점, 인테리어, 거래처, 매출, 단골 고객, 회원 등과 같이 유형, 무형적인 부분을 전체적으로 평가하는 것입니다. 즉, 같은 지역, 같은 업종이라고 하더라도 법으로 정해진 금액이 있는 것이 아니라 각자 상가에 형성되어 있는 가치를 보고 판단하는 것이기 때문에 아주 명확한 수치적 기준은 없습니다. 다만, 보통 소송으로 진행되는 경우에서는 정확한 소가를 알기 위해 감정평가를 진행합니다.

대략적인 계산이 끝났다면, 영업 종료일로부터 6개월 전부터 종료일 사이에 신규세입자를 찾아 양도양수계약을 체결해야 합니다. 상가의 유무형적 가치를 넘기는 대신 이에 대한 대가로 금전적 대가를 넘겨받는 것인데요. 다만, 건물주의 협조가 있어야 완전한 영업 권리금 회수가 가능합니다.

서울 강남에서 음식점 운영을 시작한 임차인 J씨, 8년차가 되었을즈음 건물주는 해당 건물을 직접 사용할 예정이라고 통보하며 계약 해지를 요청했습니다. 그리고 뒤이어 건물주는 J씨를 상대로 명도소송을 제기했습니다.

그간 J영업을 하면서 쌓은 가치가 상당한데, 건물주가 직접 사용을 주장하면서 권리금 계산 및 회수 자체가 불가능해진 J씨는 상가변호사 닷컴에 현 상황에 대한 자문을 구했고, 일분일초가 급한 상황이라는 것을 깨닫고 곧바로 법무법인을 선임하여 대응했습니다.

상가변호사 닷컴은 명도소송에 대한 방어를 준비함과 동시에 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 결국 치열한 법적공방 끝에 2022년 2월 11일, 서울중앙지방법원의 승소 판결을 받아냈습니다. 판결문에 따라 J씨는 건물주에게 약 3천 1백만원을 지급받게 되었습니다.

위와 같은 상황에서 대응하지 않거나, 적절한 대응을 펼칠 수 있는 시기를 놓쳤다면 J씨는 기대했던 권리금 계산액에 훨씬 못 미치는 보상을 받고 나가거나, 더 극단적인 경우에는 한 푼도 회수하지 못하고 내쫓겨날 수도 있었습니다.

영업 권리금 등을 회수하는 것은 임차인의 소중한 권리입니다. 건물주의 방해나 훼방으로 인해 권리가 사라지지 않도록 스스로도 굉장한 주의가 필요하고, 분쟁이 발생했을 경우에는 시기 적절하게 법률 전문가의 도움을 받아 현명한 대응을 시작하시기 바랍니다.

상가 임차인에게 대표적인 권리 하면 딱 떠오르는 2가지는 '계약갱신요구권'과 '권리금 회수 기회 보호' 입니다. 세입자는 최초 계약일로부터 10년 내에는 임대인에게 갱신을 청구할 수 있고, 이 기간 중 혹은 이 기간이 끝난 이후에는 영업적 가치에 대한 대가를 회수할 수 있습니다.

간혹 갱신요구권이 소멸된 장기 임차인은 상가 임대차보호법 10년 이상 영업을 하며 그동안 충분한 매출을 벌어들였으니 권리금은 회수할 수 없다고 잘못된 판단을 내리는 경우를 보았는데요. 사실 영업적 가치 회수에 대해서는 귀책사유만 없다면 모든 임차인이 주장할 수 있으며, 계약기간과는 관계가 없습니다. (권리 금액을 결정하는데는 영향을 미칠 수 있어도, 회수 유무에는 영향을 끼치지 않습니다.) 오히려 한 장소에서 오래 자리잡고 영업을 했다는 것 자체가 그 점포에 형성된 가치를 입증해주는 증거이기도 하기에 통상적으로는 더 높은 영업 가치를 요구할 수 있다고 판단하기도 합니다.

매출, 영업상의 노하우, 인테리어, 지리적인 이점, 위치, 거래처, 신뢰도, 유명도 등과 같은 요소들이 전반적으로 평가하여 적정 금액으로 양도양수를 진행하게 되는데요. 해당 권리는 임대차 종료 6개월 전에서 종료일 사이에서 법적인 보호를 받으니 위 기간을 잘 파악하시어 계약을 진행하면 되겠습니다.

그러나 계약의 특성 상 건물주의 동의를 받아야 온전한 권리금을 회수할 수 있는데요. 동의를 받는 과정에서 건물주의 방해로 인해 원만한 계약이 진행되지 않는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다. 특히나 신규임차인이 받아들이기 어려운 조건을 제시하거나 (예를들어 상가 임대차보호법 10년을 보장해 줄 수 없다.' 등과 같은 무리한 특약을 요구하는 경우), 혹은 상식적으로 고액의 임대료 조건을 제시해 직접적으로 신규 계약을 거절하지는 않았으나 성사되지 못하도록 유도하는 경우 등이 대응하기가 참 까다로운데요. 법 조항을 자세히 보면 '임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건을 요구'하는 것을 방해 행위라고 판단하고 있습니다.

여기서 잠깐, '현저히'에 대한 기준은 무엇일까요?

정확하게 수치적 제한이나 기준이 있다면 판단이 비교적 수월하겠지만, 정해진 것이 없다보니 임대인과 임차인 모두 어느 정도가 고액인지에 대한 개념이 제대로 잡히지 않을 것입니다. 사실 지역이나, 상권이나, 매출 등에 따라 조금씩 차이가 있기 때문에 저희도 어느 정도가 고액이다라고 명확하게 말씀드리기는 어렵지만 반드시 주의해야하는 것은 단순히 '인상률'만 가지고 고액이다 아니다를 판단해서는 안 된다는 것입니다. 경제상황이나, 시세 등을 통해 건물주가 요구하는 금액이 과다하다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.

서울 강남의 한 음식점 임차인  Y씨는 2007년부터 상가 임대차보호법 10년의 기간을 훌쩍 넘기며 장사를 이어왔습니다. 그러던 중 개인적인 이유로 영업 종료를 결정했으나 건물주로부터 고액의 월세를 요구 받아 재계약과 권리금 회수 모두 어려운 상황에 놓이게 되었습니다.

양측의 입장 차이가 쉽게 좁혀지지 않자 결국 Y씨는 법률대리인의 도움을 받아 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 2021년 12월 15일 수원지방법원 여주지원의 강제조정 결정을 통해 건물주는 Y씨에게 8천만 원을 배상하라는 판결로 마무리 지어졌습니다.

이렇게 성공적인 결과가 나오기까지 수많은 과정들이 있었지만, 그중에서도 가장 중요했던 것은 건물주의 요구가 무리했다는 점을 입증하는데 집중했다는 점과 동시에 Y씨의 권리가 정당하지 않은 이유로 침해당했다는 점을 효과적으로 입증할 수 있었다는 데 있지 않을까 싶습니다.

임대차 관계자들은 상가 임대차보호법 10년 계약갱신요구권이나 영업 가치 회수, 보증금 반환 등 다양한 문제에 노출되어 있는데요. 이러한 일이 나에게는 안 일어날 것이라는 보장은 없기에 분쟁 상황에서 어떻게 대처해야 하고, 어떻게 피해를 줄여야 하는지 미리 알아두는 것이 좋겠습니다.

임차인의 절반 이상이 타인의 상가 건물에서 장사를 하다보니, 많이 하는 걱정 중 하나는 '쫓겨나면 어쩌지?' 와 같은 막연한 불안감입니다. 본인 소유의 상가가 아니기에 건물주가 직접 사용 할 목적이 있거나, 재건축 혹은 리모델링을 염두에 두고 있는 경우, 다른 사람에게 건물을 매매하려고 하는 경우처럼 변동 상황이 생겼을 때마다 건물주에게 월세 계약 해지 통보를 받았을 때 과연 세입자가 바로 나가야 하는건지 정확한 대처 방법을 몰라 불안하셨을텐데요. 오늘 이러한 상황이 닥쳤을 때 임차인들은 어떤 권리를 주장할 수 있고, 어떻게 대응할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 계약갱신요구권

현행법상 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 기간 연장을 주장할 수 있습니다. 이 기간 내에는 얼마든지 더 영업을 하겠다고 주장할 수 있고, 임대인은 정당하지 않은 이유로 이를 거절할 수 없습니다. 해당 권리를 주장하기 위해서는 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 건물주와 재계약에 대한 논의를 거쳐야 합니다. 만일 양측 모두 이 기간이 도과될때까지 아무런 언급이 없었다면 묵시적갱신 된 것으로 판단하지만, 환산보증금을 초과하는 경우에 묵시적갱신 상태는 임차인 입장에서 매우 불안정한 계약이니 가능한 해당 기간을 잘 파악하여 정확히 재계약서를 쓰고 넘어가는 것이 좋겠습니다.

한 가지 짚고 넘어가야 하는 것 중 하나는, 모든 임대차가 10년 동안 보장받는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일에 해당 법이 5년에서 10년으로 연장되었기 때문에 이전에 계약된 임대차는 5년이고, 개정일 이후에 최초 계약 혹은 갱신 이력이 있는 곳이라면 10년의 적용을 받습니다. 이를 판단하는 것이 굉장히 까다롭기 때문에 스스로도 최대 갱신 요구 가능한 기간을 파악하지 못하고 있는 경우가 종종 있지만, 갑작스러운 월세 계약 해지 통보에 정확하고 올바르게 대응하기 위해서는 반드시 파악해야 하는 부분이니 미리 미리 체크해두는 것이 좋겠습니다.

2. 권리금 회수 기회 보호

영업 종료를 희망하는 경우, 이미 갱신요구권이 모두 소멸된 경우라면 신규 세입자를 통해 상가의 가치 상승분에 대한 대가를 회수할 수 있습니다. 이 권리를 주장하기 위해서는 임대차 종료 전 6개월의 기간 내에 양도받을 자를 구해 건물주에게 주선하는 과정까지 거쳐야 합니다. 그러나 이 때 건물주가 '공실 조건으로 매매계약을 체결했다.', '내가 직접 사용할 예정이니 신규 계약을 받아줄 수 없다.' 라며 거절한 경우에는 권리금 상당액에 대해서 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

다만, 법적으로 대응하기 위해서는 임차인도 법률적으로 미흡한 점이 없어야 하며, 주선행위까지 착실히 이행했으나 건물주의 방해 행위로 인해 경제적 피해가 발생했다는 점을 명명백백하게 입증할 수 있어야 합니다. 그러기 위해서는 법률적인 근거 및 유의미한 증거 등이 충분히 갖춰져야 합니다.

서울 편의점 임차인 S씨 사례

2012년 서울 소재의 한 상가 건물에서 편의점 운영을 시작한 임차인 S씨는 10년 간 한 곳에서 굳건히 자리를 지키며 안정적인 영업을 이어왔습니다. 그러나 10년차 만기가 되는 때, 건물주는 본인이 직접 사용할 예정이니 상가를 비워달라며 월세 계약 해지 통보를 전해왔습니다.

마음이 급해진 임차인 S씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했고, 곧바로 업무에 착수하여 건물주에게 내용증명을 보냈습니다. 임대인의 직접 사용은 정당한 해지 사유가 될 수 없다는 점을 명확히 고지하며, 만일 본인이 사용하고자 하는 경우 권리금 상당액에 대한 손해배상이 이루어져야 한다고 전했습니다.

수차례 보낸 내용증명에 큰 압박을 느낀 건물주가 결국 먼저 합의를 제안했고, 2022년 3월 3일, 임차인 S씨는 임대인으로부터 직접 4천 7백만원을 지급받을 수 있었습니다.

갑작스러운 월세 계약 해지 통보에 당황하지 않고 법률 전문가의 도움을 받아 초반에 적극적인 대응을 펼친 덕분에 소송 없이도 양측은 합의점을 찾을 수 있게 되었습니다. 초기 대응이 중요한 이유 중 하나는 사건 소송으로 진행되어 시간과 비용적 손해가 발생하지 않도록 미리 개인 간 합의를 이끌어낼 수도 있고, 만일 합의가 어려운 상황에서라면 소송에서 유의미하게 적용될 수 있는 증거가 충분히 수집된 상태이기 때문에 훨씬 더 유리한 위치에서 사건을 진행할 수 있습니다.