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학교에서는 계약서를 작성하는 방법이나, 주의사항 등에 대해서 따로 배우질 않으니 사실 실전 경험이 없다면 누구나 계약서 작성 과정이 어렵고, 두렵게 느껴질 것입니다. 그래서 오늘은 월세 계약 주의사항, 그 중에서도 특약과 관련한 내용에 대해서 설명을 해보고자 합니다.

많은 이유로 임대차 분쟁이 발생하는데 자세히 내막을 들여다보면, 최초 계약시 작성한 특약을 근거로 다투는 경우가 종종 있습니다. 조항 자체는 분명 법에 위반되고, 너무 일방에게 불리한 조항이니 효력이 없다고 주장하는 입장과 그래도 임대차 관계를 체결하며 양측의 합의를 통해 작성된 계약서이고, 작성 당시 해당 내용을 확인하지 못했다면, 확인하지 못한 사람의 책임이라는 입장이 극명하게 나뉘어 대립하기 때문입니다.

상가임대차보호법 제15조 (강행규정)에 이 분쟁을 해결해 줄 수 있는 답이 있습니다.

"이 법은 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."

위 내용에 따라 터무니없는 내용이 담겨 있는 조항에 대해서는 무효함을 주장해볼 수 있는데요. 대표적으로는 "권리금 및 일체 금원을 건물주에게 주장하지 않는다.", "임차인은 계약갱신을 주장할 수 없다." 등이 있겠습니다.

월세 계약 주의사항 및 특약에 대한 설명 중 이를 무효하다고 주장해볼 수 있는 법적 근거에 대해 설명드렸습니다. 그러나 가장 좋은 방법은 일이 발생하기 전에 미연에 방지하는 것입니다. 특이점이 있는 조항이 담겨 있다면 잘 판단해보고 가능한 그 부분에 대해서 수정을 하고 넘어가는 것이 좋습니다.

그러나 계약서 특약에 담긴 내용이 현저히 일방에서 불리한 내용인지, 법에 위반되는 내용인지가 정확하게 파악되지 않는다면 법률 전문가의 검토를 받아보는 것도 좋은 방법이겠습니다. 만일 판단이 조금이라도 애매하거나, 명확하지 않은 부분이 있다면 보는 시각에 따라서는 불리하지 않으니 두 당사자 사이에서 약속한 내용에 대한 책임과 의무를 다하라는 판단을 내릴 수도 있기 때문입니다. 다시 말해, 본인이 생각하기에 불리한 조항이 명시되어 있다고해서 무조건 무효할 것이라고 100% 확신하는 것은 위험하다는 뜻입니다. 법률적으로도 그렇게 판단하는지, 효력이 없음을 입증할 수 있는지 등의 면밀한 검토가 필요합니다.

서울에서 프랜차이즈 음식점을 운영하는 임차인 C씨는 계약서 및 제소전화해조서를 작성하는 과정에서 문제가 없도록 월세 계약 주의사항 등에 대해 꼼꼼하게 알아보고 진행했습니다. 이후 무탈하게 영업을 하던 와중 건물주는 건물 매매와 재건축을 통보하며 계약 해지를 요청했고, 설상가상으로 권리금은 전혀 보상할 생각이 없다는 입장이었습니다. 영업적 가치를 회수하는 건 임차인의 권리이기 때문에 C씨는 신규임차인을 찾기 위해 노력했으나, 임대인 측에서는 영업적 가치를 주장하지 않는다는 취지의 특약을 근거로 신규임대차계약을 거절했습니다.

영업 가치 회수 기회가 눈 앞에서 물거품이 되어버린 임차인 C씨는 상가변호사 닷컴에 해당 사안을 의뢰했고, 곧바로 업무에 착수하여 손해배상청구소송을 제기했고, 동시에 감정을 받기 위한 증거보전신청을 동시에 접수하여 진행했습니다. 소를 제기하고, 법률적인 압박이 지속적으로 가해지자 임대인 측에서 먼저 유선상 합의 의사를 전했고, 결국 2021년 12월 24일, 임차인 C씨가 2억원의 합의금을 지급받는 조건으로 마무리 되었습니다.

위 사례 임차인처럼 아무리 꼼꼼하게 확인하더라도 놓치는 부분이 생길 수 있어 월세 계약 주의사항에 대해서는 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 특히 어떤 부분을 중점적으로 검토해봐야 하는지 등에 대해 알고 있는 것과 모르고 있는 것은 천지차이입니다.

사소하다고 생각했던 것이 나중에는 나를 향하고 있는 덫이 될 수 있습니다. 만일 계약 과정에서 조금이라도 명확한 판단이 되지 않는 것에 대해서는 법률 전문가의 자문을 구해보시고, 계약 존속 중 혹은 만기 시점에 분쟁이 발생하게 되었다면 최대한 빠르게 관련된 내용에 대해 검토 받아 보시기 바랍니다.

계약갱신요구권, 권리금 보호 이 두 가지는 임차인의 가장 대표적인 권리입니다. 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용되기 때문에 사업자등록 대상이 되는 건물에서, 주된 부분을 영업용으로 사용하는 '상가'의 임차인이라면 주장할 수 있는 것입니다.

그러나 각 임차인 보호법을 주장하기 위해서 반드시 알아야 하는 기본정보들과, 문제 없이 행사하기 위한 체크 포인트 몇 가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1) 계약갱신요구권

상가임대차보호법 제10를 참고할 수 있습니다. 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 계약 연장을 주장할 수 있으며, 이 때 건물주가 거절하거나, 이유 없이 내쫓을 수 없습니다. 다만, 임차인에게 귀책사유가 있는 경우에는 당연히 갱신을 거절할 수 있으니 이 점 유념하시기 바랍니다. 해당 권리를 주장하기 위해서는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신을 정확하게 요청하여 기간을 연장하시면 되는데요. 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해 내용증명 등의 수단을 통해 갱신을 요청해두는 것이 안전합니다.

그러나, 모든 임대차가 10년에 적용 받는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일에 5년에서 10년으로 개정이 있었는데요. 법 개정일 이후 최초 계약 및 갱신 계약에 대해서만 10년이며, 그 이전 계약은 5년이니 본인 상가는 최대 얼마동안 연장을 요청할 수 있는지 정확하게 체크해보는 것이 중요하겠습니다.

2) 권리금 회수 기회 보호

자릿세와 비슷한 개념으로 좋은 자리에 대한 대가를 말합니다. 좋은 자리라 하면, 매출이 잘 나오는 곳, 지리적 이점이 있는 곳, 사람들이 발길이 많이 닿는 곳, 거래처가 확보된 곳 등이라고 볼 수 있겠죠? 과거에는 이러한 개념에 대한 별도 법률이 존재하지 않아 혼란도 많았고, 분쟁도 많았습니다. 서로 의견이 대립하거나, 건물주가 중간에서 방해하고 이를 수수하더라도 적절하게 말할 수 있는 근거가 없었기 때문에 임차인 보호법을 주장하지 못하고 일방적으로 피해를 보는 사례도 적지 않았습니다. 그러나 2015년, 관련 조항이 신설되면서 이제 임차인이 정당하게 주장할 수 있는 권리로 승격되었습니다.

해당 권리를 주장하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월 전에서 만기 시점 사이에 주장할 수 있는데요. 건물주에게 직접 요구할 수 있는 것은 아니며, 이 기간 내 신규임차인(양수인)을 찾아 양도양수계약을 체결해 회수하는 것입니다. 이 계약은 특성상 제3자(건물주)의 동의가 있어야 한다는 점에서 조금 까다로울 순 있지만, 건물주는 이때 정당하지 않은 이유로 거절할 수 없으니, 이유 없이 신규계약을 거절당했다면 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

임차인 보호법을 제대로 이해하기 위한 한 가지 사례를 살펴보겠습니다. 2018년 5월, 경기도 평택의 한 상가 건물에서 음식점 운영을 시작한 임차인 K씨는 개인적인 이유로 계약종료를 결정하고 신규 세입자를 찾아나섰습니다. 이후 본인이 알고 있는 정보를 전달하며 적극적으로 주선했으나 건물주는 고액의 임대료를 요구하여 현실적으로 계약이 이루어지기 어렵도록 유도하거나, 방해하는 등 비협조적인 태도로 일관했습니다.

불안한 마음에 K씨는 상가변호사 닷컴의 문을 두드렸고, 손해배상청구소송을 제기하여 억울한 피해에 대해 소명했습니다. 그 결과 2021년 10월 28일, 수원지방법원 평택지원은 1심 소송에서 임차인 K씨의 승소를 선고하며, 1억 4천만원을 지급하라 판시했습니다.

오늘은 임차인 보호법의 대표적인 2가지 권리에 대해 알아보는 시간이었습니다. 아무때나, 아무렇게나 주장할 수 있는 개념이 아니기 때문에 당사자가 내용을 제대로 알고 있는 것이 굉장히 중요한데요. 모르면 건물주가 갱신을 거절하거나, 신규 계약을 거부했을 때 정당한 의사표현인지, 방해하기 위한 의도적인 행동인지조차 파악할 수 없습니다.

'아는 것이 힘.'입니다. 제대로 알고, 제대로 대응하시고, 그 외 도저히 손을 쓸 수 없는 부분에 대해서는 법률 전문가의 도움을 받아 현명하고, 전략적인 대응 방법을 찾아보시기 바랍니다.

'자릿세'의 개념을 들어보신 적이 있나요? 쉽게 말해 좋은 자리에 대한 대가라고 생각하면 되는데요. 과거에는 그저 사람들 사이에서 관행적으로만 인정되었던 개념입니다. 그래서 이를 회수하는 과정에서 제3자의 개입이나 방해가 있어도 힘없는 상인들은 제대로 다퉈보지도 못하고 포기했어야만 했으나, 지금은 다릅니다. 현재는 상가임대차보호법 권리금 보호 조항 덕에 상인들이 회수과정에서 제3자(건물주 등)에 의해 손해를 입은 경우, 법적 대응이 가능해졌습니다.

그러나 해당 권리를 주장하기 전 스스로 체크해봐야 하는 부분이 있는데요. 첫째, 임차인에게 귀책사유가 없어야 합니다. 즉, 3기 이상의 차임 연체나 무단전대 혹은 세입자로서 의무를 성실하게 이행하지 않은 부분이 있다면 권리를 주장할 수 없다는 것인데요. 만일 의무이행이 제대로 이루어지지 않았다면 법적으로 대응해도 소용이 없습니다. 뿐만아니라 계약갱신 등에 대해서도 주장하더라도 거절 당할 수 있으니, 의무 이행을 게을리 하지 않는 것이 중요합니다. 둘째, 권리를 어떻게 주장해야 하는지 정확하게 알고 있어야 합니다. 영업적 가치를 주장하기 위해서는 임대차 종료 6개월 전부터 만료 시점 사이에 신규임차인을 찾아 점포의 유무형적인 부분을 양도하고, 적당한 대가를 지급받고, 건물주에게 주선하여, 신규 계약이 이루어지기까지 모든 과정을 거쳐야 합니다. 간혹 가만히 있어도 법적으로 보호되는 권리이니 '상가임대차보호법 권리금을 주장할 수 있겠지?'라고 가볍게 생각하시는 분들도 있지만, 임차인이 권리를 행사하기 위해 적절한 절차나 과정을 무시한다면 보호받을 수 없습니다.

기간도 잘 확인했고, 점포를 인수할 적자도 구했고, 임대인에게 충분한 정보를 전달하여 주선까지 이루어진 상황이라면 계약 특성 상 건물주의 동의를 얻어내야 합니다. 만일 이때 임대인이 합당하지 않은 이유로 거절하거나, 협조하지 않아 임차인에게 경제적 피해가 발생하게 된다면 손해배상청구소송을 통해 책임을 물을 수 있습니다.

그러나 소송에서 좋은 결과를 받아보기 위해서는 반드시 철저한 준비가 뒷받침 되어야 합니다. 단순히 건물주가 거절했다는 이유만으로 승소를 기대하기에는 무리가 있고, '정당하지 않은' 이유로 거절했음을 입증할 수 있어야 합니다. 이 부분을 소홀히 하여 법적으로 보호되는 임차인의 권리임에도 불구하고 패소하는 사례도 적지 않으니 반드시 주의하시기 바랍니다.

부산에서 유료주차장을 운영하는 임차인 Y씨, 갑작스러운 건물주 측의 건물인도 요청으로 인해 급히 신규임차인을 찾아 나섰습니다. 양도양수계약까지 체결했으나 이유 없이 거절 당했고, 명도소송 등으로 인한 압박은 심해져갔습니다. 상가임대차보호법 권리금을 주장하기 위해 우선 강제집행정지 신청 및 청구이의의 소 제기 등 다방면적으로 대비하기 시작했고, 본격적인 소송 과정에서도 미흡한 점이 없도록 철저한 사전 검토 및 대응을 진행했습니다.

그 결과 2021년 5월 27일, 부산지방법원 동부지원 제1민사부를 통해 임차인 Y씨의 승소 판결을 받아볼 수 있었는데요. 판결 결과에 따라 Y씨는 약 1억 4천만원을 회수할 수 있게 되었습니다. 이미 건물주가 건물인도청구의 소를 제기하여 조정결정을 받고 본 법무법인을 선임한 상황이라 조금만 더 대응이 늦었더라면 피해액이 상당했을 것으로 예상되는 사건인데요. 다행히 빠르게 증거보전 신청, 강제집행 정지 등 적절한 조치를 취한 덕분에 Y씨는 그동안 영업을 하며 피땀 흘려 쌓은 가치들을 인정받을 수 있게 되었습니다.

임대차 분쟁의 대다수를 차지하는 것이 바로 상가임대차보호법 권리금 회수 과정에서 발생하는 분쟁 입니다. 그러나 임차인이 승소하는 비율은 대략적으로 절반 정도 입니다. 나머지 절반은 소송에서 안타까운 결과를 받아보게 된다는 것인데요. 많은 이유가 있겠지만 입증하는 과정에서 증거가 부족했다거나, 미흡한 대응을 했다거나 혹은 대처하는 과정에서 상대방(임대인)의 권리를 소홀히 했다는 점 등이 이유가 될 수 있겠죠.

손해배상청구소송은 소송 특성 상 청구하는 당사자가 충분히 입증해야하는 책임이 있다는 점에서 쉽지 않은 소송 중 하나로 꼽힙니다. 이 과정을 잘 알고, 잘 대처할 수 있는 법률 전문가가 도맡아 하는 것과 개인이 하는 것에는 분명한 차이가 있습니다. 위 사례와 비슷한 상황에 처해있다면 아래의 번호로 문의하시기 바랍니다.

상가임대차보호법에서는 월세 증액에 대해 제한을 두었습니다. 차임 또는 보증금은 5%의 증액 제한을 받아 인상이 가능하며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 또 다시 인상할 수 없습니다. 그러나 모든 임대차가 이에 적용되는 것은 아닙니다.

법 조문을 정확하게 알고 있지 않다면, 잘 몰랐을 수 있는 부분인데요. 해당 조항은 환산보증금을 계산한 값이 기준금액을 초과하지 않는 임대차에만 임대료 5% 계산이 적용됩니다. 환산보증금은 보증금+(월세*100)으로 계산한 뒤 지역과, 계약일자에  따라 정해진 금액을 초과하는지 아닌지를 따져보는 것인데요. 현재 서울은 9억원, 과밀억제권역, 부산은 6억 9천만원, 광역시, 안산, 용인, 김포 등은 5억 4천만원, 그 밖의 지역은 3억 7천만원입니다.

이때 기준을 초과하는 상가는 증액에 대한 제한이 없습니다. 그러나 수치적인 제한만 없을뿐 무한대로 증액할 수 있는 것은 아니며, 주변 시세나 경제상황의 변동 등을 근거로 적정 수준만 가능합니다. 만일 임대인과 임차인이 월세 인상에 대해 합의가 되지 않는 경우 법적으로 다퉈봐야 하는데요. 이때 증액을 요청한 쪽에서 인상에 대한 근거를 명확하게 소명할 수 있어야 하기 때문입니다.

현재는 환산보증금 범위가 굉장히 넓어졌기 때문에 아마 요즘 대다수의 임차인 분들은 임대료 5% 계산으로 증액 제한을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 만일, 월차임에 대한 제한이 있다는 것 자체를 몰랐다면, 건물주가 그 이상을 요구했을 때 안 쫓겨나기 위해 이유도 모르는 채 고액의 임대료에 울며 겨자 먹기로 동의하는 일이 생길 수도 있습니다.

그러나 계약갱신요구권이 소멸한 상가의 경우에는 또 달라집니다. 이때는 환산보증금액 초과여부에는 관계없이 건물주는 원하는 만큼 증액할 수 있습니다. 만일 도저히 받아들일 수 없는 조건이라면 갱신은 어렵고, 별개로 권리금을 주장하고 나올 수 있습니다.

다행히 무리한 조건을 요구받았을 때 곧바로 법률 전문가의 도움을 받아 최악의 상황으로 가기 전 원만하게 해결을 본 케이스가 있습니다. 아래의 사례를 참고하시어 비슷한 상황에 처하셨을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보시기 바랍니다.

2016년, 김해 소재의 한 상가 건물에서 세차장 운영을 시작한 임차인 L씨는 5년의 영업을 끝내고 원만한 협의를 통해 갱신을 하고 싶었습니다. 그러나 재계약 조건으로 건물주는 고액의 월세를 요구했습니다. 갱신요구권이 소멸된 상황이라 임대료 5% 계산에 적용되지 않는다는 건 맞지만, 현실적으로 수용할 수 없는 수준이었고 결국 L씨는 차선책으로 영업적 가치를 회수하는 방향을 계획했습니다.

이 과정에서부터는 법률적으로 더이상 문제가 생기지 않도록 전문가의 도움을 받아 진행했고, 다행히 처남이 세차장 인수를 원했기에 곧바로 양도양수계약을 작성했습니다. 이후 신규 계약이 원만하게 이루어질 수 있도록 적극적인 주선행위를 펼치며, 정당한 사유 없이 거절하거나 계약이 이루어지지 않도록 방해할 시 손해배상청구소송을 제기하겠다고 압박했습니다. 결국 2021년 7월 27일, 건물주는 L씨의 처남과의 계약에 동의했고, 차임도 적정수준으로 조정되었습니다.

월세 문제는 참으로 민감합니다. 임대인은 가능한 많이 받고 싶어하고, 임차인은 가능한 저렴한 가격에 빌리고 싶어하기 때문에 그 중간 값을 찾기가 쉽지 않습니다. 또한 임대료 5% 계산으로 제한해 두었다고 하더라도, 이를 적용받지 못하는 상가가 일부 존재하고, 갱신요구권의 유무에 따라 또 판단이 달라지기 때문에 사실상 법을 아주 정확하게 알고 있지 않는 일반인들이 이를 다 구분해서 판단하고, 분쟁을 차단하기란 사실상 불가능에 가깝습니다. 그러나 우리 주변에는 수많은 법률전문가가 있습니다. 스스로 올바른 판단이 어려울 때는 상가 임대차 전문가 혹은 전문기관에 문의하시어 정확한 답변을 받아보시고, 그럼에도 불구하고 건물주와의 분쟁이 해결되지 않을 때는 적극적으로 대응하여 피해를 반드시 차단할 수 있기를 바랍니다.