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상가임대차법은 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 여기에는 계약기간에 대한 보장, 권리금에 대한 보호뿐만 아니라 대항력, 임대료 등의 문제까지 모두 다루고 있습니다. 그중에서도 오늘은 상가임대차보호법 임대료인상에 대해 집중적으로 알아보고자 합니다.

임대인의 요구대로, 천정부지로 오르는 월세를 막기위해 상임법에는 최대 5% 증액 제한을 두고 있습니다. 차임 또는 보증금에 대해 증감이 이루어질 수 있으며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 또다시 증액할 수 없습니다. 즉, 간단하게 정리해보자면 임대 조건에 대해 연 5%의 제한을 받아 인상이 가능합니다.

다만, 여기서 가장 중요한 점은 모든 상가가 5%의 적용을 받는 것이 아니라는 점입니다. 많은 분들이 법을 알고는 있으나 정확하게 알고 있지 않아 이런 문제가 간혹 발생하곤 하는데요. 환산보증금에 따라 일부 상가는 임대료에 대해 제한을 받지 않습니다.

본인이 운영하는 점포가 어느 쪽에 속하는지 정확하게 파악하기 위해 가장 먼저 환산보증금을 계산해보도록 하겠습니다. [보증금+(월세X100)] 으로 계산 후 상가 소재지와 계약 시점 등을 통해 기준치 초과여부를 살펴보면 됩니다. 여기서 2가지로 나뉘는데요.

1. 보증금액 이내 점포

위에서 설명한대로 연5%의 제한을 받아 증액하시면 됩니다. 만일 상가임대차보호법 임대료인상 제한 범위를 넘은 과도한 금액을 요구받은 상황이라면 건물주 측에서 법정 제한을 모르고 있는 상황일수도 있으니, 위의 내용을 토대로 잘 협의를 해보시고, 만일 의도적으로 고액을 요구하는 상황이거나 대화로 해결될 수 없는 극단적인 상황이라면 법적 대응을 시작해야 할 수도 있습니다.

2. 보증금액 초과 점포

차임 인상에 제한이 없습니다. 즉, 건물주가 5%이상을 요구한다고 하더라도 요구 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 법적으로 정해진 기준선이 없기 때문입니다. 그러나 그렇다고 해서 무조건 임대인의 통보에 따라야 하는건 아닌데요. 만일 현 상황에서 과다하다고 판단된다면 즉시 적정금액으로 조율하는 과정을 거쳐야 합니다. 단순히 한 달 월세로  따지면 큰 돈이 아닐 수 있어도 월세는 장기적으로 가져가야 하는 문제이기 때문에 고민만 하며 시간을 지체하는 것은 좋은 선택이 아닙니다. 양측이 요구하는 금액이 너무 상이하여 합의점을 찾을 수 없는 상황에서는 같은 말만 반복하게 되니 어쩔 수 없이 법적으로 대응을 해봐야 하는데요. 이때 증액을 요구한 쪽에서 증액에 대한 근거(시세, 경기 등)를 제시할 수 있어야 하며, 그것이 타당하다고 판단되어져야 합니다.

상가임대차보호법 임대료인상에 대해 제대로 알지 못해 큰 손해를 입을 위기에 처했던 임차인 K씨의 사례를 첨부하겠습니다. 서울에서 요가원을 운영하던 K씨, 재계약 시점이 다가왔고 건물주는 느닷없이 임대료를 26%인상하겠다고 통보했습니다. 특별히 K씨가 영업한 뒤로 주변 상권이 발달했다던가, 경제상황이 좋아졌다던가 외부적인 변화는 없었기에 K씨는 이해할 수 없다는 의사를 보였습니다. 그러나 건물주는 이에 동의할 수 없다면 당장 계약을 해지하겠다고 으름장을 내놓았고, 법을 잘 몰랐던 K씨는 어쩔 수 없이 동의했습니다.

아무리 생각해도 이해할 수 없고, 억울했던 K씨는 법률 전문가에게 자문을 구했습니다. 이 과정에서 K씨 상가는 환산보증금을 초과하지 않아 5%의 증액 제한을 받는 것을 알게 되었고, 이를 근거로 감액을 요구했으며, 초과분에 대해서는 부당이득 청구가 가능하다는 점을 주지시켰습니다. 정확한 법적 근거를 대니 당황한 건물주는 합의를 요청했고, 결국 약 1%정도만 인상하여 2021년 6월 25일에 재계약에 성공했습니다. 만일 K씨가 문제 상황을 인지하고도 그냥 지나쳤다면 상가임대차보호법 임대료인상 제한을 받지 못하고, 과도한 월세 부담을 이겨내지 못하는 상황까지 갔을 수도 있습니다.

나를 보호해줄 수 있는 안전장치가 있다는 것을 알아야 위험 상황에서 보호를 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 법률적으로 세부적이고, 까다로운 부분은 법률 전문가의 도움을 받더라도 최소한 본인이 가진 권리가 무엇인지, 어떤 법의 적용을 받는지 등에 대해서는 임차인 스스로도 알고 있는 것이 중요한데요. 오늘의 포스팅을 참고하시어 분쟁 상황에서 억울한 피해를 차단하고, 예방하시기 바랍니다.

상가건물임대차보호법 제1조에서 입법 목적을 알 수 있습니다. 상임법은 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 입법되었는데요. 이를 통해 완전하게 억울한 상황으로부터 보호받고, 생활 안정을 도모하기 위해서는 법을 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 누구도 나를 위해 나서서 싸워주지 않고, 권리를 떠먹여주는 것이 아니기 때문에 법이 존재한다는 것만으로는 부족하고, 스스로가 권리를 정당하게 주장할 수 있어야 합니다.

상가 임대차 관계자들 사이에서는 권리금이란 주제를 가지고 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 최대한 회수하고 나가는 것이 목적이고, 임대인 입장에서는 영업적 가치금액이 낮으면 비교적 부담없이 원하는 만큼 임대료 조건을 요구할 수 있기 때문에 서로가 원하는 방향이 달라 충돌할 수밖에 없습니다. 그렇다면 법에서는 어떻게 이야기하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

기본적으로 해당 권리를 행사하기 위해서는 만기일을 명확하게 파악할 필요가 있습니다. 아무때나 주장할 수 있는 개념이 아니고 계약종료 6개월 전부터 임대차 종료 시점 사이에 주장할 수 있기 때문입니다. 이때 신규임차인을 찾아 양도양수 계약을 체결한 후, 건물주에게 소개하는 과정까지 이행하셔야 합니다. 만일 신규임차인과 계약을 체결하지도 않고 임대인에게 직접 영업 가치를 보상해달라고 주장하거나 혹은 주선하지도 않고 계약이 파기되었으니 배상 책임을 지라고 주장할 수도 없습니다.

그러나 임차인이 권리 주장을 위한 모든 과정을 문제없이 이행했다면 권리금이란 보호되어야 하는 권리인데요. 즉, 신규임차인을 데려왔을 때 건물주가 정당한 이유 없이 거절할 수 없다는 뜻입니다. 본인이 직접 사용하겠다고 하거나, 매매 계약이 이루어졌다고 하는 경우, 특약에 시설비 등 일체 투자금을 포기한다는 내용이 기재되었다는 이유로 보호할 수 없다는 주장은 모두 정당한 사유가 될 수 없습니다.

이외에도 다양한 방해들이 펼쳐지곤 합니다. 특히 '임대료 인상'으로 훼방을 놓는 경우에 해결이 조금 까다로워 지는데요. 임대인이 임차인에게 직접 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우도 있을 것이고 혹은 신규 임대차 계약 조건으로 요구하는 경우도 있습니다. 전자의 경우 환산보증금 초과여부에 따라 연 5%인상(초과하지 않는 경우) 혹은 주변 시세 정도로 인상(초과하는 경우)로 다르게 파악하여 해석하시면 됩니다. 후자의 경우가 조금 애매할 수 있는데요. 상임법에서는 임대인이 신규 세입자에게 '현저히'고액의 임대료를 요구하는 것을 방해라고 보고 있습니다. 현실적으로 받아들이기 어려운 요구를 통해 계약이 파기되도록 유도한다고 보기 때문입니다. 권리금이란 개념과 회수방법에 대해 알아보았다면, 실제로 있었던 사건을 통해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

양천구에서 학원을 운영하던 임차인 K씨는 계약 2년 차가 되지도 않은 시점에 월세 30%인상 통보를 받았습니다. K씨는 현실적인 인상이 될 수 있도록 간곡히 부탁했고, 결국 약간의 인상을 통해 재계약이 이루어졌습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 건물주는 또다시 월세 인상을 요구했습니다. 매번 이렇게 올려버리면 감당할 수 없겠다는 생각에  K씨는 수차례 내용증명을 통해 또 다시 임차료를 인상하는 것은 어렵겠다는 의사를 전하며 갱신을 요청했습니다. 그러나 좀처럼 합의점을 찾을 수 없었고, 건물주 측에서 명도소송을 제기하면서 결국 소송으로 이어졌습니다.

K씨 측이 소송 중에도 포기하지 않고 신규임차인을 찾아 권리 계약을 체결하고 주선하자 결국 임대인 측에서도 본인들의 잘못된 주장을 시인했고, 결국 2021년 11월 26일, 임차인은 양도양수계약서를 작성했고, 2021년 12월 8일, 건물주가 신규계약에 협조하겠다는 내용의 확약서를 작성하면서 소송을 취하하는 것으로 마무리 되었습니다.

2015년 이후 법제화된 권리금이란 개념을 이제는 많은 분들이 알고 계시지만, '정확하게' 그리고 '확실하게' 알고 계신 분들은 별로 없는 듯 합니다. 여전히 건물주의 방해에 시도조차 하지 않고 포기하는 경우도 많고, 주장할 수 있는 기간을 제대로 파악하지 못해 쌩뚱맞은 시점에 주장하는 경우도 많고, 의무 이행을 다하지 않으면 권리를 주장할 수 없는 것인데 월세를 잔뜩 밀려놓고 영업적 가치 회수에만 몰두하는 등의 상황도 많습니다. 제대로 알면 이런 불상사를 피할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법에 따라 귀책사유가 없는 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 만기시까지 영업적 가치를 회수할 수 있습니다. 이를 회수하기 위한 절차를 간단하게 설명드리자면, 해당 기간 내에 점포 인수를 희망하는 양수인을 찾아 권리금 계약을 체결하고, 이후 건물주에게 주선합니다. 주선 시에는 양수인이 관련 업종에 경험이 있는지, 보증금과 월세를 지급할 자력이 있는 지 등 본인이 알고 있는 내용을 전달하며 임대인에게 알려야 합니다. (임대인에게는 임차인을 선정할 수 있는 권리가 있기 때문에 이 단계를 소홀히 해서는 안 됩니다.) 건물주가 신규임차인과 신규계약을 체결하게 됨으로써 임차인은 권리금 회수가 가능해집니다.

세입자 보호법 중 영업 가치에 관한 규정은 아마 많은 임차인들의 관심이 집중되고 있는데요. 그만큼 많은 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 해당 계약은 단순히 양도인(임차인)과 양수인(신규임차인) 사이에서 양도양수계약만 체결되면 끝나는 것이 아니라 제3자, 즉, 건물주의 동의가 있어야 하는 계약이기 때문입니다. 건물주가 중간에서 신규임대차계약에 협조하지 않거나, 무리한 조건을 요구하는 경우, 정당하지 않은 사유로 거절하는 경우 원활한 권리금 회수가 어렵기 때문에 분쟁으로 번질 가능성이 높습니다.

대표적으로...

-건물주가 직접 사용할 예정이거나 지인 혹은 가족이 사용하고자 하는 경우

-사전에 고지하지 않은 임의적이고 개인적인 목적의 재건축이 예정된 경우

-신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 조건 및 무리한 계약 조건을 요구하는 경우

-정당하지 않은 업종 제한을 하는 경우

-신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 경우

등이 건물주의 방해 행위라고 볼 수 있습니다. 이럴 경우에는 세입자 보호법을 주장하지 못할까요? 건물주 소유의 건물이니 임차인은 모든 것을 포기하고 삶의 터전이 되주었던 상가에서 쫓기듯 나가야 하는걸까요?

다행히 상가임대차보호법에서는 이와 같은 방해 행위 몇 가지를 규정해두고, 이로부터 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. 상임법 제10조의4를 참고해보시기 바랍니다.

경기도 안산의 한 상가 건물 임차인 J씨는 건물주와 제소전화해조서를 작성한 이력이 있습니다. 건물주는 제소전화해조서를 근거로 본인들이 직접 사용하기 위해 J씨를 내보내기 위한 강제집행을 준비하는 듯 했고, 당장이라도 쫓겨날 위기에서 벗어나고자 J씨는 법률 사무소에 사건을 의뢰했습니다.

사건의 정황 및 제소전화해조서 상 내용 등을 살펴본 결과 J씨는 권리금을 주장할 수 있는 상황이었기에 곧바로 신규임차인을 찾아 양도양수계약을 체결했습니다. 이후 건물주에게 주선하며 신규계약을 요청했으나 건물주는 세입자 보호법을 매몰차게 무시하며 거절했습니다. 결국 J씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수밖에 없었고, 치열한 법정공방 끝에 2021년 9월 29일 수원지방법원 안산지원의 판결을 통해 승소할 수 있었습니다. 판결 결과에 따라 J씨는 약 3천 8백만원을 지급받을 수 있게 되었습니다.

만일 건물주가 '정당하지 않은' 이유로 임차인의 영업 가치 회수 기회를 방해했을 경우에는 상임법에 근거하여 손해배상청구소송을 제기할 수 있는데요. 다만, 주의하셔야 하는 점이 있습니다. 2015년에 권리금 보호 규정이 신설 된 이후 많은 임차인들이 법이 보호하는 권리이니 손쉽게 승소할 수 있을거라고 생각하지만 실제로 관련 소송에서 세입자들의 승소률은 높지 않습니다. 심지어 객관적으로 건물주가 극심한 방해 행위를 하여 영업 가치를 인정받지 못한 상황인데, 이를 제대로 입증하지 못해 패소한 사례도 생각보다 많습니다.

즉, 세입자 보호법이 존재한다는 이유만으로 안심해서 될 일이 아니라 적극적으로 주장해야 한다는 것이 핵심인데요. 이때 건물주의 방해가 있었다는 점을 입증하기 위해 객관적이고 명확한 증거를 수집하는 과정이 중요합니다.

본인 소유가 아닌 타인 소유의 부동산에서 영업을 하다보면

갑작스럽게 해지 통보를 받는 사례를 어렵지 않게 만나볼 수 있습니다.

그러나 이제는 많은 분들이 상가 임대차보호법 계약 해지 시

무작적 빈손으로 내쫓기지 않는다는 것을 알고 있습니다.

그러나 각 상가의 사정마다 주장할 수 있는 권리가 다르기 때문에

법률을 '정확하게' 알고 있는 것이 중요한데요.

가장 기본적으로 갱신요구권의 유무에 따라 나눠 살펴보도록 하겠습니다.

갱신요구권 O

현행법 상 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 연장을 요구할 수 있습니다.

물론 임차인으로서의 의무 이행을 성실히 하였고,

귀책사유가 없다는 전재 하에 말입니다.

이때 건물주가 정당하지 않은 사유

(사전에 고지하지 않은 재건축, 본인 사용, 현저히 고액의 임대료 조건 요구 등)

들로 명도를 요구한다면 법적 대응을 통해 주어진 권리를 행사할 수 있어야 합니다. 

예외적으로 재건축이 인정되는 경우가 3가지 있습니다.

①사전에 아주 상세하게 재건축 사실에 대해 고지한 경우 (공사시기, 소요기간, 도면,,,)

②건물의 노후와, 훼손 등으로 인해 안전사고가 우려되는 경우 (보통 안전진단 D등급, E등급 정도)

③다른 법령에 따른 재건축 (시행주체가 국가인 경우)

갱신요구권X

이미 너무 오랜 기간 임차하여 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우,

혹은 과거에 계약하여 구법인 갱신요구권 5년에 해당하는 경우 등에는

연장을 요구할 권리를 소멸하게 된 것인데요.

이런 상황에서는 임대인이 상가 임대차보호법 계약 해지를 통보했다면

나가야 하는 것이 맞습니다.

단, 권리금은 회수할 수 있습니다.

서울의 한 상가 건물에서 고시원을 운영한 A씨는

운영한지 채 1년도 지나지 않은 시점, 명도의 위기에 서있었습니다.

건물주가 재개발 시 명도한다는 내용으로 작성한

특약을 이유로 해지를 통보했기 때문입니다.

(Tip. 상임법 상 법에 위반되는 내용으로 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없습니다.)

분명 계약서를 쓸 당시까지만 해도 확실하게 확정된 것은 없다며 얼버무렸기에

크게 의심하지 않고 해당 계약서에 서명을 했던 A씨는 낙담했습니다.

건물주의 명도 의사가 강했던 탓에 어쩔 수 없이 법률 대응을 시작했고,

무작정 소송으로 진행될 것이 아니라 경제적으로 손해를 최소화 하기 위해

조정이나 협의로 이어질 수 있도록 상가변호사 닷컴은 조력했습니다.

건물주의 갑작스러운 상가 임대차보호법 계약 해지 통보는 정당하지 않은 것이며,

임차인의 권리를 무시한 것임을 끈질기고, 강도 높게 압박하여

결국 건물주와 합의에 도달할 수 있었습니다.

이후 합의한 내용을 기반으로 2021년 6월 30일,

서울중앙지방법원의 화해권고결정을 통해 A씨는 2천 5백만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

비슷한 상황에서 누군가는 권리금 상당액에 대해서 회수하게 되고,

어느 누군가는 단 한푼도 회수하지 못한 채 억울하게 떠나는 경우가 발생합니다.

상황은 비슷하나 결과가 이토록 다른 이유는 바로 대응하는 방법에서 발생합니다.

현명한 대처가 적절한 시기에 이루어지는게 얼마나 중요한지 체감되시나요?

상가보호법으로 인해 임차인들의 권리가 보호되고, 강화되고 있지만

그럼에도 불구하고 제대로 권리를 행사하지 못하는 사례들과,

소송으로 이어졌을 때 미흡한 준비로 인한 패소하는 경우들을

여전히 많이 만나볼 수 있습니다.

특히나 상가 임대차보호법 계약 해지 통보를 받았을 때는

골든타임을 놓치지 않는 것이 중요하니

분쟁 발생 즉시 상가 분쟁 전문가의 조언을 들어보시기 바랍니다.