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상가를 운영하기 위해서 초기에 어쩔 수 없이 투자비용이나 시간이 많이 투하됩니다. 그렇지 않고서는 경쟁력을 갖출 수 없고, 고객유치가 점점 더 어려워지며 이는 결국 매출과 직결되는 문제이기 때문입니다. 만일 투자한 비용과 노력, 시간에 보답이라도 하듯 매출은 점점 더 높아지고, 점포의 가치는 큰 폭으로 상승하게 되었다면 임차인은 계약 종료 시 이러한 부분에 대해서도 금전적 보상을 주장할 수 있습니다.

권리금은 상가에 형성된 유무형적인 가치에 대한 대가를 말하는데요. 과거에는 법적으로 보호받지 못했던 개념이지만, 지금은 상가임대차보호법에 근거를 두고 임차인의 정당한 권리로 인정하고 있습니다. 이를 주장하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월 전부터 만기시점 사이에 후임자를 찾아 건물주에게 주선하고, 신규임대차계약이 이루어질 수 있도록 중간다리 역할을 톡톡히 해내야 합니다.

그러나 건물주가 정당하지 않은 이유로 거부해 권리금 계약 파기에 다다른 상황이라면, 임차인은 회수하지 못한 피해액 상당액에 대해서 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 손해배상 소송의 특성 상 청구하는 당사자가 증거나 근거들을 토대로 면밀하게 피해에 대해 입증할 수 있어야 한다는 점을 반드시 유념하시기 바랍니다.

그렇다면 어떤 것들이 정당하지 않은 사유로 분류되는지를 알아야 세입자들도 그에 맞는 대처를 하겠죠? 지금부터 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

정당하지 않은 경우 

▶건물주 혹은 지인, 가족이 직접 사용하겠다고 주장하는 경우 

▶임의적, 개인적 목적으로 진행되는 재건축

▶현저히 고액의 임대료 조건 요구

▶임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 하는 경우 등

받아들여지는 경우

▷최초 임대차 계약 당시 재건축 사실에 대해 아주 상세하게 고지받은 경우

▷건물 노후화, 훼손이 심각하여 안전사고가 우려되는 경우 

▷다른 법령에 따른 재건축 등

오늘 만나볼 사례는 '현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 권리금 계약 파기'로 이어진 사례입니다. 강원도에서 셀프 빨래방을 운영하던 임차인 K씨는 임대인이 건물 전체를 수리하고자 한다며 계약 해지를 통보하자 영업적 가치라도 회수하고 나가기 위해 신규임차인을 주선했습니다. 그러나 건물주는 신규 계약 조건으로 받아들이기 어려운 과도한 차임과 보증금을 요구했습니다.

결국 부담스러운 조건을 받아들이지 못하고 신규임차인이 계약을 포기하게 되면서 자연스럽게 권리금 계약 파기도 이루어졌습니다. 이후에 또다시 주선하려 했으나 이미 좁은 지역 사회에 리모델링 소문이 퍼져 새로운 사람을 구하기는 늦었습니다. 결국은 해결책을 찾지 못해 K씨는 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다. 양측의 변론을 펼치는 과정에서 건물주는 점차 본인이 무리한 주장을 했다는 것을 깨닫고는 합의금을 지급할 의사가 있다는 뜻을 밝혔습니다. 최종적으로 2021년 7월 27일, 임차인 K씨는 합의금 3,000만원을 배상 받게 되면서 더 큰 문제로 번지기 전에 원만한 합의를 이뤄냈습니다.

위 사례처럼 건물주가 '현저히'고액의 임대료 조건을 신규 계약 조건으로 내세웠을 때 방해 행위라고 주장하기 위해서는 단순히 인상폭만 두고 다툴 문제가 아니라 객관적인 근거와 경제상황, 주변 임대료 시세 등에 대해서 까지도 충분히 입증할 수 있어야 합니다. 그렇지 못한 상황에서는 상식적으로 고액이라고 생각되는 인상률에도 법원은 임차인의 패소를 판결할 수 있기 때문입니다. 

권리금 계약 파기는 겉으로 보면 돈의 문제이기는 하나, 그 이면을 들여다보면 임차인이 피땀 흘려 일궈낸 가치들을 모두 주장하지 못하게 되는 것이자, 임차인이 영업을 접고 새로운 곳으로 이동하여 또 다시 영업을 재개하는데 사용될 돈을 잃어버린 것과도 같습니다. 초기에 확실하게 상황을 바로 잡고 가야 피해를 줄일 수 있습니다. 비슷한 상황에 처해있다면 변호사님 상담 안내를 받아보시기 바랍니다.

외국에서는 '3대째 이어오는 가게', ' 100년 전통을 가진'과 같은 수식어를 가지고 영업하는 점포들이 많지만, 우리나라는 그런경우가 굉장히 드문 듯 한 느낌이죠. 보통 임차인의 거의 대부분은 본인 소유의 건물이 아닌 타인 소유의 건물을 빌려 장사를 하기 때문에 그렇게 오랜 기간 마음대로 상가를 사용 및 수익할 수 없는 것입니다. 건물주 소유의 점포이니 '내가 직접 쓸거야!' 한 마디에 영업을 접고 빈손으로 내쫓겨야 하는 상인들을 구제하기 위해 상가임대차보호법에서는 임차인 계약 갱신 청구권을 보호하고 있습니다. 평생 영업할 수 있도록 보장되는 것은 아니지만, 최초 계약일로부터 10년간 기간 연장을 요구할 수 있습니다. 만일 최초 계약일이 2021년 10월이라면 2031년 10월까지는 재계약을 요청할 수 있는 것입니다.

그러나 이와 관련하여 대표적으로 주의해야 하는 사항 2가지를 설명드리고자 합니다. 우선 첫 번째는 임차인이 월세를 제대로 지급하지 않아 3개월 이상의 연체가 있다거나 무단으로 전대한 정황이 있다면 해당 권리를 주장할 수 없습니다. 권리를 주장하기 전 의무 이행이 제대로 되었다는 점은 기본 전제가 되어야 하는데 이 부분이 제대로 이루어지지 않았다면 당연히 권리 또한 주장할 수 없겠죠. 두 번째로는 해당 권리가 2018년 10월 16일에 개정되었습니다. 과거에는 최초 계약일로부터 5년간 임차인 계약 갱신 청구권을 보호하였는데, 현실적으로 소상공인들이 안정적으로 영업이 자리잡기까지 5년이라는 시간은 터무니없이 짧다는 점이 참작되어 10년으로 변경되었습니다. 그러나 개정된 법은 현존하는 모든 임대차에 적용되는 것이 아니라 법 개정일 이후에 최초로 계약이 되거나, 갱신된 이력이 있는 곳에만 적용됩니다. 여기서 묵시적갱신된 점포는 갱신 이력을 파악하기 까다로울 수 있으니 분쟁이 예상되는 상황이라면 미리미리 법률 전문가의 판단을 받아보시기 바랍니다.

이외에도 계약조건이나 임대차 관계자들의 성향, 분쟁 상황 등에 따라 다양한 문제가 발생할 수 있지만, 오늘은 제소전화해조서를 체결하여 갱신은커녕 당장이라도 내쫓길 위기에 처한 상가는 어떻게 이 분쟁을 헤쳐나가야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 원래 제소전화해조서는 법원의 판결문과 동일한 효력을 가져, 문제 상황이 생겼을 때 소송절차 없이 임차인을 내보낼 수 있는 제도입니다. 임차인들은 이것을 아무생각 없이 작성했다가 계약 종료 시 큰 코 다치는 일이 생길 수도 있기에 주의하셔야 하는데요.

서울 강남의 한 음식점 임차인 S씨는 비슷한 상황으로 법률 분쟁에 휩싸였습니다. 최초 계약 시 건물주의 요청에 의해 무심코 작성한 제소전화해조서가 있었기에 건물주는 이를 근거로 명도를 통보했습니다. S씨 측은 우선 강제집행 정지신청 및 화해조서에 대한 청구이의 소를 제기하며 당장이라도 내쫓길 위기에서 벗어나기 위한 법적 대응에 나섰습니다. 또한 임차인 계약 갱신 청구권을 행사하여 기간에 대한 합의를 요청했습니다.

S씨 측이 법률적으로 올바르게 문제를 하나씩 풀어나가자 점차 자신의 주장이 무리했다는 것을 깨달은 건물주가 재계약에 협조하겠다는 의사를 전했고, 양측은 2020년 9월 28일, 서울중앙지방법원 조정을 통해 재계약에 성공했습니다.

위의 사례처럼 건물주와 의견충돌이 있는 와중에 작성했던 제소전화해조서까지 있다면 임차인 계약 갱신 청구권이 원만하게 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 그래서 더더욱 분쟁 초기에서부터 주의하셔야 하는데요. 법률 전문가의 도움을 받아 무심코 뱉은 한 마디가, 실수가 눈덩이처럼 커져 돌아오는 일이 없도록 확실하게 대비하시기 바랍니다. 위 사례와 같이 상가 임대차 갈등을 겪고 있다면 아래의 번호로 변호사님 유료 상담을 문의하시기 바랍니다.

상가 임차인은 만기 6개월 전부터 영업적 가치를 회수할 수 있고, 건물주의 방해 행위에 의해 금전 회수가 좌절되지 않도록 법의 보호를 받습니다. 그럼에도 불구하고, 건물주의 의도적 방해나 비협조적인 태도로 권리금을 회수하는 과정에서 문제가 생겼다면 손해배상청구소송을 통해 배상 책임을 물을 수 있습니다. 단, 여기서 포인드는 아예 처음부터 직접 건물주에게 청구할 수 있는 것이 아니라, 건물주로 인하여 '회수 과정에서 문제가 생겼을 시' 청구할 수 있는 것입니다.

우선, 권리금 회수에 대한 기본 개념부터 과정까지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 상가 임대차 목적물을 두고 발생하는 관계를 임차인과 임대인이라고 한다면, 영업적 가치를 넘기는 자와, 이를 이어받을 자를 양도인 양수인으로 호칭합니다. 이들은 양도양수계약을 체결한 이후, 양도인(=임차인)이 건물주에게 새로 들어올 자를 소개하고, 만남을 갖는 등의 주선 과정이 필요합니다. 임차인이 영업적 가치를 회수할 수 있도록 보호받고, 권리로 인정되는 것처럼 임대인에게는 신규임차인을 선정할 수 있는 권리가 주어지기 때문에 서로의 권익을 침해하지 않기 위함입니다.

이 때, 건물주는 특별한 사정이 없는 한 세입자가 주선하는 자와 계약에 협조해야 합니다. 갑작스러운 재건축, 리모델링, 매매 계약, 직접 사용 등으로 인해 신규 임대차 계약을 거절할 수 없지만, 임대차 계약서 상 불리한 특약을 근거로도 이를 방해할 수 없습니다.

예시를 들어보겠습니다. 이미 양도인 양수인은 권리계약서를 작성했는데, 건물주가 계약서 상에 '계약기간 만료 후 임차인은 어떠한 경우에도 영업적 가치를 주장할 수 없다.', '재건축 시 조건 없이 퇴거한다.' 등의 조항을 근거로 신규계약에 동의해주지 않는 경우가 있습니다.

그러나 상가임대차보호법은 강행규정으로 법에 위반되는 내용으로 임차인에게 불리한 조항에 대해서는 효력이 없습니다. 즉, 위와 같은 특약사항을 기재해 두었다고 하더라도 권리를 주장해볼 수 있는거죠. 그러나 불리한 특약 자체를 작성하지 않은 사람에 비해서는 건물주의 반발도 거셀 우려가 있고, 애매모호한 조항에 대해서는 무조건 무효하다고 보기는 어려울 수 있습니다. 임대인과 임차인 사이에서 발생한 약속에 대해서는 지켜야 하는 의무도 존재하기 때문입니다. 이런 경우에는 전문가의 도움을 받아 조항을 꼼꼼하게 검토해보고 대응해야 합니다.

서울 동대문구 임차인 Y씨는 재계약을 하는 과정에서 건물주와 작은 다툼이 있어 어쩔 수 없이 '계약기간 만료 후 권리금을 주장할 수 없다.'는 내용의 특약을 넣었습니다. 큰 문제는 없을거라고 생각했으나, 얼마 지나지 않아 임대인은 실제로 재건축을 이유로 계약해지를 통보했고, 갱신요구권이 소멸한 Y씨는 양도인 양수인의 자격으로 신규임차인과 계약을 체결한 후 영업적 가치라도 회수하고 나갈 수 있도록 협조해달라 요청했습니다.

이후 지속적으로 면담을 요청하고, 주선하며 신규계약을 위해 노력했으나 건물주는 무시로 일관했고, 심지어 재건축 관련하여 신규임차인에게 불리한 특약 7가지를 내세우며 사실상 방해 행위를 펼쳤습니다. 결국 양수인은 모든 계약을 포기했고 Y씨에게는 경제적 피해가 남게 되었습니다.

Y씨 측 법무법인은 해당 특약의 무효함을 주장하며, 건물주의 태도는 상가임대차법 제10조의 4에 근거한 권리금 방해 행위임을 주장하며, 아주 사소한 증거들도 모두 수집하였고, 법률적으로 미흡한 부분이 없도록 Y씨를 조력했습니다. 결국 2021년 5월 6일 서울북부지방법원 화해권고 결정을 통해 임차인 Y씨는 승소와도 다름없는 결과를 얻게 되었는데요. 비록 양도인 양수인 사이에서의 계약은 파기되었지만, 화해권고 결정을 통해 건물주로부터 1억 5,000만원 (보증금 6천+권리금 9천)을 배상 받았기 때문입니다.

건물주와의 분쟁에서 여전히 임차인은 을의 입장에 서고, 적극적인 대처를 하지 못해 억울하게 내쫓겨나는 사례들이 많습니다. 하지만 제대로 대처하고, 조치를 취한다면 잘못된 주장들을 바로 잡고, 억울하게 잃어버릴 뻔 했던 내 권리들을 되찾을 수 있다는 것을 반드시 기억하시기 바랍니다.

임차인들은 적당한 위치에 적당한 임대료 조건이 형성된 최적의 장소를 찾아 건물주와 계약서를 작성하고, 그 상가를 빌려 영업을 시작합니다. 그러나 계약서를 쓰는 과정이 생각보다 복잡하고, 처음 써보시는 분들은 부담도 많이 될 텐데요. 오늘은 계약서 상 특약사항에 관해 설명드리도록 하겠습니다.

계약기간이나 임대료 조건 등에 대해 임대인과 임차인이 합의하에 정하여 작성합니다. 또한 이외에 별도의 약정이나 약속이 있다면 특약으로 기재해두시면 되는데요. 간혹 임대인이 '재건축 시 조건 없이 명도한다.', '권리금은 인정하지 않는다.'라는 내용을 상가임대차계약서에 기재해야한다고 하면 어떻게 해야 할까요? 건물주는 단순히 형식적으로 들어가는 내용일 뿐이라고 하지만, 임차인의 입장에서는 불안한 마음이 클 것입니다. 사실 불리한 내용에 대해서는 그 자리에서 즉시 수정하고 가능하면 빼는 것이 좋습니다. 그러나 건물주와 관계가 틀어지는 것이 무서워서 혹은 계약이 제대로 성사되지 않을까봐 걱정스러운 마음에 알면서도 모른척 계약이 진행되는 경우가 생각보다 많습니다.

그러나 불리한 조항이 담겨있다고 하더라도 포기하기에는 이릅니다. 문제 상황이 생겼을 때 적극적으로 다투어 권리를 되찾을 방법이 있는데요. 바로 상가임대차보호법은 강행규정으로 법에 위반되는 조항이 담겨 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 무효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 계약서에 권리금 포기 특약이 담겨있어도 영업 가치 회수 기회 보호를 주장할 수 있고, 재건축 시 조건 없이 명도하기로 한 조항이 담겨있어도 적극적으로 다투어 권리 보호를 주장해 볼 수 있다는 것입니다.

서울 강서구의 마트 임차인 G씨는 최초 계약 시 임대인으로부터 향후 5년 이내에 재건축 계획이 잡혀있다고 전해 들었습니다. 정확한 정보나, 일자를 안내한 것은 일절 아니었고, 오히려 열심히 일해보자며 독려하던 건물주였기 때문에 크게 신경쓰지 않았습니다. 그러나 건물주는 상가임대차계약서 작성 시 특약에 명도와 관련 된 내용을 기재하기 원했습니다.

살짝 불안한 마음에 전 임차인에게도 확인을 해봤으나 건물주가 형식적으로 아주 오래전부터 신축 계획을 이야기한다는 소식에 이번에도 별일은 없을 것이라고 판단한 G씨는 불리한 내용이 담긴 계약서에 서명했습니다. 그러나 얼마 뒤 실제로 건물주가 철거 계획을 통보하며, 사전에 재건축 사실을 고지했고 특약 조항에 관련 내용이 명시되어 있으니 조건 없이 상가를 인도하라고 주장했습니다.

억울한 마음에 G씨는 상가 분쟁 전문 법무법인을 찾아가 해당 사건에 대한 자문을 구했습니다. 그러나 건물주는 의견을 굽히지 않고 명도소송을 제기했고, G씨는 손해배상청구소송을 반소제기하였습니다. 변론을 펼치는 과정에서 상가임대차계약서에 기재된 재건축 관련 조항은 강행규정에 위반으로 무효하며, 건물주가 고지한 철거 계획은 단순히 '계획'일뿐, 정확한 공사시기나 소요기간에 대한 안내가 없었고, 설계도면 등에 대해 확인하지 못했다는 주장을 펼쳤습니다.

양측의 입장대립이 극심한 상황이었지만, 결국 2021년 6월 25일 서울남부지방법원의 강제조정을 통해 임차인 G씨는 8,500만원의 배상을 받으며 명도하는 것으로 결론지어졌습니다. 최초 계약 당시 재건축 관련 내용을 들었고, 특약도 작성된 상황이라 자칫 잘못된 대응을 했다면 불리할 수도 있는 입장이었으나 사건 초기에 법리적으로 부족함 없이 대응하여 결국 최고의 결과를 이끌어낼 수 있었습니다.

다행히 위 사례는 상가임대차계약서에 임차인에게 현저히 불리한 내용이 있었음에도 불구하고 제대로 대처하여 좋은 결과를 이뤄낸 사례이지만, 반대로 그렇지 못한 사례들도 많습니다. 적기에 법률적 도움을 받지 못해서 그럴수도 있고, 애초에 서류 상 명시된 내용이면 '어차피 할 수 있는 것이 없겠지...'라며 빠르게 포기하는 경우도 적지 않기 때문입니다.

소잃고 외양간 고치는 어리석은 일은 하지마시고 또 쉽게 포기하지 마시고 주어진 상황에서 피해를 최대한 줄일 수 있는 방법은 없을지, 구제 받고 권리를 주장할 수 있는 방법을 없을 지 적극적으로 찾아보시고 그에 맞춰 대응하시기 바랍니다.