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자영업자들이 반드시 알고 있어야 하는 법률은 '상가임대차보호법'입니다. 위험상황으로부터 임차인으로서 권리를 보호받을 수 있는 확실한 수단이기 때문인데요.

그러나 임대차마다 주장할 수 있는 권리가 다르다는 사실 알고 계신가요?

갱신요구권 같은 경우에는 최초 계약일자, 갱신 이력 등에 따라 최대 5년인지 10년인지가 결정됩니다. 2018년 10월에 법 개정이 이루어지면서 개정일 이후 최초 혹은 갱신된 점포에 한하여 현행법에 적용되도록 부칙을 정해두었기 때문입니다. 즉, 모든 임대차는 10년동안 계약을 연장할 수 있다고만 알고 있는 것은 하나만 알고 열을 모르는 것과도 같습니다.

환산보증금 계산에 따라서도 다르게 적용되는 것이 있습니다. 바로 법의 적용범위인데요. 기준 보증금액을 초과하는 상가는 상임법의 일부에만 적용이 됩니다. 보증금액을 초과하는 상가라도 적용되는 조항을 몇 가지 소개하자면 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등이 있습니다.

그렇다면 초과여부를 아는 것이 첫 번째겠죠? 이는 (월세*100)+보증금으로 계산하시면 됩니다. 이때 결과 값을 지역, 시행일자를 통해 정해진 기준 금액과 비교해보시면 됩니다. 현재 기준으로 말씀드리자면 서울은 9억원 이하, 과밀억제권역, 부산(기장군 포함) 6억 9천만원 이하, 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 5억 4천만원 이하, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다. (더 자세하게 파악하기 위해서는 인터넷에 검색해보시면 표로 나와있는 것들을 쉽게 구할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.)

임차인 분들이 정확하게 환산보증금 계산을 해야하는 이유는 또 있습니다. 초과여부에 따라 임대료 증액에 대한 제한선이 나뉘기 때문입니다. 기준 금액 이내 상가라면 연 5%의 증액 제한을 받게 되지만, 그렇지 않은 곳은 인상 범위가 따로 정해져 있지 않습니다. 즉, 5% 그 이상으로도 인상을 요구할 수 있다는 뜻인데요. 다행히 그렇다고 해서 막무가내로 현저히 고액으로 인상할 수 있다는 뜻은 아니며, 주변시세나 경제사황을 참고하여 상식적인 선에서 인상이 이루어져야 합니다. 그러나 이때 건물주가 '월세 못 올려주겠으면 나가!"라던가, 지속적으로 무리한 요구를 하며 영업을 방해하는 등의 행위가 있다면 즉시 법률 전문가에게 자문을 구해 부당한 대우를 차단하고, 권리를 무리 없이 행사할 수 있도록 조치를 취해야합니다.

서울에서 스크린골프장을 운영하는 임차인 A씨, 건물주가 변경되면서부터 안정적이던 영업은 위태로워졌습니다. 갑자기 월세를 두배 가까이 인상하고, 주차비 정산방식을 바꾸겠다고 하는 등의 통보를 전해 영업에 부담을 줬습니다. 아무리 환산보증금 계산이 초과하는 곳이라도 무작정 임대료를 높일 수는 없기 때문에 몇 차례나 조정을 요청했으나 건물주의 태도는 변함 없었습니다. 결국 이럴거면 권리금을 받고 나가는게 낫겠다고 판단한 A씨는 신규임차인을 구하겠다는 의사를 전했습니다. 그러나 신규임차인은 본인이 구하겠다는 둥 재건축 계획이 있다는 둥의 방해를 하며 권리금 회수마저 어렵게 만들었습니다.

어쩔 수 없이 A씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 재판부에서는 A씨가 수차례 신규임차인을 주선하려고 노력했으나 이를 무시하고 어느 누구와도 계약하지 않겠다고 확정적인 의사를 표시한 건물주 측이 방해한 것이 맞다고 인정하며 2021년 6월 25일 A씨의 승소를 선고했습니다. 선고 결과에 따라 A씨는 약 8,500만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

위 사례처럼 환산보증금 계산 값이 기준을 초과하는 상가들은 임대료 제한이 없기 때문에 건물주가 요구하는 선에 무조건 맞춰야 하는 줄 알고 무리한 조건에 응하다가 결국 월세를 제때 부담하지 못하고 결국 계약을 유지하지 못하는 최악의 상황까지 끌고 오는 경우가 있습니다. 그러나 3개월 이상 연체가 발생하면 갱신은 물론 권리금도 주장하지 못하니 손해가 이만저만이 아닌데요. 그렇기 때문에 애초에 건물주로부터 감당할 수 없는, 현실적으로 어려운 조건을 요구받았다면 이에 응하기 전 조정할 수 있는 사안은 없는지, 법적으로 주장할 수 있는 권리는 없는지를 알아보시고, 예상되는 분쟁에 선제적으로 대응하는 것이 좋겠습니다.

타 국가와 우리나라의 임대차를 비교해보았을 때 눈에 띄게 다른 점이 발견되었습니다. 바로 보증금이 굉장히 고액으로 형성되어 있다는 점인데요. 보통 1~2개월 치를 예치해두는 다른 국가들과 달리 우리나라는 보통 6~10배 정도를 예치해두는 경향이 있습니다. 그러다보니 이 금전을 가지고 분쟁이 생겼을 때 심각성의 정도도 훨씬 더 깊어지고, 제대로 대처하지 못해 패소하게 되었을 때 피해액도 크게 느껴질 수밖에 없는 부분입니다.

보증금은 말 그대로 보증하기 위해 받아두는 돈으로, 임대차 관계에서는 임차인의 채무불이행으로 인한 채무를 담보하기 위해 교부하는 금전에 해당합니다. 월세 연체가 계속되면 임대인은 월세를 공제하는 용으로 사용하기도 하고, 원상회복 등의 분쟁이 생겼을 때 이를 반환하지 않고 버티기 싸움에 돌입하기도 하는데요. 결국 법률관계가 종료되는 때에 이행되지 않은 채무액을 제외하고 나머지 금액을 세입자에게 반환해야 하는데, 터무니없는 이유로 이를 반환하지 않거나, 세입자는 상가를 넘겼는데 이에 대한 금전을 지급받지 못했다면 보증금 반환청구소송을 통해 조금이라도 손해가 없도록 적극적으로 막아야 합니다.

대부분 이러한 유형의 분쟁은 계약 종료 시점 건물주와 세입자 사이에서 원상회복 범위에 대한 의견대립으로 인해 발생하곤 합니다. 갈등이 생길 수 있는 부분을 명확하게 짚고 넘어가자면, 서로 계약서를 작성할 때 어느 정도로 원상회복을 할 것인지 범위에 대한 내용을 특약 등에 명시했다면 그대로 이행하는 것이 맞고, 만일 범위를 따로 명시해두지 않았다면 임차인은 임차할 당시 모습까지 원상회복을 하면 됩니다. 즉, 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다는 것인데요. 건물주와 분쟁이 생겼을 때 이 부분을 확실하게 입증할 수 있도록 사진이나 동영상으로 미리 증거를 남겨두는 것이 좋으며, 혹여 시설물을 설치하거나 인테리어 등 변경이 있을 경우에도 매번 기록으로 남겨두는 것이 좋겠습니다.

사진 등의 증거가 있어도 문제가 발생하는 마당에 증거가 전혀 없다면 더더욱 양측의 의견차이를 좁히기는 쉽지 않을 텐데요. 그러나 보증금은 목적물을 반환할 때 청구할 수 있고, 그것은 동시 이행 관계에 있기 때문에 금전을 돌려받지도 못했는데 무작정 퇴거해버릴 필요없이 전문가의 도움을 받아 보증금 반환청구소송을 본격적으로 준비하셔야 합니다. 반대로 돈을 못 받았다고 막무가내로 퇴거하지 않고 버티고 상가를 점유하는 것도 올바른 방법이니 아니니 초기에 올바르고 현명한 조언을 받아 움직이는 것이 중요합니다.

서울의 한 학원 임차인 K씨는 건강상의 이유로 약 10년 이상 영업하던 학원 운영을 접어야만 했습니다. 건물주에게 이 사실을 말하니 처음에는 굉장히 협조적인 자세로 받아들여줬고, 서로 퇴거 일자를 조율하던 즈음 K씨는 신규임차인을 찾아 주선했습니다. 아무리 오래 영업을 했어도 귀책사유만 없다면 권리금은 당연히 보호되는 권리였기 때문에 큰 문제 없이 영업 가치를 회수할 수 있을거라 생각했던 K씨의 기대와는 달리 건물주는 결사 반대하며 심지어는 원상회복이 제대로 되지 않았다는 이유로 보증금까지 반환하지 않고 막무가내 태도를 보였습니다.

건물주의 태도가 너무 완강했던 탓에 양측의 다툼은 합의점을 찾기 어려워보였고, 결국 보증금 반환청구소송이 이어졌습니다. 1심 판결에서 K씨의 승소가 결정되었으나 건물주 측의 반발로 인해 2심이 진행되었고, 2021년 7월 22일 서울고등법원 제16민사부는 2심에서도 임차인 K씨의 승소를 선고했습니다. 그 이유에 대해서는 첫 번째, 계약서 상에 K씨가 전 임차인의 원상회복 의무를 승계한다는 내용이 없는 점. 두 번째, 권리금이 '시설'에 대해 제한적인 대가라고 단정하기 어려운 점. 세 번째, 시설물 철거 의무를 승계했다면 적어도 그 내용을 임차인이 알고 있었어야 하는데, 미리 알고 있었다고 인정할만한 증거가 없는 점을 꼽았습니다. 판결 결과에 따라 K씨는 약 3,600만원을 되돌려 받을 수 있게 되었습니다.

생각지도 못한 이곳저곳에서 임대차 분쟁이 발생합니다. 상가임대차보호법 상 임차인의 권리가 보호되고 있으나, 실제 상황에서 제대로 대처하지 못해 실수가 발생하거나, 권리를 주장할 수 있는 기간을 미쳐 고려하지 못한 문제로 인해 당연히 받아야 할 권리를 주장하지 못하게 되는 상황이 될 수도 있고, 까다로운 소송 과정을 거쳐야만 하는 상황이 생길 수도 있습니다. 보증금 반환청구소송도 그 중 하나인데요. 당연히 받을 수 있는 보증금이라지만, 분쟁 상황이 생겼을 때 나도 모르는 내 귀책사유가 없는지, 주장하기 위해 법률적으로 문제되지 않고 올바른 방법은 무엇인지 등 세심한 조언을 받아 진행한다면 훨씬 더 효과적이고 유리한 방향으로 이끌어 갈 수 있지 않을까요?

임대차 계약서를 작성할 때, 건물주가 무리한 특약을 요구해도 거절하지 못한 경험 있으신가요? 당장 계약을 이행하는 것이 급한 상황이라 '특약 문제는 나중에 다시 살펴보지 뭐'라는 안일한 마음으로 자세히 살펴보지 않고 넘기신 분들 있으시죠? 그런 분들을 위해 오늘은 상가 임대차 계약 특약사항 등 조심해야 하는 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다.

보통 문제가 되는 조항은 권리금 포기 조항, 계약갱신 포기 조항 등과 같이 임차인의 권리를 포기하도록 유도하는 조항입니다. '임차인은 현 계약이 끝나면 재계약 없이 명도한다.', '재건축 시 조건없이 명도한다.', ' 임차인은 시설물 등에 대한 권리를 주장할 수 없다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같은 내용이 계약서 상 특약에 명시되어 있다면 정말 임차인은 아무런 주장도 할 수 없이 나가야만 할까요?

상가임대차보호법 제15조를 살펴보면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 상임법은 임의규정이 아닌 강행규정이기에 위와 같은 내용을 상가 임대차 계약 특약사항에 명시했다고 하더라도 해당 내용이 법에 위반되며, 임차인에게 일방적으로 불리하게 적용되는 내용이기에 무효함을 주장할 수 있는 것입니다.

그러나 이 말만 듣고 아무런 내용이나 계약서에 담아도 된다고 해석하는 것은 옳지 않습니다. 임차인 입장에서는 불리하다고 느껴져도 재판부가 제3자의 시선에서 봤을 때는 일방적으로 불리한 내용이 아니니 효력이 있다고 판단할 수도 있고, 이처럼 해석이 나뉠 수 있는 부분에 대해서는 임차인과 임대인의 약속으로 작성된 내용을 지킬 의무가 더 우선적으로 있다고 판단할 가능성이 있기에 주의하셔야 합니다.

제일 좋은 방법은 문제가 생긴 이후에 해결하려 하기보다는 계약서를 작성할 때 최대한 문제가 될만한 조항은 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 가능한 불리한 내용은 삭제를 요청하고 어렵다면, 수정을 하는 것이 좋겠습니다. 때로는 계약서를 제대로 읽지 않아 문제가 발생하는 경우도 있기 때문에 계약 문서에 서명하기 전에는 상가 임대차 계약 특약사항 부터 전체적인 내용을 꼼꼼하게 검토하고 서명하는 것도 잊지 않아야하겠죠?

서울 강남 소재의 한 상가 건물에서 체육학원을 운영하던 임차인 J씨는 건물주로부터 건물 매각을 이유로 해지를 통보 받았습니다. 심지어 계약서 상에 시설비 및 권리 등 일체 금원을 건물주에게 청구할 수 없다고 적혀 있는 조항을 근거로 조건없이 명도하라는 압박을 받았습니다. 법을 잘 몰랐던 J씨는 당황스러운 마음에 상가 분쟁 전문가를 찾아갔습니다.

가장 먼저 내용증명을 통해 과거 작성된 특약은 상가임대차보호법을 위반하였기에 법적 효력이 없음을 입증해나가며, 계속된 명도 압박이 있을 시 손해배상청구소송을 진행하겠다고 최고했습니다. 결국 양측의 갈등은 원만히 해결되지 않았고, 재판부의 심판을 받아야 하는 단계까지 이어졌습니다. 2020년 11월 27일, 서울중앙지방법원은 강제조정을 통해 임대인은 임차인 J씨에게 손해배상금 약 1억 3,300만원을 지급하라 판단했습니다.

업종 특성 상 갑작스러운 계약해지가 상당히 타격이 컸을텐데 보상금까지 받지 못하고 내쫓기듯 나왔다면 임차인 J씨의 상황은 얼마나 힘들었을까요? 상가 임대차 계약 특약사항을 잘 못 작성하여 한 푼도 회수하지 못하고 떠나야 할 위기에서 다행히 제대로 대처한 덕분에 보상금을 받고 나갈 수 있게 되었습니다. 같은 상황이라도 어떻게 대처하느냐에 따라 결과는 천차만별입니다. 어떤 방향이 현명한 대응 방법인지 잘 생각해보시고, 혹여 판단조차 어려운 상황이라면 상가 분쟁 전문가 혹은 관련 기관의 도움을 받는 방법도 좋을 것 같습니다.

벌써 2021년도 끝나가고 연말이 다가옵니다. 정신없이 지나다보니 벌써 11월이라는 사실에 올해 소망한 목표들을 다 이뤘는지, 못 이룬 목표가 있다면 지금부터 할 수 있는 것은 없을지 하나씩 살펴보느라 그 어느때보다 바쁜 하루를 보내고 있는데 또 한편으로는 마음이 이렇게 급하고, 정신이 없어지니 오히려 놓치고 가는 것들이 더 많은 것 같기도 합니다.

오늘은 상가임대차보호법 묵시적갱신에 대해서 알아보려고 합니다. 장사를 하다보면 정말 하루가 어떻게 지나가는지도 모를정도로 바쁘시죠? 이런 와중에 임대차 계약기간까지 잘 파악해서 계약종료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신의사를 표시하고 재계약을 하는 것이 무리일수도 있습니다. 그래서 임대인과 임차인이 모두 별 말 없이 갱신 기간을 지났다면 해당 점포는 묵시적으로 연장되었다고 봅니다.

그러나 이런 상황에서는 주의해야 할 점이 한 두가지가 아닙니다. 우선, 만기일을 특정하기 까다롭기 때문에 건물주와 갑작스러운 분쟁이 생겼을 때 본인에게 어떤 권리가 있고, 어떤 것들을 주장할 수 있는지 바로 파악하기가 어렵고, 그러다보면 분쟁 초기에 제대로 된 주장을 하지 못하게 될 가능성도 높습니다.

갈등이 발생했을 때는 가장 먼저 '만기'를 정확하게 파악하는 것이 중요한데요. 간단한 개념을 설명드리자면 상가임대차보호법 묵시적갱신이 되었을 때 환산보증금을 초과하지 않는 점포는 1년의 약정을 받아 갱신된다고 판단하면 되며, 이 기간 중 임차인이 해지를 원할 땐 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 반대로 임대인은 해지를 통보할 수 없습니다. 만일 환산보증금을 초과하는 상가라면 약정없이 갱신되는데요. 그렇기 때문에 당장 만기일자를 특정하기는 무리가 있고, 일방이 해지를 통보한 시점에 결정됩니다. 임차인이 해지통보한 날로부터 1개월 뒤, 임대인은 6개월 뒤에 효력이 발생합니다.

*참고*

[환산보증금 =(월세*100)+보증금] 으로 계산하며, 지역과 시행일자 등에 따라 결정됩니다. 현재 서울의 경우 9억원이며, 과밀억제권역, 부산은 6억 9천만원, 광역시(일부 제외)와 안산, 용인, 김포, 광주 등은 5억 4천만원, 그 밖의 지역은 3억 7천만원 입니다.

경기도 성남에서 음식점을 운영하던 임차인 J씨는 개업한 2005년부터 약 15년을 상가임대차보호법 묵시적갱신을 통해 연장해왔습니다. 그러던 중 건물주는 대뜸 과거에 J씨가 설치한 창문 가벽을 문제 삼으며, 계약서 상 '구조 변경 시 즉시 계약해지한다.'라는 조항을 근거로 명도를 요구했습니다. 이전에는 전혀 문제 되지 않았던 것을 근거로 해지통보를 받는 것으로 모자라 명도소송까지 제기할 것이라는 압박까지 받았습니다. 심지어는 영업장에 찾아와 언성을 높이기도 하고, 소방 점검업체를 데려오기도 하는 등 방해가 심해졌고 결국 J씨는 법률 전문가의 도움을 받기로 결심합니다.

의견을 조율하는 과정에서 결국 해답을 찾지 못하고, 명도소송이 진행되었고, J씨 측 변호인은 불법구조변경이 없었다는 점을 객관적인 증거를 들어 반박해나갔습니다. 여기서 멈추지 않고 계속 무리한 주장을 할 경우 임차인의 권리금 회수 기회까지 보호해줘야 한다는 점을 압박하며 주도권을 잡고 상황을 이끌어나갔습니다.

결국 2020년 7월 9일 건물주는 본인의 잘못된 주장을 인정하며, J씨의 재계약에 동의했습니다. 사실 법리적으로 J씨에게는 더이상 연장을 요구할 권리가 없었으나, 제대로 대처하여 건물주를 잘 압박했던 덕분에 법정 보호 기간보다 더 긴 시간을 영업할 수 있게 되었습니다.

상가임대차보호법 묵시적갱신된 형태를 띄는 점포들이 많습니다. 매번 재계약서를 쓰고 넘어가기가 별 것 아닌 것 같으면서도 쉽지 않기 때문인데요. 그러나 이로써 발생할 수 있는 분쟁이나, 위험요소들에 대해서는 비교적 중요성을 인지하지 못한 경우가 많은 것 같습니다.

가장 안전한 방법은 재계약서를 정확히 작성하고 넘어가는 것이겠지만, 불가능한 상황이라면 최대한 묵시적갱신 시 만기 파악을 어떻게 해야하는지, 예측 가능한 분쟁은 어떤 형태가 있을지 알아보는 것이 좋겠습니다. 그래야 제대로 대처하고, 그래야 피해를 차단할 수 있습니다.