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상가 세입자는 최초 계약일로부터 10년 이내에서는 마음껏 갱신을 요구할 수 있고, 나가야 하는 상황에서는 영업적 가치에 대한 금전적인 대가를 회수하고 나갈 수 있습니다. 이는 임차인의 권리로써 상가임대차보호법에서 그 근거를 찾을 수 있습니다. 그러나 갱신 및 권리금을 주장하기 위해서는 어느 정도 건물주 측의 협조가 필요한데요. 계약 도중에 건물주가 직접 상가를 사용하고 싶다고 주장하거나, 철거 통보를 하거나, 매매계약으로 인해 임대인이 변경된 경우, 갑작스러운 임대차계약 해지통보를 받은 경우 등에는 권리 주장에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

영업을 지속하고 싶은 경우에는

임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 건물주에게 갱신을 요청하시면 됩니다. 만일 이 기간 내 양측 모두 계약 조건 변경 등에 대해서 이야기가 오고가지 않고 만기일이 도과된 상황이라면 '묵시적 갱신'이 되었다고 판단합니다. 이때 전 임대차와 동일한 조건(면적, 위치 등)으로 다시 계약한 것으로 판단합니다.

임차인에게 귀책사유가 없다면 최초 계약일로부터 10년 간 갱신을 주장할 수 있으며(2018년 10월 16일 이전 계약에 대해서는 최대 5년 간 연장을 주장할 수 있습니다.), 만일 정당한 이유 없이 임대차계약 해지통보 및 갱신 거절을 받은 상황이라면 신속한 법률 검토가 필요한 상황입니다.

권리금을 회수하고 싶은 경우에는

임대료 종료 6개월에서 종료일 사이에 주장해야하며, 신규임차인을 구하고 양도양수계약을 맺고 건물주에게 주선하는 과정 및 신규임대차계약이 체결되기까지 일련의 과정이 이 기간 내에 이루어져야 하니 현실적으로는 그보다 조금 더 여유시간을 갖고 시작하는 것이 좋겠습니다. 분쟁의 소지가 다분한 상황이라면 약 7~8개월 정도 전부터 준비를 시작하시기 바랍니다.

이때도 마찬가지로 권리를 주장하기 위해서는 임차인에게 귀책사유가 있어서는 안됩니다. 3기 이상의 차임 연체, 무단 전대와 같은 사정이 있는 경우에는 주장이 어렵다는 점을 반드시 명심하시기 바랍니다. 그렇지 않고 임차인으로서 의무 이행을 성실히 하고, 결격사유도 없다면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 방해를 할 수 없습니다.

갱신이든, 영업 가치 주장이든 임차인이 주장했을 때 건물주는 이유 없이 방해할 수 없다는 내용을 살펴보았는데요. 대표적인 방해 행위로는 '직접 사용하겠다.', '리모델링 하겠다.' 등이 있습니다.

그중에서도 임차인 J씨는 "OOOO"을 이유로 건물주에게 임대차계약 해지통보를 받고, 그간 쌓은 영업적 가치를 단 한푼도 회수하지 못하고 쫓겨날 위기에 처했는데요. 무엇 때문이었는지 자세히 알아보겠습니다.

2016년 10월, 경기도 지역에서 헬스장을 운영하던 임차인 J씨, 어느 날 갑자기 건물주는 이제 본인이 해당 상가를 다른 업종으로 변경하여 직접 사용할 예정이라는 말을 전했습니다. 이대로 내쫓겨나면 그간 쌓은 영업적 가치들을 잃는 것이고, 당장 생계 활동에도 문제가 되니 원만하게 협의점을 찾아보려고 노력했으나, 건물주는 신규 계약자를 데려오더라도 남은 2년만 가능하다는 점을 통보했습니다.

해당 조건으로는 도저히 신규임차인을 데려올 수 없었고, 결국 J씨는 상가 임대차 분쟁 전문가의 도움을 받아 임대인을 압박함과 동시에 영업 가치 회수를 위한 과정을 밟아나갔습니다. 이때 어렵게 신규 계약자를 찾아 양도양수계약을 진행했고, 건물주에게 주선하며 정당한 이유 없이 거절하는 것은 임차인의 권리금 회수 방해라는 점을 명확하게 고지했습니다.

그러자 2021년 11월 16일, 상가 소지주는 본인의 무리한 요구를 철회하고 J씨가 데려온 자와 신규임대차계약을 체결했습니다. J씨는 신규임차인으로부터 9천만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

이처럼 갑작스러운 임대차계약 해지통보를 받은 임차인이라면, 가장 먼저 본인이 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아야하고, 가진 권리 중 어떤 것을 주장하는 것이 유리한지를 알아야 합니다. 물론 이를 판단하는 과정이 쉽지만은 않습니다. 법을 100% 이해하고 적용시키기에는 내용 자체도 어렵지만, 개정을 통해 내용이 조금씩 변경되기도 하기 때문에 이 과정은 법률 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋겠습니다.

사업자등록 대상이 되는 건물에서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 상가 임차인은 누구라도 계약 종료 시 양수인을 구해 그간 쌓은 영업적 가치에 대해 금전적인 대가를 요구할 수 있습니다. (단, 귀책사유가 있는 경우라면 제외됩니다.) 과거에는 자릿세라는 개념으로 불렸으나, 지금은 권리금이란 개념으로 칭하며, 상가임대차보호법을 통해 임차인의 정당한 권리로 보호되어지고 있습니다.

그러나 이 개념에 대해 정확하게 이해하고 있어야 적절한 영업 가치 상승분에 대해 주장할 수 있고, 이를 회수할 수 있으며, 이 과정에서 분쟁이 생겼을 때 차단할 수 있는데요. 그래서 오늘은 이 개념이 대체 어떤 것인지 정확한 정의과, 관련 법률에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

먼저, 상가임대차보호법 제10조의3에서 정확한 정의를 알 수 있습니다. 임대차 목적물인 상가 건물에 형성된 영업시설, 비품, 거래처, 노하우, 신용, 지리적 이점 등의 재산적 가치에 대해 보증금과 차임외의 금전적 대가를 말합니다. 즉, 유형적인 부분 외에도 무형적인 부분도 모두 포함하여 전반적으로 평가해야 하는데요. 임차인이 주장하는 적정 금액으로 양도양수를 진행하다가 만일 문제가 생겨 소송으로 제기 될 때는 보통 감정평가를 받아 정확하게 상가에 형성된 가치를 따져봅니다. 이때 임차인이 주장한 금액과 감정평가를 통해 산정된 금액 중 낮은 금액으로 소가가 결정됩니다.

권리금이란 개념과 정의에 대해서 알았다면 다음은 회수하기 위한 과정을 알아봐야 하는데요. 먼저, 만기일을 파악해야 합니다. 해당 권리는 계약 종료 6개월 전부터 만기일까지 주장할 수 있습니다. 정해진 기간을 지키지 않고 계약 중간에 갑자기 신규임차인을 주선한다던가 혹은 이미 만기일이 지나 폐업을 한 뒤 주선하는 것은 인정하지 않기 때문에 기간 파악을 명확히 하셔야 합니다. 그 이후에는 양수자를 찾아야 하는데요. 해당 상가에 임차하기를 희망하는 자를 찾아 적정 금액으로 양도양수계약서를 작성하시면 됩니다. 그 다음 과정은 건물주에게 주선하는 것인데요. 본인이 알고 있는 신규임차인에 대한 정보를 전하며, 보증금 및 월세 등을 지급할 자력이 있는지, 임차인으로서 의무를 이행할 의사나 능력이 있는지 등에 대해 알려야 합니다.

일단 이 과정까지 끝냈다면, 이제는 임대인의 결정에 달렸습니다. 신규세입자에 대한 조건을 검토한 뒤, 건물주와 양수인이 신규임대차계약을 체결하게 되면, 양도양수계약도 원만하게 마무리가 된 것입니다. 반대로 건물주와 양도인의 임대차 계약이 파기되면, 양도양수계약도 파기되는 것입니다.

앞에서 권리금이란 법에서 보호하는 임차인의 권리라고 했는데, 만일 건물주가 정당한 이유 없이 신규계약을 거절했다면 세입자는 어떻게 해야할까요? 동의를 받지 못했으니 어쩔 수 없이 포기하고 나가야 할까요?

그렇지 않습니다. 상임법에서는 건물주가 이유 없이 신규계약을 거절했다면, 이는 임차인의 권리를 방해했다고 보고 있는데요. 미리 고지하지 않은 재건축을 핑계로 내보내려 하는 것, 본인 혹은 친지가 해당 임대차 목적물을 직접 사용하게 되었다고 통보하는 것, 신규임차인이 받아들이기 어려울 정도로 현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 계약을 파기시기는 것 등을 모두 방해 행위라고 구분하고 있습니다.

그중에서도 임대인의 재건축 통보로 인하여 영업 가치 회수 기회가 불투명해진 B씨의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

서울 마포구 소재의 상가 건물에서 음식점을 운영하던 임차인 B씨는, 건물주의 리모델링 및 철거 통보로 한 순간 일자리와 삶의 터전을 잃을 위기에 처했습니다. 사전에 귀띔이라도 있었다면 다른 방도를 찾아봤겠지만, 전혀 고지되지 않은 내용이었기에  B씨는 당황스러운 마음에 상가변호사 닷컴에 조언을 구했습니다.

상담 이후 권리금이란 것을 주장할 수 있다고 알게 된 B씨는 건물주에게 권리를 행사할 수 있도록 협조를 구했으나 건물주는 거절 의사만 반복적으로 전달했고, 협상의 의사는 전혀 없는 듯 보였습니다. 결국 B씨는 상가변호사 닷컴의 도움을 받아 손해배상청구소송을 제기했고, 그렇게 1심이 진행되었습니다. 1심 판결 결과 B씨의 승소였으나, 건물주 측에서 불복하여 2심까지 진행되었습니다. 2심 결과는 2021년 11월 18일에 판결났고, 서울고등법원 제9민사부는 또다시 B씨의 승소를 확인시켜주었습니다. 판결 결과에 따라 건물주는 임차인에게 5천만원을 배상해야 합니다.

임대차 분쟁에서 아마도 대부분을 차지하는 것은 영업적 가치와 관련한 문제일텐데요. 그만큼 임대인과 임차인의 의견대립이 가장 극심하게 나타날 수 있는 문제이고, 각자의 권익만을 추구하다보면 어쩔 수 없이 생길 수밖에 없는 분쟁 소재이기도 합니다. 그럴 때 무조건 감정적으로만 대응하기 보다는 이성적으로, 명확하게 문제 해결을 위한 단계를 밟아나가셔야 합니다. 이 과정을 법률 지식 및 노하우가 풍부한 전문가와 함께 한다면 놓치는 실수 없이 효율적인 대응이 가능합니다.

상가임대차보호법 계약갱신요구권 관련 조항을 살펴보면, 법에서는 임차인이 최대 갱신 요청 가능한 기간을 10년으로 제한하고 있습니다. 이런 규정을 정해놓지 않는다면, 당장 내일이라도 쫓겨날지도 모르는 상가에서 불안정하게 영업을 해야하는 임차인들을 보호할 수 없을 것입니다.

관련 내용을 조금 더 자세히 보자면, 원래 갱신요구권은 5년이었습니다. 임차인들은 5년 이내에 자유롭게 기간 연장을 요구하고, 영업을 이어나갈 수 있었는데요. 5년이라는 시간은 길다면 길고, 짧다면 짧은 시간이겠지만, 개업을 하고 인테리어를 하고 고객 확보를 위해 홍보 및 마케팅 활동을 하면서 안정적인 상가의 모습을 갖추기까지는 비교적 모자른 시간입니다. 그래서 2018년 10월 16일 일부 내용이 개정되었는데요. 바로 5년에서 10년으로 기간이 2배 길어진 것입니다. 충분하게 입지를 다질 수 있는 시간과 영업 활동을 할 수 있는 시간을 보장할 수 있게 되었지만, 안타깝게도 모든 상가가 10년을 주장할 수 있는 것은 아니고 법 개정일(2018.10.16) 이후에 계약되었거나, 갱신이력이 있는 임대차에만 상가 계약갱신요구권 10년의 권리가 주어집니다. (그 이전 계약은 5년입니다.)

여기까지는 갱신에 관한 기본적인 내용이다보니, 이제는 많은 임대차 관계자들이 잘 알고 숙지하고 있는 듯한데요. 문제는 다음입니다. 만일 10년(혹은 5년)이 훌쩍 지난 상가라면 그땐 어떻게 되는 걸까요?

당연히 약속한 기간이 지났으니 더이상 연장을 요구할 수 있는 권리는 남아있지 않는 것이죠. 그러나 권리금은 별개로 주장할 수 있습니다. 10년 이상 영업을 했다고 하더라도 임차인이 그 자리에서 쌓은 가치 상승분에 대해서는 주장할 수 있으며 계약 종료 6개월에서 만기 사이에 주장하시면 됩니다. 만일 건물주가 이를 회수하지 못하도록 중간에서 방해한다면, 소송을 통해 임대인을 상대로 손해에 대한 배상 책임을 물을 수 있습니다.

간혹, 임차인의 영업 가치를 보상해주기가 부담스러워서 건물주가 기간 연장에 동의해주는 경우도 있기는 하지만 연장 여부에 대한 키를 건물주가 쥐고 있는 것이기 때문에 계약 갱신이 가능할지는 미지수입니다. 그럼에도 불구하고 최대한 상가 계약갱신요구권을 시도 해보고 싶은 경우에는 조금 더 전략적이고, 세부적인 대응이 필요한데요. 아래의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

서울 강남 소재의 한 공유오피스. 2011년부터 이곳에서 영업을 시작한 임차인 Y씨는 총 10년 만기를 불과 3개월 남짓 앞두고 있었습니다. 이제 막 안정적으로 자리잡은 상황이었기에 Y씨는 최우선적으로는 조금 더 운영하기를 원했으나 건물주는 개인적인 목적으로 해당 목적물을 사용할 예정이라며 딱 잘라 거절했습니다.

너무나도 단호한 건물주의 태도에 결국 Y씨는 영업 가치를 회수하겠다고 밝히며 신규 계약을 위한 조건을 요구했으나, 건물 이용 시간을 제한하고, 임대료를 인상하겠다는 둥 현실적으로 무리한 조건을 제시하며 실질적으로 신규 계약이 진행될 수 없도록 유도했습니다.

결국 Y씨는 소송을 준비할 수밖에 없었고, 마지막 내용증명을 통해 임대인은 현재 Y씨의 재산권을 침해하고 있는 것이며, 지속적인 방해 행위로 인해 Y씨가 영업 가치를 회수할 수 없게 되었을 경우, 고액의 손해배상 책임이 있다는 점을 알렸습니다.

그제서야 잘못됨을 깨달은 건물주는 먼저 상가 계약갱신요구권을 5년 더 인정해주겠다고 밝히며 합의 의사를 전했고, 양측은 2021년 11월 11일, 재계약에 성공했습니다.

제대로, 잘 대응한 덕분에 임차인이 원했던 방향으로 합의가 잘 이루어진 사건입니다.

상가 임대차 관계는 계약을 체결하는 그 시점도 중요하지만, 계약 존속 중에도 중요하고, 계약이 끝난 이후에도 중요합니다. 어느 한 순간이라도 긴장을 늦출 수 없는데요. 각자가 처해진 위치나 입장, 상황이나 사정 등에 따라 주장할 수 있는 권리가 달라지고, 대응할 수 있는 방식이 달라지기 때문입니다.

상가 계약갱신요구권 혹은 권리금 회수와 관련한 분쟁은 임대차 분쟁의 거의 대부분을 차지할 정도로 임대차 관계자들 사이에서 흔한 문제지만, 해결 방법과 결과는 모두 각양각색입니다. 현재 본인이 처한 위치에서는 어떻게 대응하는 것이 가장 베스트인지, 어떤 결과를 도출해내는 것이 최선인지에 대해 전문가의 검토를 통해 판단해보시고, 가장한 신속하고 정확하게 대응하여 원하는 결과를 이뤄내시기 바랍니다.

임대료는 아마 임차인과 임대인 관계없이 모두에게 중요한 조건 중 하나일 것입니다. 당연히 임차인은 가능한 저렴하게 상가를 임차하는 것이 이득이고, 임대인은 가능한 많이 받는 것이 상가를 지속적으로 소유하고 유지하기에 유리하기 때문에 양측의 의견이 100% 일치하기란 어렵겠지만, 세밀한 의견 조율을 통해 임대 조건을 결정합니다.

월세는 경제상황이나 시세, 조세 및 공과금의 변동에 따라 함께 조금씩 조정될 수 있는 부분입니다. 법에서는 과도한 인상을 제한하기 위해 상가임대차보호법 5%로 증액 제한을 설정해두었습니다. 다만, 이는 현존하는 모든 임대차에 적용되는 이야기는 아닙니다.

증액을 할 때 5%의 적용을 받는지에 대한 여부를 판단하기 위해서는 먼저, 환산보증금을 파악해야 합니다. 보증금+(월세X100)을 하면 나오는 값을 가지고, 지역과 시행일자를 비교하는 것입니다. 이때 기준금액을 초과하는 경우에는 증액제한을 받지 않습니다. 그렇기 때문에 임대인은 제한없이 인상을 요구할 수 있습니다. 그러나, 주변시세나 경기 등을 전혀 고려하지 않은 채 턱없이 높은 금액을 요구하는 것은 정당하지 않습니다. 만일 고액의 임대 조건으로 양측의 의견 합의가 어려운 상황이라면 법적 대응을 통해 의견을 정리하는 과정을 거치게 되는데요. 이때 증액을 요청한 쪽에서 인상에 대한 정확한 근거를 내놓을 수 있어야 합니다.

또, 상가임대차보호법 5%의 제한을 안 받는 경우가 한 가지 더 있습니다. 바로 계약갱신요구권이 없는 상가인데요. 5년 혹은 10년의 계약기간이 지나 더이상 갱신을 요구할 수 없는 상황에서 건물주는 아무런 제한 없이 원하는 만큼을 요구할 수 있습니다.

즉, 환산보증금 이내에 드는 상가 중에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상가라면
상가임대차보호법 5% 제한을 주장할 수 있고, 그 외 상가는 수치적 제한이 없다고 생각하시면 됩니다.

그러나 요즘과 같이 특수한 상황에서는 인상은커녕 동결도 어려운 점포들이 많습니다. 장기간 이어지는 코로나19의 영향으로 영업제한, 시간제한 등으로 제대로 된 영업을 할 수 없기 때문인데요. 이런 상황에서는 '차임 감액 청구소송'을 통해 현재 월세가 과다하니 낮춰달라 청구할 수 있습니다.

경기도 일산에서 음식점 운영을 하고 있는 임차인 J씨는 코로나로 인해 매출이 급감하여 걱정이 이만저만이 아니었습니다. 수입이 없는 건 둘째치고, 당장 월세를 낼 형편도 되지 않는 상황 속에서 임대인에게 조심스레 감액을 요청했으나 도저히 대화가 통하지 않았습니다. 결국 혼자서는 해결할 수 없다는 생각에 법률 전문가에게 자문을 구했고, 대응을 시작했습니다.

J씨 측 법률대리인은 채무부존재확인소송을 제기했고, 2021년 7월 9일 서울서부지방법원은 조정 결정을 내려 1년 간 월세 20% 감액 후 계약 종료를 결정했습니다.

상가임대차보호법 5% 증액 제한이 따지고 보면 월세가 100만원일 때 5만원 정도 이내에서 인상이 되는 것이니 큰 금액은 아닌 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 월세는 장기적으로 봐야 하는 문제입니다. 티끌이 쌓이고 쌓이면 태산이 되는 것처럼 월세도 똑같습니다. 또한, 그렇게 지속적으로 월차임을 인상해가다보면 추후 영업 종료를 결정하고 나올 때 이미 높은 월세 조건으로는 신규임차인을 구하기 어렵습니다. 즉, 권리금 문제와도 직결될 수 있다는 것인데요. 그렇기 때문에 월차임과 관련한 분쟁에 초기 신속하게 대응하여 해결하는 것이 좋습니다. 건물주와 임대료에 대한 분쟁으로 고민이 많으신 분들의 아래의 번호로 연락하시어 법률 전문가의 상담(유료)를 문의해보시기 바랍니다.