임차인 보호법 대표적인 두 가지!

 

 

계약갱신요구권, 권리금 보호 이 두 가지는 임차인의 가장 대표적인 권리입니다. 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용되기 때문에 사업자등록 대상이 되는 건물에서, 주된 부분을 영업용으로 사용하는 '상가'의 임차인이라면 주장할 수 있는 것입니다.

 

그러나 각 임차인 보호법을 주장하기 위해서 반드시 알아야 하는 기본정보들과, 문제 없이 행사하기 위한 체크 포인트 몇 가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1) 계약갱신요구권

 

상가임대차보호법 제10를 참고할 수 있습니다. 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 계약 연장을 주장할 수 있으며, 이 때 건물주가 거절하거나, 이유 없이 내쫓을 수 없습니다. 다만, 임차인에게 귀책사유가 있는 경우에는 당연히 갱신을 거절할 수 있으니 이 점 유념하시기 바랍니다. 해당 권리를 주장하기 위해서는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신을 정확하게 요청하여 기간을 연장하시면 되는데요. 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해 내용증명 등의 수단을 통해 갱신을 요청해두는 것이 안전합니다.

 

그러나, 모든 임대차가 10년에 적용 받는 것은 아닙니다. 2018년 10월 16일에 5년에서 10년으로 개정이 있었는데요. 법 개정일 이후 최초 계약 및 갱신 계약에 대해서만 10년이며, 그 이전 계약은 5년이니 본인 상가는 최대 얼마동안 연장을 요청할 수 있는지 정확하게 체크해보는 것이 중요하겠습니다.

 

 

 

 

2) 권리금 회수 기회 보호

 

자릿세와 비슷한 개념으로 좋은 자리에 대한 대가를 말합니다. 좋은 자리라 하면, 매출이 잘 나오는 곳, 지리적 이점이 있는 곳, 사람들이 발길이 많이 닿는 곳, 거래처가 확보된 곳 등이라고 볼 수 있겠죠? 과거에는 이러한 개념에 대한 별도 법률이 존재하지 않아 혼란도 많았고, 분쟁도 많았습니다. 서로 의견이 대립하거나, 건물주가 중간에서 방해하고 이를 수수하더라도 적절하게 말할 수 있는 근거가 없었기 때문에 임차인 보호법을 주장하지 못하고 일방적으로 피해를 보는 사례도 적지 않았습니다. 그러나 2015년, 관련 조항이 신설되면서 이제 임차인이 정당하게 주장할 수 있는 권리로 승격되었습니다.

 

해당 권리를 주장하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월 전에서 만기 시점 사이에 주장할 수 있는데요. 건물주에게 직접 요구할 수 있는 것은 아니며, 이 기간 내 신규임차인(양수인)을 찾아 양도양수계약을 체결해 회수하는 것입니다. 이 계약은 특성상 제3자(건물주)의 동의가 있어야 한다는 점에서 조금 까다로울 순 있지만, 건물주는 이때 정당하지 않은 이유로 거절할 수 없으니, 이유 없이 신규계약을 거절당했다면 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

임차인 보호법을 제대로 이해하기 위한 한 가지 사례를 살펴보겠습니다. 2018년 5월, 경기도 평택의 한 상가 건물에서 음식점 운영을 시작한 임차인 K씨는 개인적인 이유로 계약종료를 결정하고 신규 세입자를 찾아나섰습니다. 이후 본인이 알고 있는 정보를 전달하며 적극적으로 주선했으나 건물주는 고액의 임대료를 요구하여 현실적으로 계약이 이루어지기 어렵도록 유도하거나, 방해하는 등 비협조적인 태도로 일관했습니다.

 

불안한 마음에 K씨는 상가변호사 닷컴의 문을 두드렸고, 손해배상청구소송을 제기하여 억울한 피해에 대해 소명했습니다. 그 결과 2021년 10월 28일, 수원지방법원 평택지원은 1심 소송에서 임차인 K씨의 승소를 선고하며, 1억 4천만원을 지급하라 판시했습니다.

 

 

 

 

오늘은 임차인 보호법의 대표적인 2가지 권리에 대해 알아보는 시간이었습니다. 아무때나, 아무렇게나 주장할 수 있는 개념이 아니기 때문에 당사자가 내용을 제대로 알고 있는 것이 굉장히 중요한데요. 모르면 건물주가 갱신을 거절하거나, 신규 계약을 거부했을 때 정당한 의사표현인지, 방해하기 위한 의도적인 행동인지조차 파악할 수 없습니다.

 

'아는 것이 힘.'입니다. 제대로 알고, 제대로 대응하시고, 그 외 도저히 손을 쓸 수 없는 부분에 대해서는 법률 전문가의 도움을 받아 현명하고, 전략적인 대응 방법을 찾아보시기 바랍니다.