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10년 이상 오랜 기간 장사를 하고 있던 중,

상가 건물주로부터 만료 시 연장할 수 없고 건물을 명도해달라는 통보를 들었다면 어떻게 해야 할까요?

그냥 그대로 건물을 인도해주고 나와야 하는 것일까요?

- 상임법에 따라 계약 갱신을 요구할 수는 없지만, 귀책 사유가 없다면

권리금 회수 기회를 보장 받으실 수 있습니다.

장사를 하면서 쌓아온 유무형적 가치인 권리금을 새로운 임차인을 구하는 방식으로 회수하는 것인데요.

상임법 제 10조의 4(권리금회수 기회 보호)라는 이름으로 보장을 하고 있습니다.

만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 권리금을 회수할 수 있고,

건물주는 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없는데요.

만일 임대인이 정당한 이유 없이 새로운 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 경우엔,

건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 통해 권리금 상당액을 배상 받을 수 있습니다.

건물주가 정당한 사유 없이 새로운 세입자와 임대차 계약 체결하는 것을

거절하는 것은 명백한 '방해행위'로 판단된다는 것은 많이들 알고 계실 것 같습니다.

여기서 주의해야 할 점은 바로 임차인의 '올바른 주선행위' 입니다.

실제 재판에서 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선해주는 행위를

제대로 하지 못해 패소한 사례가 적지 않기 때문에 정확히 알고 계셔야 합니다.

1. 주선행위는 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 해야 한다.

- 전주지방법원(2016가단6479)은 만료 3개월 전(구법 기준) 이전 시점에 한 행위는

유효하지 않다고 판단했습니다.

2. 임대인에게 보내는 권리금 계약서는 충분한 정보와 사실을 담아야 한다.

- 수원지방법원 안양지원(2015가합103857)은 계약서 내용만으로 신규 임차인이 실존 인물인지,

실제 계약이 체결 됐는지 확인할 수 없다는 이유로 방해행위가 없었다고 판단했습니다.

3. 신규 세입자의 신용도 및 자산을 임대인에게 알려야 한다.

- 서울동부지방법원(2015가합110100)은 이러한 사실은 중요한 사실이므로

이를 알리지 않은 것은 주선행위를 다 하지 않은 것으로 판단했습니다.

4. 임대인과 새로운 임차인의 만남을 주선해야 한다.

신규 세입자와 만나겠다고 했음에도 만남이나 교섭이 제대로 이뤄지지 않아

건물주가 계약을 거절한 경우 방해행위가 없었다고 판단했습니다(서울중앙지방법원 2016나65970).

이처럼 단순히 양도양수 계약을 맺고, 그 계약서를 임대인에게 보여준다고 해서

주선행위가 이뤄졌다고 판단해서는 안됩니다.

권.리.금을 회수하기 위해서는 정확한 내용을 계약서에 작성 해야하고, 신규임차인의 신용도 및 자산상황을 전달, 신규임차인과 임대인 사이에 계약이 체결되도록 적극적으로 교섭행위를 하는 등

원만한 신규 계약 체결을 위해 노력했다는 점이 입증되어야 합니다.

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지난 4월 23일 월요일 SBS 모닝와이드 3부, '건물주의 권리금 가로채기?' 편에서

상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사가 출연했습니다.

이날 방송에서는 건물주의 갑질로 인해 마땅히 보호 받을 수 있는 권리금 회수 기회를

보호 받지 못하고 고통 받고 있는 임차인들이 소개됐습니다.

서울 어느 한 번화가에서 4년 간 고깃집 운영한 임차인 이00씨

당시, 좋은 곳에 상가를 높은 권리금을 지불하고 임대차 해 장사를 시작했습니다.

고액의 대가를 주고 들어온 만큼 사업의 번창을 위해 더욱 노력했습니다.

각고의 노력 끝에 가게가 안정적으로 자리 잡고, 매출이 오르자

임대인은 초기 500만 원이었던 임대료를 4년 만에 천만 원까지 올렸습니다.

매년 계약을 1년 씩 하며, 임대료는 200만원씩 올리는 건물주의 무리한 요구에

임차인 이00씨는 결국 영업을 중단하기로 마음 먹었습니다.

이00씨는 자신이 4년 동안 쌓은 유·무형의 재산적 가치를 양도하는 것에 대한 대가로

권리금을 회수하려 했지만, 이것 조차도 쉽지 않았습니다.

임대인이 새 임차인에게 임대료 1,200만 원까지 요구한 것인데요.

결국 신규 임차인은 계약을 거부했고,

세입자 이00씨는 권.리.금을 회수하지 못한 채 가게를 비워야 했습니다.

2019년 2월, 임차인 이00씨는 건물주를 상대로 제기한 '권리금 손해배상 청구소송'에서 1심 승소판결을 받았습니다.

춘천지방법원, '건물주는 임차인 이00씨에게 보증금 포함 약 1억 2,000만원을 지급하라.'

상가변호사 닷컴 김재윤 변호사는

"임차인은 영업을 마치고 나갈 때 권리금 회수 기회가 있지만,

임대료가 올라갈수록 그 권리금을 낮아질 수 밖에 없다."며,

"그 동안 세입자의 노력으로 형성한 권리금을 건물주가 가로채는 것."이라고 밝혔습니다.

경기도 어느 편의점 임차인 김00씨

김00씨는 계약 만료를 앞두고 속만 태우고 있습니다.

건물주가 재계약을 해주지 않겠다고 통보 했기 때문인데요.

임차인 김00씨는 아무것도 없는 곳에서 장사를 시작, 상권을 개척해

월 매출 700~800만 원의 편의점으로 만들었습니다.

이렇게 이리 뛰고 저리 뛰면서 안정적으로 일궈놓은 사업을 아무런 보상 없이 내줄 상황에 처했습니다.

높은 임대료를 책정해 매출이 좋으니 얼마든지 들어올 사람이 있다고 주장하는 건물주 때문인데요.

그러나 매출을 이뤄낸 것도 기존 임차인 김00씨 입니다.

이처럼 상인들의 노력으로 올려놓은 상권 가치를 건물주가 임대료를 통해 가로채는 것인데요.

이런 경우, 보상 받을 길은 없는 것일까요?

김재윤 변호사는

"건물주가 현저히 높은 차임을 요구한 경우, 권리금 회수 방해 행위라고 규정하고 있긴 합니다."라고 말했는데요.

하지만 '현저히 높은'의 객관적인 기준이 없어서 권리금 회수 방해행위를 입증하는 것은 매우 어렵다고 합니다.

세입자가 자신의 노력으로 만든 결과를 다른 제3자가 가로채는 것을 막기 위해서는

임대료 인상에 대한 적절한 기준이 마련돼야 합니다.

본 사무소는 300여 건의 권/리/금 소송을 진행한 경험이 있습니다.

다수의 사건을 통해 쌓은 경험과 전략으로

억울하게 건물에서 내쫓기실 상황에 처한 세입자분들이

마땅히 보호 받아야 할 권리를 보호 받으실 수 있도록 노력하고 있습니다.