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상가를 운영하기 위해서 초기에 어쩔 수 없이 투자비용이나 시간이 많이 투하됩니다. 그렇지 않고서는 경쟁력을 갖출 수 없고, 고객유치가 점점 더 어려워지며 이는 결국 매출과 직결되는 문제이기 때문입니다. 만일 투자한 비용과 노력, 시간에 보답이라도 하듯 매출은 점점 더 높아지고, 점포의 가치는 큰 폭으로 상승하게 되었다면 임차인은 계약 종료 시 이러한 부분에 대해서도 금전적 보상을 주장할 수 있습니다.

권리금은 상가에 형성된 유무형적인 가치에 대한 대가를 말하는데요. 과거에는 법적으로 보호받지 못했던 개념이지만, 지금은 상가임대차보호법에 근거를 두고 임차인의 정당한 권리로 인정하고 있습니다. 이를 주장하기 위해서는 계약종료일로부터 6개월 전부터 만기시점 사이에 후임자를 찾아 건물주에게 주선하고, 신규임대차계약이 이루어질 수 있도록 중간다리 역할을 톡톡히 해내야 합니다.

그러나 건물주가 정당하지 않은 이유로 거부해 권리금 계약 파기에 다다른 상황이라면, 임차인은 회수하지 못한 피해액 상당액에 대해서 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 손해배상 소송의 특성 상 청구하는 당사자가 증거나 근거들을 토대로 면밀하게 피해에 대해 입증할 수 있어야 한다는 점을 반드시 유념하시기 바랍니다.

그렇다면 어떤 것들이 정당하지 않은 사유로 분류되는지를 알아야 세입자들도 그에 맞는 대처를 하겠죠? 지금부터 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

정당하지 않은 경우 

▶건물주 혹은 지인, 가족이 직접 사용하겠다고 주장하는 경우 

▶임의적, 개인적 목적으로 진행되는 재건축

▶현저히 고액의 임대료 조건 요구

▶임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 하는 경우 등

받아들여지는 경우

▷최초 임대차 계약 당시 재건축 사실에 대해 아주 상세하게 고지받은 경우

▷건물 노후화, 훼손이 심각하여 안전사고가 우려되는 경우 

▷다른 법령에 따른 재건축 등

오늘 만나볼 사례는 '현저히 고액의 임대료 조건을 요구해 권리금 계약 파기'로 이어진 사례입니다. 강원도에서 셀프 빨래방을 운영하던 임차인 K씨는 임대인이 건물 전체를 수리하고자 한다며 계약 해지를 통보하자 영업적 가치라도 회수하고 나가기 위해 신규임차인을 주선했습니다. 그러나 건물주는 신규 계약 조건으로 받아들이기 어려운 과도한 차임과 보증금을 요구했습니다.

결국 부담스러운 조건을 받아들이지 못하고 신규임차인이 계약을 포기하게 되면서 자연스럽게 권리금 계약 파기도 이루어졌습니다. 이후에 또다시 주선하려 했으나 이미 좁은 지역 사회에 리모델링 소문이 퍼져 새로운 사람을 구하기는 늦었습니다. 결국은 해결책을 찾지 못해 K씨는 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다. 양측의 변론을 펼치는 과정에서 건물주는 점차 본인이 무리한 주장을 했다는 것을 깨닫고는 합의금을 지급할 의사가 있다는 뜻을 밝혔습니다. 최종적으로 2021년 7월 27일, 임차인 K씨는 합의금 3,000만원을 배상 받게 되면서 더 큰 문제로 번지기 전에 원만한 합의를 이뤄냈습니다.

위 사례처럼 건물주가 '현저히'고액의 임대료 조건을 신규 계약 조건으로 내세웠을 때 방해 행위라고 주장하기 위해서는 단순히 인상폭만 두고 다툴 문제가 아니라 객관적인 근거와 경제상황, 주변 임대료 시세 등에 대해서 까지도 충분히 입증할 수 있어야 합니다. 그렇지 못한 상황에서는 상식적으로 고액이라고 생각되는 인상률에도 법원은 임차인의 패소를 판결할 수 있기 때문입니다. 

권리금 계약 파기는 겉으로 보면 돈의 문제이기는 하나, 그 이면을 들여다보면 임차인이 피땀 흘려 일궈낸 가치들을 모두 주장하지 못하게 되는 것이자, 임차인이 영업을 접고 새로운 곳으로 이동하여 또 다시 영업을 재개하는데 사용될 돈을 잃어버린 것과도 같습니다. 초기에 확실하게 상황을 바로 잡고 가야 피해를 줄일 수 있습니다. 비슷한 상황에 처해있다면 변호사님 상담 안내를 받아보시기 바랍니다.

권리금 계약 파기 앞둔 임차인이라면

상가임대차보호법 상 임차인은

계약기간 만료 6개월 전부터 종료시점까지

권리금회수기회를 법적으로 보호받습니다.

하지만 아직 많은 분들이 이런 사실을

잘 모르고 계시거나,

알고는 있어도 법리를 완전히 오해해서

이해하여 결국 경제적 손해를 피하지

못 하는 경우가 굉장히 많습니다.

권리금 계약을 체결하고

신규임차인을 임대인에게 주선했으나

임대인의 방해행위로 인해

파기될 위기에 놓인 상가임차인은

어떤 대처를 해야 할까요?

우선 법리를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

상가임대차보호법에서는 권리금이란

상가건물에서 영업을 하는 임차인

혹은 이를 양도받으려는 신규임차인이

영업시설, 비품, 거래처, 신용, 노하우,

지리상의 이점 등 유형 혹은 무형의 재산적 가치를

양도하거나 이용하는 대가로

임대인, 임차인에게 보증금과 월세 이외로

지급하는 금전을 말합니다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터

종료 시까지 방해행위를 하면서 권리금계약에 따라

임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 지급받는 것을

방해해서는 안 됩니다.

만약 방해해 임차인에게 손해를 발생하게 했다면

임대인은 그 손해를 배상할 책임을 집니다.

(3년 이내에 손해를 청구하지 않으면 사라짐)

물론 임대인이 임차인의 권리금회수기회를

보호하지 않아도 되는 정당한 사유도 존재합니다.

월세를 3기 이상 연체하거나 무단전대를 하는 등

계약갱신거절 사유가 동일하게 적용됩니다.

재건축 사유의 경우에는 계약체결 당시 구체적으로

고지한 재건축 계획을 따르는 경우,

안전 상 문제로 철거하는 경우, 다른 법령에 따른 경우만

임대인의 정당한 방해행위가 성립됩니다.

또한 임차인이 주선한 신규임차인이

보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나

임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우,

상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로

사용하지 아니한 경우,

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게

권리금 지급한 경우라면

권리금회수기회를 보호하지 않아도 되는

정당한 사유가 있다고 봅니다.

실제 진행 사례를 몇 가지 살펴보겠습니다.

1. 서울시 강동구에서 2012년부터 2017년까지 5년 간 유명 프랜차이즈 분식점을 운영해온 임차인 K씨는 계약만료를 1개월 앞두고 건물주로부터 계약해지를 통보받습니다.

갱신요구권이 없는 상황이었기 때문에 어쩔 수 없이 영업을 종료하며 이전부터 해당 분식점 운영에 관심이 크던 친인척과 권리금계약을 체결했으나 건물주는 진위여부를 믿을 수 없다며 거절했습니다. 권리금 계약이 파기되어 K씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.

2019.1.16. 서울동부지법

건물주는 임차인 K씨에게 권리금손해 1억 1,348만원을 지급하라.

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http://sanggalawyer.com/?p=26253

2. 지방에서 2011년부터 2017년까지 6년 간 약국을 운영해온 임차인 A씨는 계약만료를 약 5개월 앞두고 새로바뀐 임대인에게 계약해지를 통보받습니다. 건물이 오래되어 철거 후 재건축을 한다는 것이 주요 사유였고 신규임차약사와 권리금계약을 체결한 뒤 주선했으나, 임대인이 이를 거절하며 권리금 계약 파기 상황이 발생했습니다.

2018년 11월 대구지방법원,

임대인은 임차인 A씨에게 권리금 손해 약 1억 4,000만원을 지급하라.

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http://sanggalawyer.com/?p=26154

이렇게 권리금 계약 파기 상황이 발생했다면 그 이유와 기간에 따라

손해배상청구소송을 진행할 수 있는지 가능성을 검토받아야 합니다.

자세한 내용은 유선 상 안내 도와드리겠습니다.