상가임대차계약서 작성 시 불리한 특약이 담겼을 땐

 

 

임차인들은 적당한 위치에 적당한 임대료 조건이 형성된 최적의 장소를 찾아 건물주와 계약서를 작성하고, 그 상가를 빌려 영업을 시작합니다. 그러나 계약서를 쓰는 과정이 생각보다 복잡하고, 처음 써보시는 분들은 부담도 많이 될 텐데요. 오늘은 계약서 상 특약사항에 관해 설명드리도록 하겠습니다.

 

계약기간이나 임대료 조건 등에 대해 임대인과 임차인이 합의하에 정하여 작성합니다. 또한 이외에 별도의 약정이나 약속이 있다면 특약으로 기재해두시면 되는데요. 간혹 임대인이 '재건축 시 조건 없이 명도한다.', '권리금은 인정하지 않는다.'라는 내용을 상가임대차계약서에 기재해야한다고 하면 어떻게 해야 할까요? 건물주는 단순히 형식적으로 들어가는 내용일 뿐이라고 하지만, 임차인의 입장에서는 불안한 마음이 클 것입니다. 사실 불리한 내용에 대해서는 그 자리에서 즉시 수정하고 가능하면 빼는 것이 좋습니다. 그러나 건물주와 관계가 틀어지는 것이 무서워서 혹은 계약이 제대로 성사되지 않을까봐 걱정스러운 마음에 알면서도 모른척 계약이 진행되는 경우가 생각보다 많습니다.

 

 

 

그러나 불리한 조항이 담겨있다고 하더라도 포기하기에는 이릅니다. 문제 상황이 생겼을 때 적극적으로 다투어 권리를 되찾을 방법이 있는데요. 바로 상가임대차보호법은 강행규정으로 법에 위반되는 조항이 담겨 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 무효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 계약서에 권리금 포기 특약이 담겨있어도 영업 가치 회수 기회 보호를 주장할 수 있고, 재건축 시 조건 없이 명도하기로 한 조항이 담겨있어도 적극적으로 다투어 권리 보호를 주장해 볼 수 있다는 것입니다.

 

 

 

서울 강서구의 마트 임차인 G씨는 최초 계약 시 임대인으로부터 향후 5년 이내에 재건축 계획이 잡혀있다고 전해 들었습니다. 정확한 정보나, 일자를 안내한 것은 일절 아니었고, 오히려 열심히 일해보자며 독려하던 건물주였기 때문에 크게 신경쓰지 않았습니다. 그러나 건물주는 상가임대차계약서 작성 시 특약에 명도와 관련 된 내용을 기재하기 원했습니다.

 

살짝 불안한 마음에 전 임차인에게도 확인을 해봤으나 건물주가 형식적으로 아주 오래전부터 신축 계획을 이야기한다는 소식에 이번에도 별일은 없을 것이라고 판단한 G씨는 불리한 내용이 담긴 계약서에 서명했습니다. 그러나 얼마 뒤 실제로 건물주가 철거 계획을 통보하며, 사전에 재건축 사실을 고지했고 특약 조항에 관련 내용이 명시되어 있으니 조건 없이 상가를 인도하라고 주장했습니다.

 

 

 

억울한 마음에 G씨는 상가 분쟁 전문 법무법인을 찾아가 해당 사건에 대한 자문을 구했습니다. 그러나 건물주는 의견을 굽히지 않고 명도소송을 제기했고, G씨는 손해배상청구소송을 반소제기하였습니다. 변론을 펼치는 과정에서 상가임대차계약서에 기재된 재건축 관련 조항은 강행규정에 위반으로 무효하며, 건물주가 고지한 철거 계획은 단순히 '계획'일뿐, 정확한 공사시기나 소요기간에 대한 안내가 없었고, 설계도면 등에 대해 확인하지 못했다는 주장을 펼쳤습니다.

 

양측의 입장대립이 극심한 상황이었지만, 결국 2021년 6월 25일 서울남부지방법원의 강제조정을 통해 임차인 G씨는 8,500만원의 배상을 받으며 명도하는 것으로 결론지어졌습니다. 최초 계약 당시 재건축 관련 내용을 들었고, 특약도 작성된 상황이라 자칫 잘못된 대응을 했다면 불리할 수도 있는 입장이었으나 사건 초기에 법리적으로 부족함 없이 대응하여 결국 최고의 결과를 이끌어낼 수 있었습니다.

 

 

 

다행히 위 사례는 상가임대차계약서에 임차인에게 현저히 불리한 내용이 있었음에도 불구하고 제대로 대처하여 좋은 결과를 이뤄낸 사례이지만, 반대로 그렇지 못한 사례들도 많습니다. 적기에 법률적 도움을 받지 못해서 그럴수도 있고, 애초에 서류 상 명시된 내용이면 '어차피 할 수 있는 것이 없겠지...'라며 빠르게 포기하는 경우도 적지 않기 때문입니다.

 

소잃고 외양간 고치는 어리석은 일은 하지마시고 또 쉽게 포기하지 마시고 주어진 상황에서 피해를 최대한 줄일 수 있는 방법은 없을지, 구제 받고 권리를 주장할 수 있는 방법을 없을 지 적극적으로 찾아보시고 그에 맞춰 대응하시기 바랍니다.