월세 계약 주의사항 하나부터 열까지!

 

'돌다리도 두들겨 보고 건너라'라는 말이 있습니다. 아무리 확실하고 잘 아는 일이라고 하더라도 확인하고, 조심해야 한다는 뜻인데요. 이번 포스팅에서 강조하고 싶은 내용은 상가 임대차 월세 계약 주의사항 입니다. 임대차 계약을 100번 해본 사람도 1번 해본 사람도 늘 계약시에는 조심해야 하고 확인해야 할 것들이 있습니다. 제대로 검토하지 못하고 무턱대고 어떤 내용이 적혀있는지도 모르는 서류에 서명하지 마시고 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.

 

계약기간 및 임대료 조건 등에 대해서는 임대인과 임차인의 이해관계 합치를 통해 결정되는 것이며, 특약은 간단히 말해 양당사자 간의 약속을 적어두는 것입니다. 그러나 이때 무심코 적은 한 줄이, 건물주가 형식적으로 적는 것이라고 유도해 불리한 내용을 적어버리는 것이 나중에 큰 문제가 되어 돌아올 수 있습니다. 대표적으로는 '재건축 시 조건없이 명도한다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같이 임차인의 권리를 차단하는 내용을 담은 특약이 문제가 됩니다. 그렇다면 계약 시 법을 잘 몰라서 혹은 이에 동의하지 않으면 건물주가 계약 해줄 수 없다고 통보하여 어쩔 수 없이 동의하였던 것인데, 되돌릴 수 있는 방법은 없을까요?

 

 

 

다행히 한 가지 방법이 있습니다. 상가임대차보호법은 강행규정으로 위법한 조항으로 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 무효함을 주장할 수 있습니다. 위와 같은 특약이 임대차계약서에 명시되어 있다고 하더라도 효력이 없다는 취지의 변론을 펼칠 수 있는 것입니다.

 

그러나 가장 안정적인 방법은 월세 계약 주의사항을 제대로 알고, 불리한 내용에 대해서는 곧바로 수정하는 것이 좋겠습니다. 서로의 이해관계 합치를 통해 작성된 내용에 대해서는 어느정도 지켜야 하는 의무도 있으며, 아예 해당 특약이 작성되지 않은 상황에 비해 비교적 덜 안정적이고, 분쟁이 발생할 가능성이 더 많기 때문입니다.

 

 

 

서울시 중구의 한 음식점 임차인 J씨는 미쳐 걸림돌이 될 것이라고는 생각지도 못한 특약으로 인해 법적 분쟁에 휘말렸습니다. 바로 '재개발이 진행될 경우 조건없이 명도한다.'는 내용이 계약서에 담겨 있던 것입니다. 실제로 해당 지역은 조만간 재개발 사업이 진행될 예정이라며 건물주는 J씨를 내보내기 위한 단계를 밟기 시작했고, 명도소송까지 진행되었습니다.

 

월세 계약 주의사항을 제대로 파악하지 못했음을 후회하기에는 늦었으니, 후회만 하고 시간을 버리기 보다는 적극적인 대응을 택했습니다. 임차인 J씨는 해당 특약은 상가임대차보호법 강행규정에 의해 효력이 없다는 것을 중점적으로 변론을 펼쳐나갔고, 양측은 치열하게 다퉜습니다. 이 과정 중에 건물주가 변경되는 등의 복잡한 문제가 있었으나, J씨 측은 충분한 검토와 준비를 끝낸 후 대응을 이어갔기에 흔들림이 없었습니다.

 

결국 2021년 7월 22일, 서울중앙지방법원은 당해 명도소송에 대하여 임차인 J씨의 승소를 선고했고, 임대차계약을 존속할 수 있었습니다. 재판부는 건물주가 주장하는 '재개발 사업'은 정당한 사유가 될 수 없다고 판단하였고, 특약사항은 상가건물임대차보호법 제15조 강행규정에 위반하여 그 효력이 없다고 결론지었습니다.

 

 

모든 문제에 대해서는 해결하는 것도 중요하지만 예방하는 것도 매우 중요한데요. 특히나 월세 계약 주의사항 등에 대해 정확히 알고 있다면 상가 임대차 분쟁을 어느정도는 막아볼 수 있고, 막상 문제 상황에 닥치더라도 안전장치가 마련된 상황에서는 법률적 우위에서 사건을 진행할 수 있습니다.

 

특히나 위의 사례처럼 불리한 내용의 약정이 담겨있는 경우라면, 제대로 대처하지 못했을 때 최악의 상황이 생길 수도 있으므로 법률전문가의 도움을 받아서라도 적극적으로 대응하셔야 하는데요. 무조건 강행규정 위반이니 아무 효력이 없을 것이고, 권리를 문제없이 주장할 수 있을 것이라며 낙관적으로만 바라보는 것은 지양하셔야 합니다. 예민하게 문제를 바라보고, 날카로운 전략과 대응책을 강구해야만 합니다.