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가게를 자주 옮겨야 하는 상황이라면 안정적인 영업이 가능할까요? 임차할만한 적당한 곳을 다시 알아봐야하고, 집기를 전부 이동해야하는 등 당연히 이 과정에서는 어쩔 수 없는 비용, 시간 손실이 발생하겠죠. 또한, 자주 가게를 옮기게 되면 힘들게 유치한 단골 고객들도 많이 빠져나갈 것입니다. 그래서 대부분의 임차인들은 어느정도 수익만 낼 수 있다면 한 장소에서 오래도록 장사하려는 경향이 있습니다. 그래서 법에서는 이러한 임차인들의 손해를 줄이기 위해 계약갱신요구권이라는 권리를 보장하고 있습니다. 최초 계약일로부터 10년간 갱신을 요청할 수 있으며, 이때 임대인은 정당한 사유없이 임차인 계약해지 통보를 할 수 없습니다. 다만, 구법인 5년에 적용되는 상가가 간혹 있기 때문에 본인의 상가가 5년인지 10년인지 판단이 어렵다면 전문가의 판단을 받아보시는 것이 안전합니다.

만약 갱신요구권이 없다면, 임차인은 그동안 열심히 영업한 것에 대한 대가를 단 한푼도 회수하지 못하고 내쫓겨나야만 하는 것일까요? 다행히도 그렇지는 않습니다. 이 또한 법이 임차인들의 권리를 보호하고 있는데요. 영업종료 6개월 전부터 만기시점사이에 점포 인수를 희망하는 사람을 찾아 양도양수계약을 체결해야합니다. 이후에는 임대인에게 주선하는 과정까지 진행해야하기 때문에 영업 가치를 회수할 생각이라면 충분히 시간적 여유를 가지고 시작하는 것이 안전합니다.

이마저도 협조하지 않고 무조건 임차인 계약해지만 외치는 건물주는 어떻게 해야할까요? 우선 건물주의 요구자체가 정당한지를 파악해보아야 합니다. 임차인에게 귀책사유가 있거나, 다른 법령에 의해 재건축이 진행되는 경우 등 일부 상황에서는 상가 세입자가 권리 주장을 할 수 없지만, 그렇지 않은 경우라면 법적으로 대응해서라도 잃어버린 권리를 되찾아야 합니다.

서울 구로구의 한 상가 분쟁을 살펴보겠습니다.

2015년경 마트 운영을 시작한 임차인 S씨는 고액의 투자도 아낌없이 진행했던 곳에서 내쫓길 위기에 처했습니다. 건물주가 상가 노후로 인한 재건축을 이유로 임차인 계약해지를 통보했기 때문입니다. 최대한 원만한 협의를 위해 노력했지만, 건물주의 고집을 꺾을 수 없었고, 결국 법률적 대응을 하기로 결심합니다.

우선, 내용증명을 통해 권리금 회수 기회를 협조해달라 요청했지만, 터무니없는 보상금액을 제시할 뿐 협조적인 태도를 보이지 않았고 심지어는 이후 명도소송을 통해 임차인 S씨를 압박했습니다.

이에 S씨는 한층 더 고도의 전략을 세워 지금까지 모아둔 증거 및 근거를 바탕으로 영업 가치에 대한 주장을 펼쳤고, 건물주의 막무가내의 태도가 계속된다면 고액의 손해배상청구까지 진행하겠다며 반박했습니다. 그러자 상황이 불리하게 펼쳐진다는 것을 깨달은 건물주는 2021년 4월 8월 3개월 치 차임 면제와 보상금 2억을 지급하기로 약속하며 명도합의서를 작성했습니다.

단순해보이지만 법적 대응을 준비하는 과정에서 티끌만한 실수도 발생하지 않도록 철저히 검토하고 법률전문가가 조력했던 덕분에 성공적인 결과를 받아볼 수 있었습니다. 조금이라도 법리적으로 미흡하거나, 설득력이 없다면 사실상 승소를 장담하기는 어렵습니다. 임차인 계약해지는 개인이 해결할 수 있는 간단한 문제가 아닙니다. 시간을 지체하고, 일을 그르치지 마시고 초기부터 확실하게 진행하는 것이 좋습니다.

계약해지 통보는 어떤 상황에서 받느냐에 따라

그에 맞는 대응 방식도 달라지게 됩니다.

만일 해당 내용이

'월세 3기 연체이니 계약을 해지한다.'라는

내용이라면 임대인의 정당한 해지사유라고 할 수 있습니다.

여기서 따져봐야할 것은 3회 연체가 아닌

3개월 분에 달하는 금액을 연체했을 때 인데요.

이 경우 즉시 해지도 가능하지만,

만일 상대방이 해지 통보를 하지 않고

미납금을 모두 공제했다고 하더라도 추후 갱신권, 권리금은

보호 받으실 수 없습니다.

즉, 3개월 연체한 사실이 있다면 재계약이나

권리금 회수에 대해 임대인이 거절하거나

방해한다 하더라도 보호 받을 수 없다는 것 입니다.

따라서 월세를 밀리지 않는 것은 매우 중요합니다.

하지만 아무 사유 없이 종료를 통보한다면

그에 따른 대응이 필요하겠죠.

만일 계약갱신권이 존재하는데 건물주가 이를

거절한다면, 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 갱신을

원한다는 요청을 명시적으로 하셔야 합니다.

또한, 갱신권이 없는 상태에서 해지 통보를

받으셨다면 그동안 영업한 것에 대한 그 가치를 회수하시면 됩니다.

이런 경우도 있습니다.

재계약을 해줄테니 월세를 올려달라는 요구인데요.

너무 과도한 요구일 경우, 갱신을 할 수 없는 것인지 걱정하시는 분들이 있습니다.

하지만 계약갱신청구권이 있는 상태라면

임대료 합의가 이뤄지지 않는다고 하더라도 갱신권이 사라지는 것은 아닙니다.

그러나 상대방은 임대료 합의가 되지 않았으니

계약을 해지하고 명도소송을 제기해올 가능성이 크기 때문에

이에 대한 적절한 조치가 필요합니다.

월세 인상안과 함께 이를 받아들이지 않으면

건물을 명도하라는 상황에 처했던 임차인의 경우를 함께 보시겠습니다.

의뢰인 : 임차인 K씨

임대차 기간 : 16.12 ~ 19.4

16년 12월, 가게를 인수해 운영을 시작한 K씨.

2년 계약을 하고 만료를 앞둔 상황에서 임대인으로부터

"월차임 70%인상을 하거나 그게 아니면 18년 11월까지 건물을 인도해달라."는

통보를 전달 받았습니다.

당시 갱신을 요청할 수 있는 권리가 있었기에 재계약 요청을 했지만

해당 건물주는 "전 임차인의 계약을 승계한 것이므로

재계약요구권이 존재하지 않는다."라며 해지를 통보해왔습니다.

계약서 상 '전 임차인과 동일한 조건으로 승계해 계약한다.'라는

조항이 있었기 때문에 이것이 계약기간도 포함해 말하는 것이라면

당장 건물을 돌려줘야할 상황에 처할 수도 있었던 K씨는

법률 도움을 받아 법적 대응을 하기로 마음 먹었습니다.

본 사무소는 먼저 임대인과 협의를 진행했는데요.

법적으로 계속해서 압박하면서 만일 갱신이 되지 않는다면,

권리금 회수 절차를 밟겠다고 통보했습니다.

그 결과, 건물주는 과도한 임대료 인상 조건을 철회했고

주변 시세에 맞게 인상하기로 하며 계약 연장에 합의할 수 있었습니다.

만일 K씨가 적절히 법적 대응을 하지 않았다면

2년 여만에 상가를 돌려주고 나올 수도 있었습니다.

따라서 자신이 어떤 권리를 보호 받는지 정확히 아시는게 중요합니다.

아무리 법의 보호를 받는 사람이라고 할지라도

분쟁이 발생한 상황에서 아무 조치도 하지 않는다면 소용이 없습니다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 지켜주지 않습니다.

문제가 발생했다면 적극적으로 나서 해결방법을 찾으셔야 합니다.