상가 권리금 이렇게 보호받자

가게를 창업하게 되시면 여러 방법으로

사업을 발전시키기 위해 노력하실 텐데요.

이리저리 뛰어다니며 안정적으로 자리를 잡았는데

사실 자신의 건물에서 장사를 하지 않는 이상

언젠가는 계약이 종료되고 나가야 하는 상황에

처하실 수도 있습니다. 그렇게 나가게 됐을 때

그동안 장사를 하며 쌓은 장사 노하우, 거래처 등등

모두 새로 옮길 곳으로 가져가긴 힘든데요.

 

 

 

수년 간 장사하던 곳에서 다른 곳으로 옮겨

또 다시 자리 잡기 위해 노력하고, 계약이 종료되면

또 가게를 옮겨 장사하는 등 일련의 과정이

계속해서 투자를 위해 돈을 들이는 것은 좋지만,

이렇게 이사를 갈 때마다 사업의 안정을 위해

계속해서 돈이 들어간다면 오히려 남는 것이 없을 것입니다.

 

따라서 자신이 하던 가게의 영업가치를 양도하는 대가로

새로운 임차인에게 권리금을 받을 수 있는데요.

관련 법이 지정되기 전부터 관행적으로 행해져 왔지만

이를 법적으로 보호할 순 없었기 때문에

임차인이 쌓은 영업가치를 중간에서 임대인이

가로채는 경우가 꽤 많았습니다.

 

 

 

2015년 권리금 회수 기회 보호 등의 법이 신설됐는데요.

임차인이 만기 6개월 전부터 만기 때까지

새로운 사람으로부터 권리금을 회수하는 것을

임대인은 방해할 수 없다고 할 수 있겠습니다.

만일 건물주가 정당한 사유가 없는데

이를 방해했다면 건물소유자를 상대로

손해배상 청구가 가능합니다.

물론 정당한 사유가 있다면 세입자의 권리를 보호해주지

않았을 때 세입자는 이를 근거로 손해배상

청구를 할 수 없습니다.

 

 

 

그렇다면 정당한 사유에는 어떤 것이 있을까요?

여러가지가 법 조항에 제정돼 있지만

대표적으로 2가지를 살펴보겠습니다.

1. 월세 3기 연체 여부

월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체한

사실이 있다면 영업가치 회수에 대한

보호를 받을 수 없습니다.

(또한, 3개월 치를 연체한 즉시 계약해지가

가능하니 차임 연체의 경우 주의하셔야 합니다.)

 

 

 

2. 재건축 사유

상가를 리모델링 한다는 이유로 많이들

새로운 사람을 거절하시는데요.

이 경우 정당하다고 판단 받는 경우는

단 세 가지에 불과합니다.

하나, 임대차 계약 당시 임차인에게 공사 계획,

소요기간 등 구체적으로 고지하고 이행한 경우

둘, 건물이 멸실 또는 노후 돼 안정상의 문제가 있는 경우

셋, 다른 법령에 의해 이뤄지는 경우

만일 위 사안에 해당되지 않으신다면 정당한 사유는

아닌데요. 생각보다 많은 임대인 분들께서

위 세 가지만 보시고 안전 상의 이유로

리모델링을 진행해야 겠다고 말씀하십니다.

그러나 이는 주관적인 판단이 아닌 안전진단 검사를 통한

객관적인 판단이 있어야 가능한 부분임을 기억하셔야 합니다.

 

 

 

이렇게 법으로 임차인의 영업가치 회수 기회를

보호하고 있으나 여전히 어떤 임대인 분들은

막무가내로 세입자를 내보내려고 하시는데요.

오히려 상대방이 손해배상 청구가 가능하기 때문에

주의하시는 것이 좋습니다.

 

임차인 M씨도 이런 상황이었습니다.

 

 

 

13년부터 한 상가건물을 임대해 음식점 장사를 시작해왔는데요.

임대인의 동의를 받아 증축을 해 장사를 해오고 있었습니다.

문제는 2017년 건물주가 변경되면서부터 발생했습니다.

불법증축 부분을 철거하라는 해지 통보를 받게 된 것 인데요.

당시 만료 8개월을 앞둔 상황이었기 때문에

조금은 시간이 있다고 생각했습니다. 하지만 만료 7개월을 앞둔

상황에서 상대방은 명도소송을 제기했습니다.

 

 

 

당시 계약갱신요구권을 더 주장할 수 있는 상황은 아니었으나

(구법 5년, 현행법 10년)

그동안 영업을 하며 쌓아온 영업 가치를 회수할 순 있었기 때문에

권리금 회수 절차를 밟기 시작했습니다.

만료 1개월을 앞두고 새로운 임차인을 구할 수 있었고,

임대인에게 새로운 사람을 주선하며 계약 체결을 요청했습니다.

그러나 건물주는 건물 신축 예정이라며 일방적으로 거절했고,

결국 권리양도양수 계약은 파기돼 피해를 입게 됐습니다.

건물주의 정당하지 않은 사유로 인해 피해를 보게 된

M씨는 권리금 손해배상 청구 소송을 반소제기 했습니다.

 

 

 

소송이 진행되면서 건물주의 주장들은 일방적이고

앞서 말씀드린 것처럼 재건축 관련 정당한 사유에 해당되지

않음을 근거에 입증해 주장했는데요.

결론적으로 담당 재판부는 임차인 승소 판결을 내렸습니다.

담당 재판부는 상임법 제 10조 제 1항 제 7호에서 말하는

사유에 해당되지 않는다고 판시했습니다.

 

 

특히 건물을 새로 사신 분들이 상가 리모델링을 사유로

계약갱신을 해주지 않거나, 권리금 회수 권리를

보호해주지 않는 경우가 꽤 있습니다.

그리고 어떤 경우엔 재계약은 해주나 특약으로

'재건축이 시작되면 조건없이 명도한다.'의 내용을 추가하기도 합니다.

하지만 명심하셔야 할 것은 상임법은 강행규정으로

이를 위반하는 특약사항은 효력이 없으며,

재건축의 경우에도 위에서 말씀드린 3가지에 해당하지 않는다면

오히려 손해배상의 책임을 지실 수 있음을 기억하셔야 합니다.

 

임대인이 정당하지 않은 사유로 마땅히 보호 받을 권리를

보호해주지 않는다면 법적으로 대응하셔야 합니다.

빠른 시일 내에 전문가를 통해 상황을 판단받고,

적절한 대응을 하시길 바랍니다.