임차인의 계약갱신요구권 정당한 사유 없이 거절당했나요?

상가를 운영하는 상인들에게 계약기간을 충분히 보장해주지 않는다면, 과연 정상적인 영업 활동이 가능할까요? 매출이 잘 나오고 단골 고객들을 충분히 확보하기 위해서는 인테리어에 아낌없이 투자하기도 하고, 메뉴개발을 해야하기도 하는데 당장 내일이라도 건물주가 퇴거를 요청했을 때 나가야 한다면, 어느 누가 그 상가에서 영업활동을 하고 싶어할까요?

 

그러나 장기간의 영업 기간을 보장받겠다는 이유만으로 미래에 무슨 일이 생길지도 모르는데 한번에 5년, 10년짜리 계약을 체결하는 것도 분명 무리가 있겠죠. 정당한 사유가 없이는 중도계약해지가 절대로 쉽지 않기 때문입니다.

 

 

 

 

다만, 방법이 있습니다. 바로 임차인의 계약갱신요구권 입니다. 보통 계약서를 작성하 실 때 1년~3년 정도의 기간을 잡아 계약을 체결하고, 계약 만료 시점이 되면 갱신을 요구하여 연장해오는 것이 일반적인 상가 계약의 모습입니다. 그렇다면 세입자는 건물주에게 최대로 몇 년동안 영업을 하겠다고 요구할 수 있을까요?

 

아마 5년으로 알고 계신 분들이 많을 텐데요. 정확하게 안내를 드리자면 2018년 10월 16일 이후 최초 계약 혹은 갱신된 임대차의 경우에는 총 10년 간 연장을 요구할 수 있으며, 그 이전에 체결한 상가는 5년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 모든 상가가 일괄적으로 5년 혹은 10년에 적용되는 것이 아니라 본인의 계약 시점 등에 따라 달라지기 때문에 명확하게 판단해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

임차인의 계약갱신요구권은 귀책사유가 없는 상인들이라면 주장할 수 있는 권리이며 보호되어야 합니다. 즉, 건물주는 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절할 수 없는데요. 정당한 사유가 될 수 없는 것들에는 다양한 이유가 있겠지만, 갑작스러운 리모델링, 본인 및 지인의 사용 목적 등이 대표적인 예시라고 볼 수 있습니다.

 

실제로 이와 비슷한 사례로 계약개싱은 물론, 권리금 회수 등 각종 권리 행사에 문제를 겪고 있는 임차인 분들이 많습니다. 서울시 강동구의 한 상가 임차인 K씨의 실제 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

2011년경 서울의 한 고시원 운영을 시작한 임차인 K씨는 임대차 계약 만료가 얼마 남지 않은 시점, 건물주로부터 재건축으로 인한 계약해지를 통보 받았습니다. 계약서 특약으로 '리모델링 및 재건축 시 임차인은 3개월 내로 명도한다.'라고 적은 조항이 문제가 되었던 것이었습니다.

 

짧지 않은 기간동안 고시원을 운영하며 임차인 K씨의 모든 노력과 열정을 쏟아 부었던 곳에서 떠나게 될 수도 있다는 생각에 눈앞이 깜깜해진 K씨는 상가 분쟁 전문가를 찾아 나섰습니다.

 

법률적으로 검토한 결과, K씨는 아직 갱신을 요청할 수 있는 권리가 존재했고, 특약에 리모델링 관련 특약을 작성했던 것은 임차인에게 불리한 특약으로써 무효하다는 것을 알게되어 건물주에게 권리를 보장해달라고 간곡히 요청했습니다.

 

 

 

 

양측의 다툼이 해결되지 않았는데, 2020년 10월 경 건물주가 변경되면서 K씨의 입장은 더욱 불안정해졌습니다. 그러나 임차인 K씨 측 대리인은 포기하지 않고 적극적으로 갱신요구를 주장해나갔고, 정당한 임차인의 계약갱신요구권을 이유 없이 거절한다면 주저없이 법적 조치를 진행하겠다는 입장을 전달했습니다.

 

그러자 강하게 압박을 느낀 건물주는 2020년 11월 6일 임차인 K씨와 임대차 연장 계약서에 합의했습니다. 덕분에 K씨는 갱신을 통해 영업 이익을 조금 더 창출할 수 있게 되었고, 추후 영업 가치 회수도 문제 없이 진행할 수 있는 발판을 마련해두었습니다.

 

 

 

 

임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수 등 각종 권리를 제대로 알고 있지 않다면 막상 분쟁을 직접 마주했을 때 제대로 된 대처를 하지 못하여 의도치 않게 상황을 악화시키는 결과를 낳을 수도 있습니다.

 

물에 빠졌을 때 살아남기 위해서 헤엄치는 법을 배우는 것처럼, 법률적 위기에 빠졌을 때 헤쳐나오기 위해서는 법을 알아야 합니다. 물론, 아주 세부적인 부분에 대해서까지는 일반인이 인지하고 판단하기에 한계가 있을 수 있습니다. 그러한 부분에 대해서는 법률 전문가의 도움을 받아 최대한 효율적으로 갈등이 해결될 수 있도록 집중하는 것을 권해드립니다.