월세계약기간 상가는 몇 년을 요구할 수 있나

월세계약기간 상가는 몇 년을 요구할 수 있나

 

 

본인 소유가 아닌 건물에서 장사를 하기 위해서는 몇 년을 임차할지, 임차 대가로 얼마를 지불할 지, 계약 기간 중 서로가 지켜야 하는 약속은 어떤 것들이 있는 지 등에 대해 서로의 이해관계에 맞춰 계약서를 쓰는 과정이 필요합니다. 이때 합의된 내용에 대해서는 각자가 지켜야 할 의무를 부담하게 됩니다. 단, 특약사항으로 임차인에게 불리한 내용이나 위법한 내용이 포함된다면 상가임대차보호법 상 강행규정 위반으로써 이는 효력을 잃고 맙니다. 예를 들어, '임차인은 권리금을 주장할 수 없다.', '임차인은 계약기간이 끝난 이후 갱신하지 않고 즉시 퇴거한다.' 등과 같은 내용은 무효합니다.

 

이처럼 법은 양측 중 비교적 경제적 약자의 입장에 위치한 임차인들을 보호하고자 각종 법 조항이 존재하고, 엄격하게 세입자의 권리를 보호하고 있습니다. 만일 건물주가 정당한 사유도 없이 월세계약기간을 줄이거나 임차인의 권리를 침해하려 한다면, 상인들은 법의 도움을 받아 적법하게 해결해 나가면 됩니다.

 

계약기간에 대해 법적인 개념을 간단하게 설명하자면, 2018년 10월 16일 이후 최초 혹은 갱신한 임대차의 경우 10년간 연장 요구가 가능하며, 이전에 체결된 계약에 한해서는 5년의 적용을 받습니다.

 

 

1. 사전에 재건축 계획을 상세하게 고지하였고, 그 계획에 따를 경우. 

다만, 이때 단순히 '재건축을 할 수도 있다.', '언제 재건축을 할 것이다.'라고 말하는 것처럼 상세하게 고지하지 않았으면, 정당하게 임차인을 내쫓을 수 있는 사유가 되지 않습니다. 여기서 말하는 '상세하게'란, 아주 구체적으로 재건축 관련 내용을 전부 전달한 경우이기 때문에 단지 상가 철거 '사실'을 알린 것만으로는 인정되기 어렵습니다.

 

2. 건물의 노후화 및 훼손으로 인하여 안전사고가 우려되는 경우 

상가의 노후화, 훼손으로 인한 재건축은 인정될 수 있습니다. 다만, 이때는 정말로 안전사고가 우려될 정도인지를 파악하기 위해 안전진단을 받게 됩니다. 보통 안전등급 D~E등급 정도가 나온다면 노후화로 인한 재건축을 주장할 수 있습니다.

 

3. 다른 법령에 의해 재건축이 진행될 때.

국가에서 타 법령에 따라 의무적으로 철거가 진행되는 경우는 임차인이 나가야하며, 이러한 경우는 별도의 보상이 제공됩니다.

 

 

위 상황에 해당되지 않는다면, 건물주의 정당하지 않은 재건축 및 해지통보의해 월세계약기간을 연장하지 못한 경우, 억울하게 잃어버릴 위기에 처한 권리를 되찾아 내야 합니다. 다행히 적기에 대응을 시작하여 건물주의 명도소송을 취하하고, 계약 연장에 성공한 사례가 있습니다. 자세히 살펴보겠습니다.

 

2016년 8월 경 서울 관악구 한 상가 임차인 K씨는 혼신의 노력 끝에 음식점 운영에 안정을 찾아나갔습니다. 그렇게 재계약 기간이 다가왔고, 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권에 의해 연장을 요청했습니다. 그러나 건물주는 갑작스러운 철거 계획을 전했고, 당황했던 K씨가 수소문하여 알아본 결과 사실은 매매계약을 위한 명도 통보였습니다.

 

개인이 해결하기에는 무리가 있다고 판단한 K씨는 즉시 법률적인 대응을 시작했고, 양측의 입장 대립이 너무나도 극심하여 법원의 강제조정결정을 통해 상황이 마무리 되는 듯 했습니다. 그러나 이 과정중에 바뀐 새로운 건물주가 임대차 계약 연장에 동의하겠다는 입장을 전하며, 전 건물주는 명도소송을 취하했고 임차인 K씨는 월세계약기간을 갱신할 수 있게 되었습니다.

 

 

상황에 따라 임차인의 권리가 보장되지 못하는 경우도 있을 수 있기 때문에, 정확하게 판단이 서지 않는 경우나 임대인 측의 거센 반발이 예상되는 경우라면 초기에 확실하게 사건을 검토받아야 하고, 이를 유리하게 이끌어갈 수 있는 유의미한 증거를 수집하는 단계에 대한 중요성이 강조됩니다.

 

자칫 정확한 정보없이 개인이 해결하려고만 한다면 상황을 오히려 더 악화시키는 경우가 생기기도 합니다. 이와 관련한 분쟁 발생 시 전문가의 도움을 받아서 진행하시는 방법을 추천합니다.