환산보증금 계산 따라 법 적용범위 다르지만

 

 

자영업자들이 반드시 알고 있어야 하는 법률은 '상가임대차보호법'입니다. 위험상황으로부터 임차인으로서 권리를 보호받을 수 있는 확실한 수단이기 때문인데요.

 

그러나 임대차마다 주장할 수 있는 권리가 다르다는 사실 알고 계신가요?

 

갱신요구권 같은 경우에는 최초 계약일자, 갱신 이력 등에 따라 최대 5년인지 10년인지가 결정됩니다. 2018년 10월에 법 개정이 이루어지면서 개정일 이후 최초 혹은 갱신된 점포에 한하여 현행법에 적용되도록 부칙을 정해두었기 때문입니다. 즉, 모든 임대차는 10년동안 계약을 연장할 수 있다고만 알고 있는 것은 하나만 알고 열을 모르는 것과도 같습니다.

 

환산보증금 계산에 따라서도 다르게 적용되는 것이 있습니다. 바로 법의 적용범위인데요. 기준 보증금액을 초과하는 상가는 상임법의 일부에만 적용이 됩니다. 보증금액을 초과하는 상가라도 적용되는 조항을 몇 가지 소개하자면 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등이 있습니다.

 

 

그렇다면 초과여부를 아는 것이 첫 번째겠죠? 이는 (월세*100)+보증금으로 계산하시면 됩니다. 이때 결과 값을 지역, 시행일자를 통해 정해진 기준 금액과 비교해보시면 됩니다. 현재 기준으로 말씀드리자면 서울은 9억원 이하, 과밀억제권역, 부산(기장군 포함) 6억 9천만원 이하, 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 5억 4천만원 이하, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다. (더 자세하게 파악하기 위해서는 인터넷에 검색해보시면 표로 나와있는 것들을 쉽게 구할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.)

 

임차인 분들이 정확하게 환산보증금 계산을 해야하는 이유는 또 있습니다. 초과여부에 따라 임대료 증액에 대한 제한선이 나뉘기 때문입니다. 기준 금액 이내 상가라면 연 5%의 증액 제한을 받게 되지만, 그렇지 않은 곳은 인상 범위가 따로 정해져 있지 않습니다. 즉, 5% 그 이상으로도 인상을 요구할 수 있다는 뜻인데요. 다행히 그렇다고 해서 막무가내로 현저히 고액으로 인상할 수 있다는 뜻은 아니며, 주변시세나 경제사황을 참고하여 상식적인 선에서 인상이 이루어져야 합니다. 그러나 이때 건물주가 '월세 못 올려주겠으면 나가!"라던가, 지속적으로 무리한 요구를 하며 영업을 방해하는 등의 행위가 있다면 즉시 법률 전문가에게 자문을 구해 부당한 대우를 차단하고, 권리를 무리 없이 행사할 수 있도록 조치를 취해야합니다.

 

 

서울에서 스크린골프장을 운영하는 임차인 A씨, 건물주가 변경되면서부터 안정적이던 영업은 위태로워졌습니다. 갑자기 월세를 두배 가까이 인상하고, 주차비 정산방식을 바꾸겠다고 하는 등의 통보를 전해 영업에 부담을 줬습니다. 아무리 환산보증금 계산이 초과하는 곳이라도 무작정 임대료를 높일 수는 없기 때문에 몇 차례나 조정을 요청했으나 건물주의 태도는 변함 없었습니다. 결국 이럴거면 권리금을 받고 나가는게 낫겠다고 판단한 A씨는 신규임차인을 구하겠다는 의사를 전했습니다. 그러나 신규임차인은 본인이 구하겠다는 둥 재건축 계획이 있다는 둥의 방해를 하며 권리금 회수마저 어렵게 만들었습니다.

 

어쩔 수 없이 A씨는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 재판부에서는 A씨가 수차례 신규임차인을 주선하려고 노력했으나 이를 무시하고 어느 누구와도 계약하지 않겠다고 확정적인 의사를 표시한 건물주 측이 방해한 것이 맞다고 인정하며 2021년 6월 25일 A씨의 승소를 선고했습니다. 선고 결과에 따라 A씨는 약 8,500만원을 회수할 수 있게 되었습니다.

 

 

위 사례처럼 환산보증금 계산 값이 기준을 초과하는 상가들은 임대료 제한이 없기 때문에 건물주가 요구하는 선에 무조건 맞춰야 하는 줄 알고 무리한 조건에 응하다가 결국 월세를 제때 부담하지 못하고 결국 계약을 유지하지 못하는 최악의 상황까지 끌고 오는 경우가 있습니다. 그러나 3개월 이상 연체가 발생하면 갱신은 물론 권리금도 주장하지 못하니 손해가 이만저만이 아닌데요. 그렇기 때문에 애초에 건물주로부터 감당할 수 없는, 현실적으로 어려운 조건을 요구받았다면 이에 응하기 전 조정할 수 있는 사안은 없는지, 법적으로 주장할 수 있는 권리는 없는지를 알아보시고, 예상되는 분쟁에 선제적으로 대응하는 것이 좋겠습니다.