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'돌다리도 두들겨 보고 건너라'라는 말이 있습니다. 아무리 확실하고 잘 아는 일이라고 하더라도 확인하고, 조심해야 한다는 뜻인데요. 이번 포스팅에서 강조하고 싶은 내용은 상가 임대차 월세 계약 주의사항 입니다. 임대차 계약을 100번 해본 사람도 1번 해본 사람도 늘 계약시에는 조심해야 하고 확인해야 할 것들이 있습니다. 제대로 검토하지 못하고 무턱대고 어떤 내용이 적혀있는지도 모르는 서류에 서명하지 마시고 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.

계약기간 및 임대료 조건 등에 대해서는 임대인과 임차인의 이해관계 합치를 통해 결정되는 것이며, 특약은 간단히 말해 양당사자 간의 약속을 적어두는 것입니다. 그러나 이때 무심코 적은 한 줄이, 건물주가 형식적으로 적는 것이라고 유도해 불리한 내용을 적어버리는 것이 나중에 큰 문제가 되어 돌아올 수 있습니다. 대표적으로는 '재건축 시 조건없이 명도한다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같이 임차인의 권리를 차단하는 내용을 담은 특약이 문제가 됩니다. 그렇다면 계약 시 법을 잘 몰라서 혹은 이에 동의하지 않으면 건물주가 계약 해줄 수 없다고 통보하여 어쩔 수 없이 동의하였던 것인데, 되돌릴 수 있는 방법은 없을까요?

다행히 한 가지 방법이 있습니다. 상가임대차보호법은 강행규정으로 위법한 조항으로 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 무효함을 주장할 수 있습니다. 위와 같은 특약이 임대차계약서에 명시되어 있다고 하더라도 효력이 없다는 취지의 변론을 펼칠 수 있는 것입니다.

그러나 가장 안정적인 방법은 월세 계약 주의사항을 제대로 알고, 불리한 내용에 대해서는 곧바로 수정하는 것이 좋겠습니다. 서로의 이해관계 합치를 통해 작성된 내용에 대해서는 어느정도 지켜야 하는 의무도 있으며, 아예 해당 특약이 작성되지 않은 상황에 비해 비교적 덜 안정적이고, 분쟁이 발생할 가능성이 더 많기 때문입니다.

서울시 중구의 한 음식점 임차인 J씨는 미쳐 걸림돌이 될 것이라고는 생각지도 못한 특약으로 인해 법적 분쟁에 휘말렸습니다. 바로 '재개발이 진행될 경우 조건없이 명도한다.'는 내용이 계약서에 담겨 있던 것입니다. 실제로 해당 지역은 조만간 재개발 사업이 진행될 예정이라며 건물주는 J씨를 내보내기 위한 단계를 밟기 시작했고, 명도소송까지 진행되었습니다.

월세 계약 주의사항을 제대로 파악하지 못했음을 후회하기에는 늦었으니, 후회만 하고 시간을 버리기 보다는 적극적인 대응을 택했습니다. 임차인 J씨는 해당 특약은 상가임대차보호법 강행규정에 의해 효력이 없다는 것을 중점적으로 변론을 펼쳐나갔고, 양측은 치열하게 다퉜습니다. 이 과정 중에 건물주가 변경되는 등의 복잡한 문제가 있었으나, J씨 측은 충분한 검토와 준비를 끝낸 후 대응을 이어갔기에 흔들림이 없었습니다.

결국 2021년 7월 22일, 서울중앙지방법원은 당해 명도소송에 대하여 임차인 J씨의 승소를 선고했고, 임대차계약을 존속할 수 있었습니다. 재판부는 건물주가 주장하는 '재개발 사업'은 정당한 사유가 될 수 없다고 판단하였고, 특약사항은 상가건물임대차보호법 제15조 강행규정에 위반하여 그 효력이 없다고 결론지었습니다.

모든 문제에 대해서는 해결하는 것도 중요하지만 예방하는 것도 매우 중요한데요. 특히나 월세 계약 주의사항 등에 대해 정확히 알고 있다면 상가 임대차 분쟁을 어느정도는 막아볼 수 있고, 막상 문제 상황에 닥치더라도 안전장치가 마련된 상황에서는 법률적 우위에서 사건을 진행할 수 있습니다.

특히나 위의 사례처럼 불리한 내용의 약정이 담겨있는 경우라면, 제대로 대처하지 못했을 때 최악의 상황이 생길 수도 있으므로 법률전문가의 도움을 받아서라도 적극적으로 대응하셔야 하는데요. 무조건 강행규정 위반이니 아무 효력이 없을 것이고, 권리를 문제없이 주장할 수 있을 것이라며 낙관적으로만 바라보는 것은 지양하셔야 합니다. 예민하게 문제를 바라보고, 날카로운 전략과 대응책을 강구해야만 합니다.

상가임대차보호법에 따라 임차인은 계약종료 6개월 전부터 만기일까지 영업적 가치에 대해 금전적으로 보상받을 수 있습니다. 해당 권리를 주장하기 위한 절차로는 상가 양도양수를 받을 적임자를 찾아 권리금 계약서를 작성한 후 건물주에게 주선하며 보증금과 차임을 지급할 자력이 있는지 등 본인이 알고 있는 정보에 대해 적극적으로 전달해야 합니다. 임대인에게 임차인 선정의 권리가 있기 때문입니다. 이후 건물주가 신규임차인과 임대차계약을 체결해준다면 영업 가치를 회수하기 위한 일련의 절차가 마무리 된 것입니다.

이때 건물주가 본인 사용이나, 사전에 고지되지 않은 재건축, 현저히 고액의 임대료 조건 요구 등으로 신규임대차계약이 불발되었다면, 손해배상청구소송을 통해 재판부의 엄격하고 정확한 판결을 받아 볼 수 있습니다. 그러나 임차인도 이 과정에서 법률적 요건을 충족하고, 적극적인 주선행위 등을 보여야 한다는 점에 신규임차인을 구하는 것은 영업적 가치를 회수하기 위해 굉장히 중요한 단계로 보여지는데요. 간혹, 건물주가 어느 누구를 데려와도 계약을 체결해 줄 수 없다고 명시적으로 표현하거나, 이미 좁은 지역 사회에 재건축 소문이 나서 새로 들어올 사람을 구할 수 없는 경우라면 아무런 대응도 해보지 못하고, 양도양수계약서를 체결하지 않았으니 포기하는 방법밖에 없는 걸까요?

그렇지는 않습니다. 건물주가 명시적이고 확정적으로 거절 의사를 표하여 신규임차인을 주선조차 못한 경우 혹은 권리금 계약서를 작성조차 하지 못한 경우라면, 신규임차인이 없는 상황에서도 손해배상청구가 가능합니다. 다만, 소송에서는 청구하는 당사자에게 모든 입증 책임이 있기에 건물주가 얼마나 '확정적'으로 거절의사를 표했는지 확실하고 명확하게 확인하고 입증할 수 있어야 합니다.

대구에서 2014년부터 음식점 운영을 시작한 임차인 Y씨는 매매계약으로 인해 새로 바뀐 건물주가 재건축 후 직접 사용을 이유로 해지통보를 하면서 평탄하던 영업이 불안정해지기 시작했습니다. 건물주는 곧바로 명도소송을 제기하며 Y씨를 내보내기 위한 법적 절차를 준비하기 시작했습니다.

Y씨는 신규임차인을 찾을 새도 없이 법정공방은 시작되었고, 손해배상소송을 반소제기하여 권리 주장을 위해 적극적으로 나섰습니다. 변론을 펼치는 과정에서 재건축 예정을 알았다면 고액의 권리금 계약서에 동의하고 해당 상가를 인수하지 않았을 것이라는 점, 해지통보 직후 명도소송이 진행되어 현실적으로 신규임차인을 찾을 수 없었던 점 등을 근거로 주장을 펼쳤습니다.

건물주의 반발이 심한 상황이라 쉽지 않은 과정이었으나 결론적으로 대구지방법원은 2021년 7월 20일, 손해배상청구소송에서 임차인 Y씨의 승소를 선고했습니다. 선고 결과에 따라 건물주는 7,000만원 배상 책임을 지게 되었습니다. "철거 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우라고 인정할 증거가 없고, 건물주의 행위는 권리금 회수 방해에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고(건물주)는 원고(임차인 Y씨)에게 손해배상 책임이 있다."라는 취지의 판결을 내렸습니다.

위의 사례에서는 다행히 권리금 계약서를 작성하지 못했으나 이후 대처 과정이나, 소 제기 전 준비 단계가 법률적으로 미흡함이 없고, 설득력이 부족한 부분이 없도록 전력을 다했기 때문에 좋은 결과로 마무리 될 수 있었습니다. 영업적 가치는 법적으로 인정하는 임차인의 몫이자, 재산권이지만 여전히 이와 관련한 분쟁은 이곳저곳에서 발생하고 있으며 상식적으로 억울한 상황임에도 불구하고 제대로 대처하지 못해 패소하는 사례도 종종 만나 볼 수 있습니다.

이와 비슷한 상황에 처해있거나, 분쟁이 예상되는 상황이라면 최대한 빠른 법률 검토를 받아보신 뒤 차근차근 하나씩 복잡하게 얽혀 있는 분쟁의 실타래를 풀어나가시기 바랍니다.

새롭고 낯선 장소에 놓이게 되면 사람들은 각자 성격화 성향에 따라 안정화되고 적응하기까지 시간이 걸립니다. 학창시절 새학기를 생각하면 첫날에는 서먹서먹하고 어색한 모든 것들이 조금의 시간만 지나면 곧 익숙해지고 적응이 되는데요. 초반에 적응하기 위해 쓰는 에너지의 양이 상당하겠지만 처음에는 어쩔 수 없이 안정화 되기까지의 시간을 버텨야 합니다.

새학기는 1년에 한 번이라 이렇게 새로운 친구와 선생님, 교실에 적응하기 위한 노력도 1년에 한 번만 하면 되지만, 만일 새학기가 1년에 두 번, 세 번...이라면 어떨까요? 친해질만하면 반이 바뀌어 버리고, 익숙해질만하면 새로운 교실로 이동해야 하는 것들이 굉장히 불편할 것 같습니다.

새학기 상황을 예시로 들어보았는데요. 본격적으로 본 포스팅에서 설명하고자 하는 부분은 이와 비슷한 맥락에서 설명할 수 있는 상가 임대 계약기간입니다. 소상공인들은 영업을 하기 위한 점포를 빌려 인테리어, 시설 투자 등을 아낌없이 진행하고, 고객 유치를 위해 마케팅과 홍보에도 상당한 시간과 노력을 쏟아붓게 되는데요. 빌린 이 점포를 일 년만 사용하고 비워줘야 한다면, 혹은 몇 달만 사용하고 비워줘야 한다면 어느 누가 안정적인 영업을 할 수 있을까요?

초반에 투자한 비용이나 기타 노력들에 대해 보상받고 회수할 수 있는 유일한 방법은 충분한 영업기간을 보장받는 것인데요. 장사를 하면서 최대한의 영업 이익이라도 끌어내서 최소한 투자한 만큼은, 가능한 많은 금액을 회수하는 것이 대부분 상인들의 목표일 것입니다.

그러나 본인 소유의 건물이 아니다보니 건물주가 나가라고 하면 바로 나가야 하는지, 재건축이 진행되면 한 푼도 보상받지 못하고 쫓겨나야 하는지 걱정되시는 부분이 굉장히 클 것으로 예상됩니다. 다행히 상가임대차보호법에 따라 임차인들은 최초 계약일로부터 10년간 상가 임대 계약기간을 주장할 수 있습니다.

그럼 모든 점포가 10년간 갱신을 주장하며 영업할 수 있는걸까요?

그렇지 않습니다. 원래 구법에 따르면 최대 갱신 가능 기간은 5년이었습니다. 그러나 상인들이 가게를 안정화시키고 충분한 매출을 내기까지 5년이라는 시간은 굉장히 짧기 때문에 2018년 10월 16일 해당 조항이 개정되어 10년으로 변경된 것인데요. 이는 존재하는 모든 임대차에 적용되는 것이 아니라 개정일 이후 최초 혹은 갱신된 임대차에 한해서 적용되니 이 점을 제대로 파악해보셔야 합니다. 특히나 전 임대기간을 승계하거나, 묵시적 갱신된 경우에는 정확히 계약일자 및 기간 등을 파악하기 까다로울 수 있으니 분쟁이 발생하기 전 미리미리 알아두는 것이 좋겠습니다.

울산에서 음식점을 운영하던 임차인 I씨, 기존의 임차인의 계약을 그대로 승계받아 2016년부터 영업을 시작했습니다. 그러나 약 5년차가 되었을 시점, 건물주로부터 갱신 의사가 없음을 통보받았습니다. 심지어는 상가 임대 계약기간을 연장하고 싶으면 고액의 임대료 조건을 부담하라고 했다가, 또 얼마 뒤에는 사실은 공실 조건으로 매매계약이 예정되어 있어 연장이 어렵다고 통보하기도 하는 등 앞뒤가 다른 이야기를 펼치며 상황을 복잡하게 만들었고 임차인 I씨의 권리 주장의 기회는 점점 멀어져 가는 듯 했습니다.

임차인 I씨는 상가 전문 법무법인의 도움을 받아 건물주가 주장하는 매매 계획은 임차인을 내보낼 수 있는 정당한 사유가 될 수 없다는 점을 토대로 이를 뒷받침 할 수 있는 증거 및 근거 수집에 만전을 가했습니다. 이 과정에서 우연히 해당 지역이 관광명소가 될 것이라는 정보를 듣게 되어 재계약에 대한 의지가 강해진 임차인 I씨는 상가 임대 계약기간 연장을 최선책으로 하여 전략적인 조치를 취해나갔습니다.

결국 건물주는 재계약에 동의해주었고, 2021년 5월 양측은 임대차 기간 연장에 합의했습니다. 단순히 이번 다툼에서 I씨가 원하는 결과로 이끌었다는 소식보다도 더 주목해볼만한 점은 원래 해당 상가는 구법에 적용이 되어 최대 갱신요구권 5년에 해당하는 곳이었으나 이번 재계약을 통해 개정법에 적용되어 10년간 영업을 보호 받을 수 있게 되었다는 점입니다.

문제가 비슷한 상황에 처해있다고 할지라도 어떻게 대응하고 조치를 취해나가는지에 따라 전혀 다른 결과를 받아볼 수도 있습니다. 위의 사례는 적기에 적절한 대처가 이루어져 성공적으로 해결된 건이었지만, 제대로 대처하지 않았어도 임차인 I씨는 안정적인 영업을 보장받을 수 있었을까요? 아마 쉽지 않을텐데요.

마찬가지로 상가 임대 계약기간이 최대 10년이고, 갱신요구권이 있는 점포라고 할지라도 문제가 발생했을 때 아무런 대처도 하지 않고 '난 권리 있으니 무작정 버틸거야!'라는 태도는 옳지 않습니다. 적극적으로 다투시고 대응하시어 권리를 지키시기 바랍니다.

약속은 지켜져야 존재의 의미가 있는 것이라고 생각합니다. 살면서 우리는 무수히 많은 약속을 하게 됩니다. 친구들과 혹은 가족, 지인들과 하는 소소하고 가벼운 약속도 있지만, 고액의 금전거래가 오고가거나 법률 관계가 얽혀 있는 계약과 같은 중대한 약속도 있습니다. 사안이 중대하면 중대해질수록 양 당사자가 이해관계 조율을 통해 협의된 내용이 지켜지지 않을 시 그것에 대한 책임도 무거워지는데요. 오늘은 상가 임대차, 그중에서도 월세 문제와 관련하여 일방이 약속한 내용을 지키지 않아 발생한 분쟁에 대해 짚어볼 생각입니다.

임대인은 본인 소유의 건물을 빌려주고, 임차인은 빌리는 대가로 합당한 임대료 조건을 지불합니다. 이에 더하여 서로 의견 조율을 통해 계약기간을 정하고, 특약 등을 설정하여 마침내 임대차계약이 체결됩니다. 이 관계가 지속되기 위해서는 기본적으로 계약 체결 시 협의를 통해 정해진 내용에 대해서는 성실하게 이행해야 할 의무가 있기에 기본 의무가 지켜지지 않고 임대료 연체시에는 당연히 이전처럼 정상적인 관계가 유지되기 어렵다는 말이겠죠.

상가임대차법을 보시면, 임차인이 3기 이상의 차임 연체 시 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 요청에 협조할 의무가 없습니다. 기본의무를 다하지 않은 세입자는 권리도 주장할 수 없기 때문입니다. 여기서 중요한 점은 3기 미납이 발생했을 때 즉각적으로 조치를 취할 수 있어야 한다는 점인데요. 아무리 보증금에서 공제한다고해도, 보증금 이상의 돈이 밀리면 그 피해액에 대해서는 임차인 측 명의의 재산이 없다면 돌려받기가 어렵고, 쉽지 않은 과정입니다. 또한, 연체 한 번이 두 번이 되고, 두 번이 세 번되는 것은 생각보다 순식간에 이루어지는데요. 미납된 금액은 금새 눈덩이 처럼 불어나기 때문에 임대료 연체시 발생한 갈등에 대해서는 시간적 여유를 갖고 대응할 수 있는 문제가 아닙니다. 피해를 최소화 하기 위해서는 선제적이고 전략적인 대응을 펼쳐야 하며, 이를 위해서는 하루라도 빨리 법률대리인과 검토를 통해 대책을 강구해야 합니다.

실제로 경북의 한 상가 건물주 L씨에게는 비슷한 사건이 있었습니다. 게스트하우스를 운영하는 임차인과 계약을 맺고 임대차 관계를 이어오던 와중 조금씩 밀리기 시작한 월세는 3개월 치가 밀리는 시점까지 이어졌고, 이는 단순히 사과를 통해서 해결할 수 있는 사소한 감정다툼이 아닌, 신뢰관계가 와해될 만큼 심각한 사안이었습니다. 그러나 임차인은 언제, 어떻게 미납을 해결하겠다는 구체적인 약속없이 단지 사과와 늦더라도 임대료를 내겠다는 기한없는 약속 뿐이었습니다. 아주 기본적인 월세 문제조차 제대로 해결되지 않는 점에 실망한 건물주는 3기 연체로 인한 계약해지 및 명도를 요청했습니다.

그러나 임차인은 이에 대한 명확한 답변을 미루며 차일피일 시간을 끌었고, 이를 통해 영업적 이득을 계속 취해갔습니다. 건물주 L씨는 임대료 연체시 발생한 피해외에 더 큰 피해가 발생하지 않도록 조속히 명도를 진행하기로 결심합니다.

그러나 임차인은 느닷없이 누수피해를 주장하며, 폭우로 인해 객실 누수와 배수로 공사로 인해 차임을 지급하지 않았다고 변론하기도 했고, 이때 공사비용을 임대료에서 정산하기로 했다는 전혀 협의되지 않은 주장을 펼치기도 했습니다. 이에 흔들리지 않고 건물주 L씨는 누수에 대한 문제를 이야기 한 적은 있으나 사용상 문제가 없다고 확답을 받았으며, 공사비용을 임대료에서 정산하기로 약속한 적은 없다는 점을 명명백백하게 밝혀나갔습니다.

최종적으로 대구지방법원 경주지원은 건물주 L씨의 변론의 타당함을 인정하며 1심승소 판결을 내렸습니다. "공사사실을 인정하거나 필요비에 해당한다고 단정하기 어렵고, 증거가 없으며, 설령 필요비 지출이 인정되더라도 원상회복약정이 있는 상황이라 필요비 상환청구권을 포기하였다고 봄이 타당하다."는 것이 법원의 입장이었습니다.

임대료 연체시에는 단순히 밀린 돈을 받아내는 것이 문제가 아니라 더 큰 피해를 막고, 안전하게 상가를 반환 받는 과정까지 긴장감을 늦추지 않고 대응해야 합니다. 만일 어디서부터 어떻게 시작해야할지 모르는 상황이라면, 임차인 측이 너무 강하게 반발하여 혼자 해결할 수 없는 상황이라면 아래의 번호로 문의주시기 바랍니다.