상가임대차보호법 계약갱신요구권 5년? 10년? 바로알기

 

임대차 계약을 체결했다고 해서 창업을 위한 모든 준비 과정이 끝난 것은 아닙니다. 이제 막 한 고비를 넘기신 것인데요. 이후에는 인테리어 및 시설 수리, 고객 유치를 위한 광고 및 마케팅, 메뉴 개발 등 하나부터 열까지 임차인의 손이 안 닿는 곳이 없으며, 초기 투자 비용은 또 왜이렇게 많이 드는지 아마 대부분의 임차인의 마음 속 한 켠에는 영업을 시작하기 전 불안하고, 조급한 마음이 어느정도 있을 것입니다.

 

그래서 최소한 초기 투자 비용을 회수하기 위해서는 일정 기간 이상의 임대차 계약기간이 보장되어야 하는데요. 상가임대차보호법 계약갱신요구권 조항에 따르면 세입자들은 10년간 연장을 요구할 수 있습니다. 그러나 이렇게만 알면 안됩니다. 더 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

원래 구법에 의하면 임차인들은 5년간 연장을 주장할 수 있었습니다. 그러나 임차를 하고, 고객을 유치하고, 안정적인 영업 상태로 만들기까지 실질적으로 5년이라는 시간은 턱없이 부족했습니다. 그리하여 2018년 10월 16일 해당 법은 개정되어 10년으로 기간이 2배 늘어나게 되었습니다. 단, 개정법에 현존하는 모든 임대차가 적용되는 것은 아니며 개정일 이후 최초로 계약했거나, 갱신된 상가에만 해당합니다. 즉, 그 법 개정일 이전에 계약을 했고, 갱신 이력도 없다면 5년에 해당합니다.

 

상가임대차보호법 계약갱신요구권이 보장되기 때문에 이 기간 내 임차인은 정당한 법적 근거를 두어 갱신을 요청할 수 있고, 만일 건물주가 본인이 직접 사용할 예정이라거나, 재건축 통보, 매매계약 통보, 막무가내로 퇴거 요청 등을 하여 세입자를 내보내고자 한다면 법률 전문가의 도움을 받아 권리를 잃어버릴 위기에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

그렇다면 5년 혹은 10년의 기간이 지난 장기 임대차의 경우라면 건물주가 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 그렇다고 해서 빈손으로 내쫓긴다는 뜻은 아닙니다. 나갈 땐 나가더라도 그동안 쌓아나간 영업적 가치에 대해서는 주장할 수 있습니다. 신규임차인을 찾아 양도양수계약을 체결한 후 건물주에게 주선하는 과정을 통해 권리를 행사할 수 있으나, 이때도 마찬가지로 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다.

 

갱신요구권이 없는 상황에서도 대처만 잘하면 건물주들이 권리금 압박에서 벗어나기 위한 회유책으로 갱신을 해주는 경우도 종종 있는데요. 경기도 남양주 약국 임차인 Y씨의 사례를 통해 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

2013년 개업하여 아낌없이 투자하고, 성실하게 영업하여 약국을 운영한 Y씨는 오랜시간 한 장소에서 영업을 계속하는 것이 유일한 목표였습니다. 그러나 2019년경, 건물주는 직접 상가를 사용할 예정이라며 계약해지를 통보했고, 당시 상가임대차보호법 계약갱신요구권이 5년이었기에 더이상 갱신은 불가한 Y씨는 법률전문가를 찾아나섰습니다.

 

이후 내용증명을 통해 갱신이 어렵다면 권리금 회수를 할 수 있도록 협조를 요청했고, 이 과정에서 건물주는 월세를 20% 인상하는 등 방해 행위가 계속되었지만, Y씨 측은 포기하지 않고 법적 권리를 고지하며 법률적으로 압박했습니다. 그러자 고액의 손해배상 소송이 들어올 수도 있겠다고 판단한 건물주 측은 재계약을 체결해주겠다며 합의를 요청했습니다. 결국 2020년 5월 22일, 임대료 인상 없이 동일한 조건으로 임차인 Y씨와 건물주는 재계약에 성공했습니다. 장기 운영을 희망하던 Y씨에게는 가장 최선의 결과가 나왔습니다.

 

 

 

계약갱신과 관련한 조항이 개정되면서 많은 분들이 본인의 점포가 몇 년에 해당하는지 조차 제대로 모른체 영업을 하고 있습니다. 권리를 제대로 알아야 주장할 수 있으며, 건물주의 방해행위가 발생했을 때 확실하고, 올바르게 대처할 수 있습니다. 상가임대차보호법 계약갱신요구권에 대해서 잘 알아보시고, 혹여 판단에 어려움이 있거나, 막무가내로 해지통보를 받은 경우라면 전문가의 도움을 받아 임차권 존재 확인 청구의 소 등의 적절한 법적 대응에 돌입하시기 바랍니다.