권리금이란 개념과 회수방법

 

상가를 임차해서 들어간지 얼마 되지도 않았는데 매매를 통해 건물주가 변경되고, 새로운 건물주는 신축을 하겠다고 주장하는 경우, 사전에 전혀 고지 받은 내용이 없는데 갑자기 리모델링 및 건물 철거가 진행될 계획이라고 통보 받은 경우, 임대인이 직접 들어와 본인이 상가를 운영할 것이라고 통보하는 경우 등의 상황에서 임차인들은 어떤 대책을 세울 수 있을까요?

 

이때는 상가임대차보호법을 근거로 임차인에게 주어진 권리를 주장하면 됩니다. 크게 2가지를 예로 들어볼 수 있는데요. 계약갱신요구권을 행사하여 계약 기간 연장을 요구할 수 있고, 권리금이란 것에 대한 주장을 하여 그동안 영업을 하면서 쌓은 유무형적인 부분에 대한 재산권 행사를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 그 중에서도 영업적 가치에 대한 권리 주장을 집중적으로 살펴볼 계획입니다. 이는 영업 종료 시점에 주장하는 것인데, 정확히는 계약 종료 6개월 전부터 만기일자까지 법적인 보호를 받으며 이 기간 내 신규임차인을 찾아 양도양수계약 및 주선행위 등을 이행하시어 최종적으로 건물주와 신규임차인이 신규계약을 체결하게 되었을 때 회수할 수 있습니다.

 

신규임차인과 양도양수를 하는 과정에서 권리금이란 정확한 액수를 책정하는 것은 법으로 정해진 기준이나 수치가 없지만, 상가에 형성된 유명도, 신뢰도, 거래처, 비품, 단골고객, 매출, 지리적 이점, 인테리어, 노하우 전수 등을 근거로 산정하시면 됩니다.

 

그러나 건물주가 방해 의도를 가지고 신규계약에 협조하지 않는 경우에는 양도양수계약 또한 파기되고 마는데요. 건물주의 정당하지 않은 방해 행위로 발생한 권리금 상당의 피해액에 대해 임차인은 손해배상청구소송을 통해 배상 책임을 물을 수 있습니다.

 

 

 

 

서울시 중랑구의 한 카페 임차인 K씨는 2014년 10월에 계약을 시작하여 약 4년차가 되었을 무렵 건물주에게 더이상 갱신 의사가 없다는 뜻을 밝혔지만, 건물주는 임대료 조정을 해줄테니 임대인이 임대 건물을 정리할때 까지 임대차 관계를 이어가자고 제안했습니다. 단, 건물 정리 계획이 갑작스럽게 진행되거나 구체적인 계획이 있는 것은 아니니 안심해도 된다는 말을 덧붙였습니다.

 

그러나 약 2년이 지났을 때 건물주는 재건축을 이유로 퇴거를 요청했고, 권리금이란 권리를 주장하지 못하고 내쫓길 위기에 처한 K씨는 상가 분쟁 전문가에 사건을 의뢰했습니다.

 

 

 

 

건물주에게 영업가치를 회수하기 위한 과정에 협조해 줄 것을 간곡히 부탁했지만, 건물주는 막무가내로 방해를 하기도 하고, 비협조적인 태도를 보이기도 했습니다.

 

결국 K씨 측은 이대로 가다가는 해결이 더 어려울 것이라는 생각에 소 제기 전 마지막으로 건물주에게 내용증명을 보내 지속적으로 임차인의 권리 행사에 비협조적인 태도를 보일 시 모든 법적 책임을 물게 할 것이며, 변호사 선임비용 및 소송 비용 일체를 물어야 할 수 있다는 압박의 전략을 펼쳤습니다.

 

그러자 상황이 불리해짐을 깨닫고는 건물주가 2020년 12월 9일 보상금 4,000만원을 지급하겠다고 하며 상황은 마무리 되었습니다.

 

 

 

권리금이란 개념은 과거에서부터 관행적으로 이어왔고, 벌써 약 6년전부터는 법제화 되어 건물주가 중간에서 방해하거나 훼방, 수수하는 경우 법적인 책임을 물 수도 있게 되었습니다. 그러나 여전히 임대차 관계에서는 이와 관련한 분쟁의 고리를 완전히 끊어내지 못하고 있는 것이 현실인데요. 법을 해석하는 시각이 달라 해석관계 대립이 발생하기도 하고, 법을 제대로 모르는 임대인과 임차인이 법률 대리인 없이 개인 간 다툼을 하며 상황이 악화되는 경우도 있는 등 다양한 상황이 존재합니다.

 

이러한 분쟁의 경우 상가의 상황과 사정, 임차인과 임대인의 성향 등에 따라 대응법이 천차만별로 나뉘게 되는데요. 수많은 관련 분쟁을 해결하여 승소로 이끈 경험이 있는 본법무법인에서는 각 상황별 대처 노하우가 담긴 자문서를 보유하고 있습니다. 유사한 상황에 처해 계시다면 하루 빨리 도움을 요청하시어 올바른 대책 마련에 힘쓰시기를 바랍니다.