권리금이란 정확하고 확실한 개념에 대하여

 

 

상가건물임대차보호법 제1조에서 입법 목적을 알 수 있습니다. 상임법은 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 입법되었는데요. 이를 통해 완전하게 억울한 상황으로부터 보호받고, 생활 안정을 도모하기 위해서는 법을 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 누구도 나를 위해 나서서 싸워주지 않고, 권리를 떠먹여주는 것이 아니기 때문에 법이 존재한다는 것만으로는 부족하고, 스스로가 권리를 정당하게 주장할 수 있어야 합니다.

 

상가 임대차 관계자들 사이에서는 권리금이란 주제를 가지고 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 최대한 회수하고 나가는 것이 목적이고, 임대인 입장에서는 영업적 가치금액이 낮으면 비교적 부담없이 원하는 만큼 임대료 조건을 요구할 수 있기 때문에 서로가 원하는 방향이 달라 충돌할 수밖에 없습니다. 그렇다면 법에서는 어떻게 이야기하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

기본적으로 해당 권리를 행사하기 위해서는 만기일을 명확하게 파악할 필요가 있습니다. 아무때나 주장할 수 있는 개념이 아니고 계약종료 6개월 전부터 임대차 종료 시점 사이에 주장할 수 있기 때문입니다. 이때 신규임차인을 찾아 양도양수 계약을 체결한 후, 건물주에게 소개하는 과정까지 이행하셔야 합니다. 만일 신규임차인과 계약을 체결하지도 않고 임대인에게 직접 영업 가치를 보상해달라고 주장하거나 혹은 주선하지도 않고 계약이 파기되었으니 배상 책임을 지라고 주장할 수도 없습니다.

 

그러나 임차인이 권리 주장을 위한 모든 과정을 문제없이 이행했다면 권리금이란 보호되어야 하는 권리인데요. 즉, 신규임차인을 데려왔을 때 건물주가 정당한 이유 없이 거절할 수 없다는 뜻입니다. 본인이 직접 사용하겠다고 하거나, 매매 계약이 이루어졌다고 하는 경우, 특약에 시설비 등 일체 투자금을 포기한다는 내용이 기재되었다는 이유로 보호할 수 없다는 주장은 모두 정당한 사유가 될 수 없습니다.

 

 

 

 

이외에도 다양한 방해들이 펼쳐지곤 합니다. 특히 '임대료 인상'으로 훼방을 놓는 경우에 해결이 조금 까다로워 지는데요. 임대인이 임차인에게 직접 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우도 있을 것이고 혹은 신규 임대차 계약 조건으로 요구하는 경우도 있습니다. 전자의 경우 환산보증금 초과여부에 따라 연 5%인상(초과하지 않는 경우) 혹은 주변 시세 정도로 인상(초과하는 경우)로 다르게 파악하여 해석하시면 됩니다. 후자의 경우가 조금 애매할 수 있는데요. 상임법에서는 임대인이 신규 세입자에게 '현저히'고액의 임대료를 요구하는 것을 방해라고 보고 있습니다. 현실적으로 받아들이기 어려운 요구를 통해 계약이 파기되도록 유도한다고 보기 때문입니다. 권리금이란 개념과 회수방법에 대해 알아보았다면, 실제로 있었던 사건을 통해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

양천구에서 학원을 운영하던 임차인 K씨는 계약 2년 차가 되지도 않은 시점에 월세 30%인상 통보를 받았습니다. K씨는 현실적인 인상이 될 수 있도록 간곡히 부탁했고, 결국 약간의 인상을 통해 재계약이 이루어졌습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 건물주는 또다시 월세 인상을 요구했습니다. 매번 이렇게 올려버리면 감당할 수 없겠다는 생각에  K씨는 수차례 내용증명을 통해 또 다시 임차료를 인상하는 것은 어렵겠다는 의사를 전하며 갱신을 요청했습니다. 그러나 좀처럼 합의점을 찾을 수 없었고, 건물주 측에서 명도소송을 제기하면서 결국 소송으로 이어졌습니다.

 

K씨 측이 소송 중에도 포기하지 않고 신규임차인을 찾아 권리 계약을 체결하고 주선하자 결국 임대인 측에서도 본인들의 잘못된 주장을 시인했고, 결국 2021년 11월 26일, 임차인은 양도양수계약서를 작성했고, 2021년 12월 8일, 건물주가 신규계약에 협조하겠다는 내용의 확약서를 작성하면서 소송을 취하하는 것으로 마무리 되었습니다.

 

 

 

 

2015년 이후 법제화된 권리금이란 개념을 이제는 많은 분들이 알고 계시지만, '정확하게' 그리고 '확실하게' 알고 계신 분들은 별로 없는 듯 합니다. 여전히 건물주의 방해에 시도조차 하지 않고 포기하는 경우도 많고, 주장할 수 있는 기간을 제대로 파악하지 못해 쌩뚱맞은 시점에 주장하는 경우도 많고, 의무 이행을 다하지 않으면 권리를 주장할 수 없는 것인데 월세를 잔뜩 밀려놓고 영업적 가치 회수에만 몰두하는 등의 상황도 많습니다. 제대로 알면 이런 불상사를 피할 수 있습니다.