권리금 회수 방해 확실하게 차단하는 법

 

 

상가 임차인은 성공적인 영업을 위해 인테리어에도 신경을 쓰고, 마케팅 및 홍보, 고객 관리, 좋은 거래처 탐색 등 여러가지 방면을 소홀히 해서는 안 됩니다. 이러한 노력의 결과는 매출로 이어지고, 안정적인 매출이 보장되는 곳은 계약 종료 시점 고액의 영업 가치 회수까지 가능합니다.

 

권리금이란, 임차인이 영업을 하면서 쌓은 가치 상승분에 대한 금전적인 대가를 말합니다. 매출, 고객, 노하우, 비품, 지리적 이점, 거래처, 레시피 등과 같은 요소들이 고려되어지는데요. 이를 회수하기 위해서는 임대인의 협조가 필요합니다. 권리금 회수 방해와 같은 분쟁 없이 수월하게 회수가 가능한 상황이라면 사실 언제든지 이를 주장할 수 있지만, 조금이라도 분쟁이 예상되는 상황이라면 법적으로 보호기간인 임대차 종료 6개월 전에서 종료시점 기간을 맞추어 주장하시면 됩니다.

 

 

 

 

먼저, 신규세입자를 찾아 적정 금액으로 양도양수계약서를 작성한 뒤, 건물주에게 어떤 사람인지, 보증금 및 월세를 지급할 능력이 되는지, 임차인으로서의 의무를 이행할 의사가 있는지 등을 전달하여 신규임대차계약이 진행될 수 있도록 중간 다리 역할을 해야 합니다.

 

이때, 건물주가 신규 계약을 거부하여 임차인에게 금전적 손해가 발생한 경우에는 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있으나, 소송 특성 상 청구하는 당사자에게 모든 입증 책임이 있습니다. 즉, 건물주의 어떤 권리금 회수 방해가 있었는지 정황 및 증거가 필요하며, 건물주의 거절 사유가 타당하지 않았다는 점 등을 입증할 수 있어야 합니다.

 

예를들어 건물주가 직접 사용을 주장하거나, 사전에 고지되지 않은 재건축을 통보하는 경우, 공실 조건으로 매매계약이 진행된 경우, 임대차 계약서 상 특약에 영업 가치 등 일체 금원 포기 조항이 있다는 이유로 아무 조건 없이 명도하라는 등의 태도는 임차인의 권리를 방해하는 것이라고 보고 있습니다.

 

 

 

 

수도권의 한 약국 임차인 A씨의 사례를 보겠습니다.

 

2015년 5월에 약국 영업을 시작한 A씨는 누구보다 성실하게 영업을 위해 노력했습니다. 그러나 건물주는 계약만료 2개월 전, 사전에 전혀 고지하지 않은 재건축을 이유로 임차인에게 명도를 요구해왔고, 갑작스러운 소식에 당황한 A씨는 상가변호사 닷컴에 해당 사안을 문의했습니다.

 

상가변호사 닷컴은 즉시 업무를 시작해 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구소송을 제기했고, 동시에 A씨의 권리 주장을 위한 준비를 시작했습니다. 1심 이후에도 임대차 관계자들 사이에서의 의견 조율이 쉽게 일어나지 않아 결국 해당 사안으로 2심(항소심)이 진행되었고, 치열한 논쟁 끝에 2022년 4월 5일, 서울고등법원 제38-1민사부는 임차인 A씨의 승소를 판결했습니다. 판결 결과에 따라 A씨는 2억원의 손해배상액을 지급 받을 수 있게 되었으나, 또다시 양측이 갈등을 빗으면서 결국 현재 상고심이 진행되고 있는 상황입니다.

 

 

 

 

현재 완전히 마무리가 되지는 않았지만 우선 2심에서 A씨가 승소 판정을 받을 수 있었던 이유는 '재건축' 사실을 사전에 전혀 고지하지 않았고, 안전상의 문제나 다른 법령에 따라 진행되는 계획이 아니라는 점, 건물주가 철거 통보를 함으로써 임차인 A씨가 권리금 회수 방해를 받았다는 점 등을 명명백백하게 입증할 수 있었기 때문입니다.

 

다양한 소송 중에서도 손해배상청구 소송은 난이도가 높은 소송 중 하나로 손 꼽힙니다. 그렇기 때문에 단순히 소를 제기하는 것에 초점을 맞춰서 될 문제가 아니라, 소 제기 전 과정에서 건물주를 압박하거나 증거를 수집하는 과정에서부터 전력을 다해야 하는데요. 이러한 사전 준비가 되지 않은 상태로 무턱대고 소를 제기하는 것에만 집중한다면, 재판부도 상황을 제대로 판단하기 어렵습니다. 또한, 임차인의 권리를 주장할 수 있는 상황이라고 하더라도 건물주의 방해 행위가 명확하게 보이지 않았다는 점에서 억울하게 패소하게 되는 불상사가 발생할 수도 있으니 분쟁 상황에서는 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.