건물주 갑질, 권리금 회수 방해 행위는

계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호

상가 임차인이시라면 한 번쯤 들어보셨을 것 같은데요.

 

건물주가 정당한 사유가 없다면,

임차인의 계약갱신청구권과 권리금 회수기회를

방해할 수 없습니다.

 

 

 

1. 계약갱신요구권 갱신권이 있는 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임대인에게 재계약 요청하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

정당한 사유는 어떤 게 해당될까요? - 임차인이 월세 3개월에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 - 거짓이나 부정한 방법으로 임차했거나, 무단 전대를 준 경우 - 상호 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 - 임차인이 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했거나, 임차한 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 - 임대차 체결 당시 재건축 사유를 구체적으로 고지했거나, 안전 상의 문제 혹은 다른 법령에 의해 재건축 또는 철거가 이뤄져야 하는 경우 - 그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

위 조항에 해당 되지 않는 사유인데 임대인이 갱신을 거절한다면

임차인은 법적 대응을 통해 권리를 보호 받으실 수 있습니다.

 

 

 

2. 권리금 회수기회 보호 임대인은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안됩니다. 이 때도 정당한 사유가 있을 경우 가능한데요.

 

보호해주지 않아도 되는 정당한 사유는 무엇일까요? 계약갱신청구권 정당한 사유에 해당 되는 조항과 더불어,   - 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우 - 신규임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 - 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 - 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 금액을 지불한 경우

 

 

이러한 사유가 아니라면 임대인은 임차인의 권리를 보호해야 합니다.

만일 그렇지 않은 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 진행할 수 있습니다.

 

 

 

권리금 문제로 본 사무소로 전화 주시는 분들 중 가장 많은 임대인의 사유는 '재건축' 입니다.

앞서 말씀드렸듯이 갑작스럽게 임대인의 자의적인 판단에 의해 진행되는

리모델링 및 재건축의 경우에는 정당한 사유로 인정될 수 없습니다.

 

만일 임대인에게 이런 점을 알리고 적법하지 않음을 주장했는데도

임대인이 막무가내로 나온다면 법적 대응을 시작하셔야 합니다.

 

 

 

권리금 손해배상 소송은 말처럼 그리 쉬운 게 아닙니다.

본 사무소로 전화 주시는 분들 중, 몇몇 분들은 임대인의 방해행위만 명확하면

100% 승소할 수 있는 게 아니냐며 되물으시곤 하시는데요.

 

재판부에서 판단할 때, 단순히 임대인의 방해행위만 따져보는 것이 아니며

임차인의 의무인 주선행위를 적극적으로 했는지, 신규임차인이 가짜가 아닌지 등

다방면으로 체크하고 따져보기 때문에 철저히 준비하시고 소송에 임하셔야 합니다.

 

 

《본 사무소에서 진행한 사례》

 

계약을 갱신하며 6년 이상 고시원을 운영해온 임차인 J씨는 만료 3개월을 앞두고

임대인으로부터 계약 종료 통보를 받았습니다. 임대차계약을 체결하실 때 특약사항을

추가하실 때가 많으신데요. 임차인 J씨도 계약을 하며 권리금을 포기한다는

특약사항을 추가했던 상황이었습니다. 당시는 큰 문제가 되지 않을거라 생각했지만

막상 계약해지 통보를 받으니 막막해졌습니다. 계약갱신을 할 수 없는 상태였고(당시 5년),

특약사항 때문에 자신이 6여 년간 고시원을 운영하며 쌓은 영업적 가치도 모두

포기하고 빈 손으로 상가를 내줘야 하는 상황에 처한 것 입니다.

 

다급해진 J씨는 본 사무소를 찾았고, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없음을 판단했고

권리금 회수를 하기 위한 절차를 밟아 나가기 시작 했습니다. 먼저 J씨는 신규임차인을

구해 권리양도양수 계약을 체결했고, 본 사무소는 신규임차인을 임대인에게 주선했습니다.

 

 

 

하지만 건물주는 이를 거부했고 결국 양도양수 계약은 파기되었는데요.

임대인은 계약 종료를 바로 앞둔 상황에서 J씨를 상대로 명도소송을 제기했습니다.

이에 본 사무소는 손해배상 청구소송을 반소제기 했는데요. 소송을 진행하면서 건물주 측은

과거 협의 되지 않은 임대료 조건을 근거로 월세 3기 이상을 연체했기 때문에

명도해야 한다며 무리한 주장을 이어나가기 시작했습니다.

 

분쟁 초반부터 임차인 J씨의 법률대리인으로서 소송까지 염두하며

준비해왔기 때문에 임대인의 주장이 터무니없음을 증거에 기반해 명백히 입증할 수 있었고,

J씨가 정당하지 않은 사유로 권리금 회수기회를 방해 받아 손해를 입었음을 주장했습니다.

 

 

 

'건물주는 J씨에게 4,400여만 원을 배상하라'

 

임대인이 주장했던 임대료 연체 부분은 받아들여지지 않았습니다.

담당 재판부는 일방적인 요구를 받아들이지 않았다고 해서

월차임을 연체했다고 보기 어려우며, 특약사항으로 체결한

권리금 포기 조항은 무효라고 판시 했습니다.

 

임대인이 이런저런 핑계를 대며 재계약 혹은 권리금 회수기회를

보호해주지 않는다면 전문가를 통해 대응하셔야 합니다.