권리금 보호규정, 임대인이 위반한다면?

임대인은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지

신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없다.

 

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다.

'정당한 사유'가 없는데 임차인의 권리금 회수기회를 방해한다면

임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구를 통해 보상 받을 수 있습니다.

 

 

 

권리금 분쟁으로 저희 사무소에 전화주시는 분들의 이야기를 들어보면

임대인 측에서 자주 주장하는 사유를 살펴보면 '직접 사용', '재건축' 사유 입니다.

 

임대인 분들은 억울하실 수도 있습니다. 자신의 상가임에도 불구하고

내 마음대로 할 수도 없다는게 이해 되지 않는다고 하시는 분들도 있습니다.

 

하지만 권리금은 임차인이 영업을 하며 쌓은 영업적 가치이고, 이를 보호해줄 의무가 있습니다.

또한, 건물주 자신이 해당 건물을 사용하고 싶으시다면 방법이 아주 없는 것은 아닙니다.

 

'상호 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'

'임대인이 주선한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결해 권리금을 제공한 경우'

 

이렇게 합의 하에 임차인에게 상당한 보상을 제공하였다면, 임대인이 방해행위를 했다고 볼 수 없습니다.

 

 

재건축 사유가 정당하다고 받아들여지는 경우는 단 3가지 입니다.

 

1. 임대차 계약 체결 당시 재건축에 대한 구체적 계획을 고지한 경우

-공사 계획, 시기, 기간 등 재건축 계획이 구체적이어야 합니다.

 

2. 안전 상의 이유로 재건축이 이뤄지는 경우

-단순히 자의적인 판단으로는 정당하다고 인정 받을 수 없습니다.

안전진담 평가를 통해 재건축이 이뤄져야 한다는 판단이 나와야 가능합니다.

 

3. 다른 법령에 의해 재건축이 이뤄져야 하는 경우

 

위 세 조항에 해당되지 않는 재건축 사유라면 권리금 회수 방해행위로 봅니다.

건물주의 권리금 회수 방해가 예상되신다면 법적대응을 시작하셔야 합니다.

 

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의뢰인 : 임차인 K씨

업종 : 음식점

계약기간 : 5년 이상

 

 

 

2009년부터 경기도 성남시 소재 한 상가건물을 임차해 음식점 장사를 시작한 임차인 K씨.

이후 계약은 묵시적으로 갱신되었고 임차인 K씨는 사업의 발전을 위해 노력해왔습니다.

 

그러던 중, K씨는 임대인으로부터 계약해지 통보를 받았는데요.

갑작스럽게 해지 통보를 듣게 된 임차인 K씨는 어떻게 해야 하는지 눈 앞이 캄캄해졌습니다.

심지어 특약사항으로 '권리금은 일체 인정하지 않는다.'라는 조항을 추가했기 때문에

현재 자신이 어떤 권리를 주장할 수 있고, 보호 받을 수 있는지 막막했습니다.

 

본 사무소는 임차인 K씨가 체결한 특약사항은 임차인에게 불리한 조항이므로 효력이 없다고 판단.

K씨의 권리금 회수를 위해 업무에 착수했습니다.

 

 

 

담당 변호사의 조언에 따라 임차인 K씨는 신규임차인을 구해 권리금 계약을 체결했습니다.

이후 본 사무소는 임대인에게 신규계약 체결을 요청하는 내용증명을 보냈고,

신규 임차인에 관한 정보를 제공하며 적극적으로 주선행위를 펼쳤습니다.

 

 

 

하지만 임대인은 신규 계약 체결을 무시하고 회피했습니다.

이에 본 사무소는 현재 임대인의 행위가 방해행위에 해당되며,

이후 손해배상 청구가 가능하다는 사실을 고지하며 법적으로 압박했습니다.

 

 

 

자신이 법적 책임을 물게 될 수도 있다는 압박을 느낀 건물주는 먼저 합의를 요청해왔습니다.

'계약기간을 3년 연장해주되 계약 만료 시 신규임차인을 주선할 수 없다. 하지만 임차인 K씨가 권리금을 포기한 것에 대해 보상금으로 1억 3,000만 원을 지급한다.'라는 내용 이었습니다.

 

임차인 K씨는 권리금도 못 받고 쫓겨날 위기에서 계약기간 연장과 더불어 권리금까지 보장 받게 되었습니다.

 

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의뢰인 : 임차인 L씨

업종 : 고시원

계약기간 : 5년 이상

 

 

 

2013년 4월 경부터 고시원 운영을 시작한 임차인 L씨.

만료 6개월을 앞둔 시점, 건물이 매매 돼 건물주가 변경 되었습니다.

새 건물주는 즉시 계약해지를 통보했는데요.

 

임차인 L씨는 갑작스러운 계약해지 통보에 당황할 수 밖에 없었습니다.

또한, 계약해지 사유가 재건축이었기 때문에 권리금 회수가 가능할지도 미지수 였는데요.

 

답답한 마음에 본 사무소를 찾은 임차인 L씨는 건물주가 주장하는 재건축 사유가 정당하지 않으며,

이는 건물주의 방해행위에 해당한다는 것을 알게 됐습니다.

 

본 사무소의 조언에 따라 신규임차인과 권리금 계약을 체결한 임차인 L씨.

이후 내용증명을 통해 신규임차인의 정보를 제공하고 계약체결을 요구하는 등

적극적인 주선행위를 펼쳤습니다.

 

하지만 건물주는 "재건축 예정이기 때문에 신규계약 체결은 불가하며, 이후 소송을 제기하겠다."며

강력하게 자신의 입장을 고수했습니다.

 

 

 

건물주의 이러한 태도로 인해 신규임차인은 결국 계약을 포기했고, L씨는 손해가 발생했습니다.

건물주 측은 계약기간이 만료 되자 명도소송을 걸어왔고,

임차인 L씨는 손해배상 청구 소송을 반소제기했습니다.

 

소송을 진행하며 본 사무소는 임차인 L씨가 신규 임차인 주선행위를 적극적으로 펼쳤으며,

임대인의 신규계약 거절사유는 정당하지 않다는 것을 법리적인 증거 하에 입증했습니다.

 

 

 

소송이 임차인의 쪽으로 기울어지는 것 같자 위기를 느낀 임대인 측은 먼저 합의를 제시했습니다.

'권리금 상당의 배상금 1억 5천만 원을 지급하고, 원상회복 의무를 면제해 보증금을 돌려주겠다.'

 

이로써 임차인 L씨는 권리금은 물론 원상회복 의무도 면제되어 보증금 전액을 돌려 받게 됐습니다.

 

문제가 발생했다면 전문가의 판단 하에 대응하시는 것이 피해를 줄일 수 있는 최선의 방법 입니다.