상가 임대차 계약 해지 통보기간 언제부터일까?

임차인이 임대차 기간을 보호받는다는 것

이제는 많은 분들이 알고 계실 것 같습니다.

하지만 저절로 임대기간을 보호하는 것은 아닌데요.

물론 아무 분쟁이 예상되지 않은 상황에서는 묵시적으로

계약이 연장될 수는 있지만 문제가 생길 것 같다면

확실하게 재계약 요청을 해두시는 것이 좋습니다.

 

현행법 상 임차인은 10년 간 임대기간을 보호 받는데요.

대부분의 상가가 2~3년의 계약을 체결하시기 때문에

만료일에 다가와서 갱신요청을 하셔야 합니다.

해당 기간은 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 인데요.

이 때 갱신요청을 하신다면 건물주는 정당한 사유 없이

이를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

이런 경우도 있습니다. 적법한 기간에 갱신요청을 했는데

건물주가 과도한 차임을 요구하는 경우 인데요.

그러나 차임 협의가 되지 않았다고 해서 갱신권이 사라지는 것은

아니기 때문에 임대료 분쟁을 앞뒀다면 더더욱 먼저

갱신을 요청하시는게 좋습니다. 갱신 요청 방법에는 제한이 없지만

분쟁을 앞뒀다면 자료로 남는 방식으로 하시는게 좋습니다.

 

또한 임대료 합의가 안됐기 때문에 갱신을 거절한다면

이 또한 정당한 사유가 아니기 때문에 법적인 조치를

취하셔야 겠습니다.

 

건물주도 마찬가지 입니다. 위 기간 내에 갱신이나

계약 조건 변경에 대한 통보를 하셔야 합니다.

 

 

 

서로 아무런 통보 없이 기간을 지나갔다면

계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다.

 

묵시적 갱신은 환산보증금을 초과하느냐, 하지 않느냐에 따라

적용 기준이 달라지는데요. 초과하는 상가일 경우

민법의 적용을 받게 돼 기약없이 계약이 연장된다고 볼 수 있습니다.

 

이럴 경우에는 건물주도 해지 통보가 가능한데요.

임대인이 통보하는 경우에는 6개월 뒤에 효력이 발생합니다.

세입자가 종료를 원할 때는 1개월 뒤에 효력이 발생합니다.

 

 

 

만일 계약갱신요구권이 없다면 갱신 요청을 했을 때

건물주가 거절한다면 이를 강제할 수 있는 방법은 없습니다.

10년 보호법으로 개정된지 1년이 조금 지난 상태이기 때문에

상가의 계약기간에 따라 5년(구법)의 적용을 받는 상가도 있습니다.

 

그렇다면 계약을 종료하고 나가실 수 밖에 없겠는데요.

대신 영업을 하시면서 쌓은 유무형적 가치를 회수하시면 됩니다.

이를 권리금 회수라고 하는데요.

이것도 보호를 받는 기간이 있으니 잘 알아두시기 바랍니다.

만기 6개월 전부터 만기 시까지의 기간 인데요.

 

 

 

이 때 새로운 사람을 주선했는데 건물주의 방해로 손해가 발생한다면

손해배상 청구가 가능합니다.

 

여기서 건물주가 주장할 수 있는 정당한 사유로는 여러가지가

있는데요. 대표적으로 월세 3개월 연체한 이력이 있는 경우,

무단으로 전대한 경우, 거짓 혹은 부정한 방법으로 임대한 경우 등등이

법으로 정해둔 기준이 존재합니다.

 

가장 많이 발생하는 권리금 방해 사유에는 여러가지가

있지만 대표적으로 재건축 사유가 있는데요.

 

재건축의 경우에도 객관적 사유 없이 진행되는 경우에는

정당하다고 판단 받기 힘드십니다.

 

 

 

임차인 K씨가 위와 같은 상황이었는데요.

14년 1월부터 상가를 임대해 음식점 운영을 시작했습니다.

그러던 중 임대차계약 5년 만기를 앞두고 건물주로부터 해지통보를

받았습니다. 재건축이 이뤄질 예정이기 때문에 원상복구 후 명도하라는

것이었는데요. 당시 계약갱신요구권도 없었기 때문에 권리금

회수를 하고 나갈 수 밖에 없는 상황이었습니다.

 

재건축으로 인해 신규임차인을 안 받아줄 확률이 큰 상황이었기 때문에

더욱 더 철저히 회수 절차를 밟아나가기 시작했습니다.

적법한 절차를 밟으며 적극적으로 임대인에게 신규임차인을

주선했지만 건물주는 재건축을 사유로 들며 명시적으로 신규 계약을 거절했는데요.

 

결과적으로 손해가 발생한 K씨는 손해배상 소송을 제기했습니다.

본 사무소는 건물주의 재건축 주장은 정당하지 않음을 근거에 맞춰

반박을 해나갔습니다.

 

 

최종적으로 담당재판부는 임차인 K씨의 권리금 소송 승소판결을 내렸습니다.

'건물주는 임차인에게 약 1억 7천만 원을 배상하라'

 

이처럼 분쟁을 앞두고 있는 상황에서는 모든 과정을

철저하게 밟는 것이 중요합니다. 권리를 갖추고 있다고 하더라도

아무런 대처를 안한다면 그에 따른 보호를 받기 힘들기 때문입니다.

 

상가임대차보호법이 임차인을 보호하는 방향으로 변화하고 있지만

아무런 대비 없이 대응하신다면 패소하실 수 밖에 없습니다.

법률전문가를 통해 철저히 준비하셔서 피해를 줄이시길 바랍니다.