월세 미납 세입자 내보낼 수 있을까?

세입자에게는 상가를 임대하는 대신 임대료를 내야할 의무가 있습니다.

자신의 건물이 아닌 이상 공짜로 사용할 수 있는 상황은 드물겠죠.

건물주 또한 자신 소유를 빌려주는 것이기 때문에

그에 달하는 대가를 지급 받을 권리가 있습니다.

 

 

하지만 이런 의무를 지키지 못하는 경우가 종종 발생합니다.

경기가 좋지 않고 장사가 잘 되지 않는 등 여러가지 이유가 있습니다.

하지만 언제까지나 연체를 눈 감고 봐줄 수 있는 것은 아니겠죠.

임대인의 입장에서도 계속해서 피해가 발생하기 때문입니다.

 

 

 

상가임대차보호법은 월세 연체를 어떻게 보고 있을까요?

세입자가 월세 3기 이상 연체했다면 임대인은 그 즉시

임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서 주의하셔야 할 점은 3번 밀린 것을 따지는게 아닌

3개월 치 금액을 연체했어야 하는데요.

예를 들어 월세가 200만 원이라면 총 600만 원을 밀려야 합니다.

 

만약 세입자가 3개월에 달하는 월세를 밀렸다면

바로 해지 통보를 하실 수 있는 것 인데요.

 

 

 

이런 경우는 어떨까요?

예를 들어보겠습니다. 세입자 김씨는 월세 3개월 치를 밀렸습니다.

하지만 밀린 것을 안 즉시 연체 금액을 모두 공제했는데요.

건물주도 아무말이 없어서 무리없이 계약을 이어왔습니다.

 

그럼 아무 문제가 없는걸까요?

아닙니다. 3기 연체한 이력만 있어도 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등

권리를 보호받을 수 없게 됩니다. 따라서 임대인의 경우에도

3기 연체한 사실이 있는 세입자가 갱신을 요청한다거나

권리금을 회수하겠다며 새로운 임차인을 데려왔을 때

정당한 사유를 주장하시면 됩니다.

 

 

 

3기 연체로 계약해지를 통보했을 때 건물을 인도하고 나간다면

문제가 없을텐데요. 중요한 것은 아무 반응 없이

계속해서 점유를 이어나간다면 문제는 커지는데요.

 

이런 상황이라면 계속해서 경제적인 손해는 발생하기 때문에

건물주 측에서도 명도소송을 제기하셔야 합니다.

 

 

 

건물주 L씨가 이런 상황이었는데요.

2005년부터 세입자에게 자신의 건물을 임대해오고 있었던 L씨.

재계약을 통해 계약을 연장해오고 있었는데요.

2014년 8월 경부터 2016년 6월까지 총 22개월 중 7개월 분의

월세만을 냈고 해지를 통보하였음에도 묵묵부답으로 일관하며

점유를 계속해서 이어나갔습니다.

 

결국 임대인 측은 명도소송으로 대응하기로 했는데요.

소송이 진행되자 상대방 측에서는 건물 누수가 있었기 때문에

월차임을 내지 않은 것이라고 주장해왔습니다.

 

 

 

이에 본 사무소는 해당 주장은 근거 없음을 증거에 기반해

반박해나갔습니다. 담당 재판부는 의뢰인의 손을 들어주며,

'임차인은 임대인 L씨에게 건물을 명도하라.'는 판결을 내렸습니다.

 

세입자의 명백한 귀책사유로 진행되는 소송이라고

하더라도 항상 주의하셔서 진행하셔야 합니다.

위 사례처럼 누수를 주장한다거나 자신의 연체에는 정당한

사유가 있었다고 주장했는데 이를 재판부에서 받아들인다면

원하시는 결과는 커녕 오히려 더 큰 피해가 발생할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

세입자의 입장에서도 주의하셔야 합니다.

물론 귀책사유가 없는 상황이라면

갱신권이 있는 경우엔 만기 6개월 전부터 1개월 사이에 재계약을

요청하시고 권리금을 회수하려는 경우엔 만기 6개월 전부터 만기 때까지

새로운 임차인을 주선하시면 되는건데요.

이 때 건물주가 정당한 사유가 없다면 보호해줘야 합니다.

 

 

이처럼 상임법이 임차인의 권리를 보호하는 방향으로 가고 있지만

언제나 보호하는 것은 당연히 아니겠죠.

특히나 월세를 미납하는 것은 세입자의 입장에서 모든 권리를

보호받을 수 없는 상황에 처할 수 있기 때문에

계속해서 장사를 하고 싶은 상태라고 하신다면 이 부분은 잘 지켜주셔야 합니다.

 

분쟁이 발생했다면 법률 전문가로부터 정확한 판단을 받으시고

그에 맞는 적절한 대응을 해나가시길 바랍니다.