상가임대차보호법 10년, 나도 적용될까?

지난 2018년 10월 16일, 상가임대차보호법이 개정됐습니다.

기존 5년이었던 임대차 보호 기간이 10년으로 연장됐는데요.

세입자가 상가를 임대해서 거래처, 단골을 만들고

사업을 안정시키기까지 5년은 부족한 시간이라는 의견이 많았는데요.

법 개정을 통해 많은 상인분들이 좀 더 오랫동안

장사를 하실 수 있게 됐습니다.

 

 

 

개정 당시 많은 분들이 자신이 새로운 법에

해당되는지, 아닌지 궁금해하셨었는데요.

간단하게 말씀드리자면 18년 10월 16일 이후,

새롭게 체결되는 계약이나 갱신되는 계약이 이에 해당합니다.

좀 더 쉽게 예를 들어 설명드리도록 하겠습니다.

 

임차인 A씨는 2015년11월 2년 계약을 체결한 뒤,

17년 11월 2년 재계약을 맺었는데요.

19년 11월을 3개월 앞둔 상황에서 자신이 5년 적용인지

10년 적용인지 궁금해졌습니다.

임차인 A씨는 10년 적용을 받을 수 있을까요?

 

임차인 B씨는 2014년 11월 3년 계약 후,

2017년 11월 2년 계약을 진행했습니다.

만료를 3개월 앞두고 개정된 법의 적용을 받을 수 있는지

궁금해졌습니다. 10년 적용이 가능할까요?

 

 

 

결론적으로는 A씨는 가능하지만, B씨는 불가능 합니다.

A와 B 모두 구법인 5년의 적용을 받고 있는 상태였지만

A씨는 만료 시점에 4년, B씨는 5년이 만기되는 시점인데요.

따라서 A씨는 추가로 갱신이 가능한 상태이고

B씨는 더 이상의 재계약이 불가한 상태 입니다.

A씨의 경우 이번 만기 때 갱신을 하신다면 18년 10월 16일 이후로

갱신되는 계약이기 때문에 10년까지 적용이 가능한 것 입니다.

 

사실 이렇게 계약기간이 딱딱 맞아 떨어진다면

자신이 어느 상황인지 짐작하기 쉬우실텐데요.

그렇지 않은 경우도 많으실 겁니다.

대표적으로 묵시적 갱신 상태이실 때가 이렇습니다.

 

 

 

묵시적 갱신은 상임법에 적용을 받는 것과 민법의 적용을 받는 것

두 가지가 존재하는데요. 환산보증금 초과 여부에 따라

어느 곳에 적용 받는지 여부가 달라지게 됩니다.

자신의 상가가 해당 기준을 초과하는 상가인지는

지역마다 다른데요. 보증금+(월세X100)을 한 뒤,

자신의 지역 기준금액이 얼마인지 확인하셔야 합니다.

하지만 기준금액도 어느 시점에 계약하셨는지에 따라 달라집니다.

따라서 정확한 판단을 원하신다면 유선 상 안내를 도와드리겠습니다.

 

그렇다면 민법과 상임법 묵시적 갱신은 어떤 점이 다른 것일까요?

상임법의 적용을 받는다면 1년 씩 갱신되는 것으로 봅니다.

따라서 만기일이 정확한 것 인데요.

이 상태에서는 임대인이 계약 중간에 해지를 통보할 수 없고,

임차인이 해지를 원할 시에는 통보한 뒤 3개월 후에 효력이 발생합니다.

 

 

 

민법의 적용을 받는다면 기한이 없이 연장된 계약으로 봅니다.

따라서 만기일이 정확하지 않은 것 인데요.

이 때문에 고액의 임대료를 내는 상가이면서 민법상 묵시적 갱신인 경우

10년 적용인지, 5년 적용인지 정확히 하시고 싶으시다면

전문가의 판단이 필요합니다.

또한 이 경우에는 상가법과 달리 임대인이 해지를 통보했을 때는 6개월 뒤

임차인이 해지를 통보했을 때는 1개월 뒤 효력이 발생합니다.

 

이렇게 모두 따져보신 뒤, 계약갱신권이 있는 상태이시라면

만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약 요청을 하셔야 하는데요.

이 때 건물소유자는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

법에서 인정하는 정당한 사유에는 어떤 것들이 있을까요?

대표적으로 월세 3기 연체, 무단 전대 등이 있습니다.

여기서 3기 연체란, 횟수를 말하는 것이 아닌

월세 3개월 치에 달하는 금액을 연체했을 때를 말하는 것 입니다.

이외에도 재건축 등 여러사유가 있지만 건물주의 주장이

정당한지 명확히 하고 싶으시다면 전문가를 통하시길 바랍니다.

 

 

 

어떤 분들은 중간에 "아내 명의에서 제 명의로 바꿨는데..

혹은 중간에 재계약 했는데.. 혹시 그 때부터 10년인가요?"라고

물으시는 분들도 계신데요. 최초 계약일로부터 10년이라고 보셔야 합니다.

또한 갱신권이 있는데 임대인이 너무 높은 인상률 조건을 내걸어

고민이신 분들도 있으신데요. 임대료는 합의를 거치는 부분입니다.

따라서 계약갱신청구권이 있으시다면 차임 합의가 되지 않았다고 해서

재계약권이 사라진다거나 하는 것은 아닙니다.

하지만 이런 분쟁이 생기셨다면 감정적으로 해결해서는 안되며

자신의 의무는 다 지키면서 법적대응을 하셔야 합니다.

 

 

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.

아무리 권리를 가졌다고 하더라도 문제가 생겼을 때

적극적으로 대처하지 않으면 피해가 생길 수 있습니다.

따라서 분쟁이 발생하셨다면 초기부터 확실히 준비해 피해를 최소화 하셔야 합니다.