재건축 명도소송, 사례로 알아보는 임차인 대처법

임차인이 주장할 수 있는 권리는 어떤 것이 있을까요?

가장 많이 들어보셨을 것 같은 조항은

제 10조 계약갱신요구권, 제10조의 4 권리금 회수 기회 보호

이 두 가지 이실 것 같습니다.

 

 

 

임대인과 임차인 사이에서 큰 분쟁이 없으시다면,

임차인은 자신의 권리를 주장하며 장사를 지속하실 수 있습니다.

 

하지만 분쟁이 생기고, 합의가 이뤄지지 않는다면 법적인 조치를 취하는 등으로

자신의 권리를 보호 받으셔야 합니다.

 

 

 

임대인은 정당한 사유가 없다면,

임차인의 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를

방해할 수 없습니다.

 

만일 정당한 사유 없이 이를 방해하셨다면 손해배상 청구 등

법적인 책임을 지셔야 할 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

 

 

정당한 사유에 포함되는 조항에서 가장 애매한 것 중 하나가

바로 '재건축' 입니다.

 

상임법 상 갱신 거절이나 권/리/금 회수 기회를

보장해주지 않아도 되는 재건축 사유는 3가지가 있습니다.

 

1. 계약 체결 당시 공사시기나 소요기간 등을 포함해 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우   2. 건물이 노후 또는 훼손 되어 안전사고의 위험이 있어 재건축이 필요한 경우   3. 다른 법령에 의해 재건축이 이뤄지는 경우

 

1번이 가장 애매하게 느껴지실 것 같은데요.

'구체적으로' 계획을 고지하였는지 여부가 중요합니다.

 

 

만약 '상가를 재건축 할 시 건물을 명도한다.' 라는 특약을 체결하셨어도

구체적으로 고지된 것이 아니기 때문에 정당한 사유에 포함될 수 없습니다.

 

또한, 합의를 통해 체결하신 것이라 하더라도

상임법 상 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

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의뢰인 : 임차인 J씨

업종 : 음식점

계약기간 : 2012년 ~ 2017년

 

 

 

2012년부터 서울시 소재 한 상가 건물에서 음식점을 운영해온 임차인 J씨.

계속해서 운영을 지속해오다가 계약 만료를 7개월 앞두고

계약 종료 시 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라고 요청했습니다.

 

하지만 임대인 측은 J씨가 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 없다고 주장하며

협조해주지 않을 것 같은 태도를 취했는데요.

 

5년 간 영업을 하며 쌓은 유무형적 가치 등을 상실할 위기에 처한 J씨는

본 사무소를 찾아 법률적인 도움을 요청했습니다.

 

본 사무소는 임차인 J씨가 권리금을 회수할 수 있는 권리가 있다는 것을

판단했고, 이에 따른 법적 절차를 밟아 나갔습니다.

 

 

 

계약 만료를 1개월 앞둔 2017년 9월, 임차인 J씨는 신규 임차인을 구해

양도양수 계약을 체결했고, 본 사무소는 임대인 측에

신규 임대차계약 체결을 요청했습니다.

 

하지만 임대인 측에서는 불리한 조건을 내걸었는데요.

 

'재건축 시 조건 없이 건물을 인도한다.'

'신규임차인은 상임법 상 5년의 계약갱신요구권을 보호받을 수 없다.'

 

여기에 보증금 100% 증액, 월차임 50% 증액을 요구하는 등

명백히 부당한 계약 조건을 내세우며 이를 따르지 않는다면

신규 계약은 체결하지 못하겠다고 주장했습니다.

 

불합리적인 조건에 신규 임차인은 계약을 체결할 수 없었고,

이에 임차인 J씨와 체결한 양도양수 계약은 파기 되었습니다.

 

 

 

임대인의 방해로 인해 손해가 발생한 J씨.

건물주를 상대로 권리금 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

 

본 사무소는 임대인의 구체적이지 않은 재건축 주장은 정당한 사유가 아니며,

조건으로 내세운 조항들이 부당한 조건임을 증거를 토대로 입증해나갔습니다.

 

 

 

 

2018년 8월 서울동부지방법원, 임차인 J씨 전부 승소 판결!

 

'임대인은 임차인에게 4,300만 원을 배상하라.'

 

판시 이유 : 상임법 제10조의4가 규정한 정당한 이유에 해당한다고 보기 어렵다.

또한, 재건축의 구체적인 계획이 없음을 스스로 인정하고 있으므로 권리금 회수 방해로 볼 수 있다.

 

분쟁이 발생하셨다면 초기부터 법률적인 대응을 하셔야 합니다.

적법한 절차를 밟으면서 자신의 권리를 주장해야

피해를 줄이고, 권리를 보호 받으실 수 있습니다.