임차인 계약갱신청구권 10년 요구하는 방법은

작년 참 많은 분들이 놀라셨던 사건이 있습니다.

바로 궁중족발 사건인데요,

 

세입자가 과도하게 높은 임대료 인상을 요구받으며 영업을 포기할 상황이 되고,

그 과정에서 감정의 골이 깊어지면서 결국 세입자가 건물주를 공격한 사건이었습니다.

 

물론 폭력은 정당화 되어서는 안되지만,

이 사건을 통해 많은 분들이 임대료를 아무런 제한없이 올리는 경우 및

총 계약기간이 법적으로 단 5년만 보장받을 수 있다는 것에 많이 분개하셨습니다.

 

 

 

 

 

이 사건이 있고 여론이 점점 심각해지자,

몇 년 째 국회를 계류 중이던 상가임대차보호법 개정안이

작년 추석 쯔음 국회를 통과했습니다.

공포 및 시행은 2018년 10월 16일부터입니다.

 

이 날짜가 왜 중요하냐면,

바로 임차인 계약갱신청구권의 적용을 받을 수 있는지 없는지

이 날짜를 기준으로 정해지기 때문입니다.

 

아쉽게도 법 규정이 소급해서 모든 임차인에게 적용되지는 않습니다.

 

 

 

 

 

임차인 계약갱신청구권 10년 해당하는 경우

 

- 법 개정 전에 임대차계약을 시작했으나,

18년 10월 16일을 기준으로 계약갱신요구권이 남아 갱신이 가능한 임차인은

5년이 아닌 총 10년을 보장받게 됩니다.

 

예를 들어, 2016년 1월 부터 2018년 2월까지 2년 계약을 한 뒤

묵시적으로 갱신되는 상황이라면,

2019년 2월에 계약이 갱신되면서

"2018년 10월 16일 이후로 갱신되는 계약"에 해당해

최초 계약부터 총 10년 보호가 가능해지는 상황.

 

 

 

 

 

 

10년 계약갱신을 보장받지 못하는 경우

 

- 2013년 9월부터 2년씩 계약을 연장하던 중

2018년을 기준으로 5년차 계약만료에 해당하는 임차인은

2018년 9월 5년 계약이 만료되고,

법은 2018년 10월부터 시행됐으므로

10년 적용을 받지 못하고 상가를 명도하고 계약을 종료해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권을 요구하는 방법은?

 

"임대인은 임차인이 계약 만료 6~1개월 전 사이에

계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다.

다만 아래의 사유가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있는

정당한 사유가 있는 것으로 본다."

 

 

1. 임차인이 월차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우.

- 월세를 총 3달 치를 안냈을 경우를 말하며

총 3달을 밀리면 당장 계약해지도 가능합니다.

하지만 임대인이 계약해지를 요구하지않고 3달 치를 갚았다면

당장 계약해지를 할 순 없지만

임차인은 추후 계약갱신요구권 및 권리금 회수기회를 보장받을 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차했을 때

 

3. 합의를 통해 임차인에게 상당한 보상금을 줬을 경우

 

4. 무단전대

임대인의 동의없이 임차인이 무단으로 제3자에게 전대한 경우

 

5. 고의나 중대한 과실로 임차인이 건물을 파손한 경우

(세입자 잘못으로 불이 났을 때 등..)

 

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차계약이 지속될 수 없는 경우

(옆집 잘못으로 불이 났을 때..)

 

 

 

 

 

7. 철거 또는 재건축 사유

- 계약 당시 구체적으로 시기 등 계획을 고지한 경우, 안전사고 우려, 법령에 따른 재건축

- 위 세 가지에 해당하지 않는다면 재건축으로 명도소송을 하는 것은 어렵습니다.

 

8. 그 밖에 임대차계약을 계속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우

 

 

관련 내용을 잘 숙지하고 계셔야 분쟁이 발생한 상황에서 법적인 도움을 받더라도

사건을 이해하고 진행하면 더 좋은 결과를 받으실 수 있습니다.