상가 임대차 계약서 특약사항 작성방법은

 

법무부 사이트를 들어가 '상가임대차계약서'를 검색하시면

표준양식을 제공하고 있습니다. 계약서 양식뿐만 아니라

어떻게 작성해야하는지 팁까지 나와있습니다.

 

하지만 법 관련 용어를 잘 모르는 경우 어떻게 써야 하는지 감이 잘 오지 않을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

본 사무소에서 직접 사건 해결에 기여했던 분의

임대차계약서를 샘플로 보시겠습니다.

 

사실 이 계약서가 완전 정석은 아니지만

(무효 조항이 포함되어 있음)

많은 분들이 이런 형식으로 계약을 하십니다.

 

기본적인 계약기간, 계약이 해지될 경우 등 조항을 넣어놓고

'특약사항'에 두 분이 합의하신 내용을 펜으로 적거나 아니면

아예 타이핑해서 프린트 하셔도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

과거 상가임대차보호법 권리금 보호조항이 없었을 당시에는

특약에 "권리금을 인정하지 않는다." "월세 2기 연체 시 명도한다."

등의 조항이 포함되어 있었습니다.

 

물론 임차인 입장에서는 이 내용에 동의하지 않으면

계약이 진행이 되지 않기 때문에 울며 겨자먹기로 싸인하는 경우도 많았습니다.

또는 임대인이 "형식적인 절차일 뿐이다."라는 말만 믿고

계약을 하신 분들도 계시죠.

 

이럴 경우 추후에 문제가 생길 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

하지만 현재는 상가임대차법이 개정되어 임차인을 보호하고 있으며,

아무리 계약서 상 '권리금 등 시설금 일체를 인정하지 않는다.'고 적혀있고

거기에 동의를 했더라도 '강행규정'위반으로 아예 무효가 됩니다.

 

상가임대차법은 월세 미납을 3기분으로 보고 있기 때문에

만약 "2기 연체 시 명도한다."고 적으셔도 무효입니다.

 

 

 

 

 

 

 

그러나 이 부분은 주의하셔야 합니다. "계약 종료 시 상가를 원상복구한다."

이 특약사항의 경우 원상복구의 범위가 문제가 될 수 있습니다.

통상적으로 대법원 판례 상 본인이 임차했을 때의 상태로 돌리면 되는데,

가끔 "본래의 건물 상태로 원상복구한다."는 특약이 있을 수 있고

여기에 임차인이 동의할 경우 정말 모든 시설을 다 떼내고

완전히 첫 건물 상태로 복구해야 합니다.

 

비용이 만만치 않기 때문에 주의하면서 계약해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

상가 임대차 계약서 작성방법은 우선 소재지와 건물 표시 내용을 상세히 기입합니다.

계약서에는 N평으로 작성을 했는데 알고보니 그보다 훨씬 크기가 작은 경우도 있습니다.

이럴 경우를 대비해 계약서에 도면을 함께 첨부하는 것도 하나의 해결 방법이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

그 다음으로 보증금, 계약금, 월차임(월세)에 대해 합의해야 하는데요,

부가세 포함여부를 적어둔다면 추후 세금관련한 문제를 조금더 명료히 해결할 수 있습니다. 

계약 기간의 경우 통상적으로 1년 또는 2년을 합니다.

 

길게 계약기간을 가져갈 경우 장사를 안정적으로 할 수 있지만

중간에 상황이 변동되면 대처하기가 어렵고,

짧게 계약할 경우 때마다 임대료를 인상해야 하니

본인에게 어떤 게 더 유리할지 따져보고 진행하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

그 외 무단전대를 금지한다, 계약해지 시 임대인과 임차인 입장,

3기 연체 시 계약해지 가능 및 권리금 회수기회 보호의무 없음,

원상복구에 대한 내용, 공과금 및 관리비, 중개보수 등에 대해 약정하시면 됩니다.

 

 

임대차계약서는 추후 분쟁을 예방할 수도 있고,

분쟁을 일으킬 수도 있는 가장 중요한 단계입니다.

 

 

가능하다면 최대한 자문을 많이 얻고 진행하시는 것이 현명합니다.