상가임대차보호법 10조 계약갱신요구 내용 살펴보기

상가임대차보호법 10조 계약갱신요구 내용 살펴보기

 

경기침체 등 다양한 상황이 펼쳐지고 있지만

그럼에도 자영업에 도전하는 사람들은 꾸준히 늘고 있습니다.

 

자가 건물에서 영업을 시작하는 것이 아닌 이상

대부분의 자영업자는 상가건물을 빌려 임대차계약을 맺고

그곳에서 영업을 시작합니다.

 

 

 

장사를 시작하기 전 어디서 시작할지가

가장 중요하다고 할 수 있는데

또 여기서 아예 신도시상가에 첫 영업을 시작하기 보다는

이미 상권이 형성되어있는 곳에 권리금을 주고 들어가곤 합니다.

 

이 때 법적으로 여러 가지 증명 서류를 남겨놓지 않으면

나중에 분쟁에 휘말렸을 때 증거확보가 쉽지 않습니다.

 

그렇다면 임차인이 영업을 시작하기 전,

혹은 시작한 이후 기본적으로 알아둬야 할 사항을 보겠습니다.

 

 

 

상가임대차보호법 10조 계약갱신요구 등

 

임차인은 총 10년의 기간동안

임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

계약종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구할 시

임대인은 정당한 이유없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

즉, 임차인이 3기 연체를 한 사실이 있거나 무단전대를 했다거나

혹은 법에서 정하는 몇 가지 사유가 발생하지 않는 한

임차인이 계약갱신을 요구하면 들어줘야 한다는 것입니다.

 

 

 

물론 법에 따라서 임대료증액 청구가 가능합니다.

(감액 청구는 제한 없음)

 

환산보증금 내 상가는 연 5%의 제한선,

환산보증금 초과 상가는 제한선은 없으나

주변 시세를 종합적으로 고려해서 인상금액을

결정해야 합니다. 만약 적정임대료에 대한 시시비비를

가리기 위해 법원에 갈 경우 증액을 청구하는 쪽에서

(건물주가 청구하겠죠?)

증액의 근거를 입증해야 하기 때문입니다.

 

 

 

그런데 대부분의 분들이 굳이 재계약서를 쓰지 않고

구두로 연장을 합의하기도 하고

아니면 아예 말없이 자동으로 연장되어 넘어가기도 합니다.

 

사실 계약갱신요청을 내용증명으로 보내는 것 자체가

임차인분들 입장에서는 괜히 건물주의 심기(?)를 건드는 것이 아닌가 하는

부담감도 작용하기 때문입니다.

 

그러나 환산보증금을 초과하는 고액의 임대차환경에 있는 임차인은

웬만하면 갱신요청을 하는 것이 좋습니다.

내용증명이 부담스럽다면 문자, 카카오톡, 통화녹음 등

적어도 눈에 보이는 증거를 최대한 남기는 것이 중요합니다.

 

만약 계약기간으로 분쟁이 붙을 경우에 이런 증거 하나하나가

결과를 바꿀 수 있기 때문인데요,

만약 이런 부분들을 잘 모르겠고 어렵다면

상가임대차를 전문으로 다루는 변호사의 자문을 받아나가는 것이 좋습니다.

 

이렇게 갱신요청을 해서 계약이 늘어난다면!

이전과 동일한 조건으로 늘어나면서 임대료 증감청구가 가능한 것인데

만약 2년 계약을 하고 갱신요구를 한 상황이라면

또 똑같이 2년이 추가 되는 것입니다.

 

 

 

그러나 만약 서로 말없이 (계약 종료 6~1개월 전 사이에 임차인도

갱신요청을 안 하고 임대인도 거절,해지 통보를 안했을 때)

묵시적으로 갱신된 상황이라면 따져볼 것이 몇 가지 있습니다.

 

일단 환산보증금 내 상가라면

동일 조건으로 1년 늘어난다고 보고

이 때 임차인만이 중도해지통보가 가능하고

3개월 뒤 해지됩니다.

 

환산보증금 초과 상가의 경우

상가임대차보호법의 적용을 받지 않고

민법의 기본 임대차규정의 적용을 받습니다.

이 때는 기간의 약정 없이 계약이 늘어나며

임대인이 해지를 통고하면 6개월 뒤,

임차인이 해지를 통고할 시 1개월 뒤 해지됩니다.

 

해지시점이 중요한 이유는 물론 보증금을

반환받을 수 있는 날이기 때문이기도 하지만

권리금회수기회와 맞닿아있기 때문입니다.

 

임차인은 계약종료 6개월 전부터 종료시점까지

새로운 임차인을 주선하면서 권리금을 회수할 수 있는

기회를 법적으로 보호받습니다.

 

그러나 이 때 건물주 측에서 정당한 이유없이

신규임차인과의 임대차를 맺는 것을 거절한다면

임차인은 받을 수 있었던 권리금을 건물주의 방해로

받지 못하게 되는 것이고, 이 때 건물주는

임차인에게 손해배상을 해야 할 책임을 지게 됩니다.

 

관련 성공사례 등은 아래 링크에서 참고 가능합니다.

 

http://sanggalawyer.com/

상가변호사닷컴 | 법무법인 명경 서울

 

만약 분쟁상황이 생겨 전문가의 검토 및 대응이 필요하시다면

아래 유선 상으로 안내 도와드리겠습니다.