권리금 소송 제대로 된 준비로 보호 받아

"임대인이 새로운 사람 데려와도 계약 안해준다는데..

지금 상황에서 어떻게 해야 하는지.."

권리금 보호법이 신설된지 4년이 지나가고 있지만

여전히 임차인의 권리를 보호해주지 않는 분들이 많습니다.

 

 

 

하지만 엄연히 법으로 보호 되고 있는 부분이기 때문에

권리를 침해당할 상황이시라면 적절한 대처가 필요합니다.

먼저 법을 살펴보자면, 만기 6개월 전부터 만기 시까지

기존 임차인이 새로운 사람으로부터 권리금을

회수하는 것을 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없는데요.

 

 

 

생각해보면 권리금 소송의 경우

임대인의 잘못된 부분만 입증하면 될 것 같지만

이는 큰 착오 입니다. 이런 생각 때문에 안일하게 준비하시다가

패소하시는 경우가 매우 많은데요. 재판부에서 판단하는

부분을 완벽히 준비해야 피해를 최소화 하실 수 있습니다.

 

 

 

건물주들이 방해하는 이유에는 여러가지가 있지만

대표적으로 몇 가지 꼽아보자면 임대료 인상, 재건축 두 가지 인데요.

임대료의 경우 상임법 상 '현저히 고액의 차임을 요구했을 경우'

방해행위에 해당한다고 보고 있습니다. 하지만 정확한 기준이

나와있는게 아니기 때문에 애매한 부분이 있습니다.

 

 

 

재건축의 경우는 정당하다고 판단 받을 수 있는 경우가 단 세 가지에 불과한데요.

첫 번째, 임대차 계약 당시 구체적인 계획을 고지하고 이행하는 경우

두 번째, 건물 노후 또는 멸실로 안전 상의 이유가 있는 경우

세 번째, 다른 법령에 의해 이뤄지는 경우

위의 조항들을 보시고 어떤 분들은 건물이 너무 오래되서

안전 문제가 있어서 진행한다고 주장하시기도 하는데요.

주의하셔야 할 것은 단순히 주관적인 판단 하에 진행되는 것이 아닌

안전진단 검사를 받았는데 D등급 이상 정도 나와야

정당하다고 보기 때문에 그런 사유가 아니라면 정당한 주장이 아닙니다.

 

 

 

앞서 말씀드렸던 것처럼 차임부분은

현저히 고액이냐 아니냐가 정해져 있는 것이 아니기 때문에

더욱 더 세밀한 준비와 입증 과정을 거치셔야 합니다.

이 뿐만 아니라 차임은 계약기간 중이더라도

분쟁이 일어날 소지가 크다고 볼 수 있는데요.

임차인들은 인상하기 부담스럽고, 임대인은 경제적 상황에 맞춰

인상을 원하기 때문에 그렇습니다.

상임법 상 임대료의 경우 5%까지만 올릴 수 있지만,

환산보증금을 초과하는 상가의 경우엔 5%의 제한이 없습니다.

 

 

 

5%의 제한을 받는다고 하더라도

임대인과의 관계가 틀어질까 싶어

그냥 받아주시는 분들도 있는데요. 합의하기에 앞서

추후에 문제가 없을지 잘 따져보시길 바랍니다.

임차인 P씨가 이런 상황이었는데요.

2012년부터 경기도 한 상가에서 카페를 운영해왔습니다.

건물주가 10년을 보장해줄테니 마음껏 장사 하라는 말을

믿고 사업 발전을 위해 시설투자도 하면서 열심히 노력했는데요.

매년 재계약 시 임대인의 요구로 월차임 9%씩 인상에 

합의하기도 했습니다. 그렇게 5년 차 만기가 다가올 때쯤

건물주는 보증금 28%, 월세 60% 이상 인상을 요구했는데요.

 

 

 

당시 계약갱신요구권(구법 5년, 현행 10년)이 없었기 때문에

나가라는 말이나 다름없는 요구조건이었습니다.

상대방이 제시한 조건을 도저히 받아들일 수 없었던

임차인 P씨는 그동안 자신이 노력해 쌓은 영업가치를 

회수하기로 결정했지만 상대의 방해가 이미 예상된 상황이었기에

법률 전문가를 통해 철저히 준비하기로 결정했습니다.

 

 

 

본 사무소는 분쟁 초기부터 함께하며 

만일 소송으로 갔을 시까지도 대비하며 적법한 절차를

밟아나갔습니다. 먼저 새로운 사람을 구하는데 있어서

임차인에게 법률적인 코치를 했는데요.

차임과 관련해 분쟁이 있을 소지가 높았기 때문에 

신규 임차인을 구하는 조건, 계약서 작성 방법 등

세세하게 준비를 시작했습니다.

 

 

 

이후 임대인에게 주선하는 과정에서도 긴장을 늦출 수는 없었습니다. 

아니나다를까 상대방은 신규 임차인에게 고액의 차임을

요구했는데요. 이미 높은 금액일 것이라고 예상하고

만남에 온 신규임차인도 도저히 받아들일 수 없는 요구조건이었습니다.

결국 해당 계약은 파기가 됐고 임차인 P씨는 권리금 손해가 발생했습니다.

 

손해가 발생한 P씨는 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했는데요.

소송을 진행하면서 상대방이 제시한 요건이 '현저히 고액'이었던 점 등을

그동안 준비해온 증거, 법적인 논리와 함께 재판을 이끌어나갔습니다.

 

 

 

최종적으로 담당 재판부는 임차인 P씨의 손을 들어주며,

임대인에게 약 4,300만 원을 배상하라는 판결을 내렸습니다.

임대인이 '현저히 고액'의 임대료를 제시해 권리금 회수를

방해했다는 판단을 내린 것 입니다.

 

 

분쟁이 발생하셨다면 자신이 어떤 상황에 처했고

이런 상황에서 어떤 대처가 필요한지 정확히 아는 것도 중요합니다.

정확한 판단이 있어야만 적절한 대응을 할 수 있는 것 인데요.

아무리 법에 대해 공부를 하신다고 하더라도

재판부에서 실제로 어떤 것을 중요하게 보는지,

요즘 재판의 흐름은 어떠한지는 법률전문가여야만 알 수 있습니다.

 

문제가 발생했다면 빠르게 대응하셔서 피해를 최소화 하시길 바랍니다.