상가건물 임대차보호법 개정안 살펴보자

상가 임차인이 주장할 수 있는 권리는 무엇이 있을까요?

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조 ① 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 갱신을 요구할 경우 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조4 ① 만기 6개월 전부터 만기 시까지 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을  임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없다.

 

계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등이

대표적이라고 할 수 있습니다.

현재 임차인은 10년까지 임대기간을 보호 받는데요.

모두에게 다 해당되는 부분은 아니기 때문에

혼란을 일으키기도 합니다. 쉽게 생각하면 개정된 이후로

최초로 계약을 체결하셨거나 갱신된 계약이라면 10년의 적용을 받습니다.

 

 

 

⑴ 임차인 A씨는 2014년 11월부터 음식점 장사를 시작했는데요.

2018년 11월 1년을 더 연장하는 계약을 했습니다.

만기 한 달 여를 앞둔 시점에서 자신이 구법의 적용을 받는지,

신법 적용을 받는지 궁금해졌는데요. A씨는 몇 년까지 보호가 될까요?

 

⑵ 세입자 S씨는 2014년 11월 카페 장사를 시작했습니다.

당시 임대 보호 기간이 5년이었기 때문에 5년의 계약을

한번에 체결했는데요. 법이 5년에서 10년으로 개정됐다는 소식을

듣게 됐습니다. 세입자 S씨는 몇 년의 적용을 받을까요?

 

 

 

A씨는 10년, S씨는 5년의 적용을 받습니다.

최초 계약 날짜는 같은데 적용의 기준이 다른 것은 왜일까요?

재계약 시점에서 갱신을 요구할 수 있는지 없는지가 중요합니다.

A씨의 경우 개정된 이후로 재계약을 했고,

S씨의 경우엔 한 번에 5년 계약을 했기 때문에 만기 시

더이상 갱신을 강제할 수 없습니다.

 

다음으로는 권리금 회수에 대해 살펴보겠습니다.

지난 5월 16일, 대법원은 장기임차인이라도 영업적 가치를

회수할 수 있는 기회를 보호 받아야 한다고 판결했는데요.

당시 하급심에서는 계약갱신요구권의 존재에 따라

권리금을 주장할 수 있는지 없는지의 여부가 갈리기도 해

많은 임차인들에게 희망을 가져다 주는 소식이었습니다.

 

 

만기 6개월 전부터 만기 시까지 임차인의 회수기회를

임대인은 방해할 수 없지만 여전히 이를 방해하는 상황은

빈번하게 발생하고 있는데요. 법이 임차인을 보호하는 방향으로

많이 바뀌고 있기 때문에 건물주이더라도 내보내시려면

적법한 절차를 밟으셔야 합니다.

 

의뢰인 : 임차인 P씨 업종 : 카센터 임대차기간 : 6년(2012~2018)

 

 

 

 

2012년부터 경기도 한 상가에서 카센터를 운영해오던 P씨.

18년까지 연장하는 계약서를 작성한 뒤, 건물주가 바꼈는데요.

새로운 건물주는 만기 시 계약을 연장하지 않겠다는

통보를 해왔습니다. 사업을 안정시키기 위해 열심히 노력해온

P씨는 임대인과 대화를 통해 좀 더 장사를 해보려 했으나

상대방의 의지는 완고했습니다. 당시 임대 보호 기간도

5년 밖에 되지 않았기에 더이상 재계약을 강제할 순 없었는데요.

 

 

 

결국 그동안 영업을 하며 쌓아온 유무형적 가치를 회수하기로

결정, 신규 임차인을 구하게 됐습니다.

하지만 상대는 '권리금 회수는 인정하지 않는다. 원상복구 후

퇴거하라'는 주장만을 내세우며 신규계약을 거절했습니다.

 

임대차 기간이 종료되자 임대인은 바로 명도소송을

제기해왔고 임차인 P씨 또한 권리금 손해에 대한

손해배상 소송을 반소제기했습니다.

 

본 사무소는 소송 과정 속에서 임대인의 주장이

상임법을 위배하며, 이로 인해 큰 손해가 발생했음을

그동안 준비해둔 증거에 기반해 입증했고

건물주의 주장을 하나하나 반박해나갔습니다.

 

 

 

2019년 6월, 담당 재판부는 '건물주는 임차인 P씨가

권리금 회수기회를 상실하게 됨으로써 입은 손해를

배상할 의무가 있다.'라고 판시하며,

'임대인은 임차인 P씨에게 3,200만 원을 배상하라.'는 판결을 내렸습니다.

 

 

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만일 보호 받을 수 있는 권리가 있음에도 불구하고

적절한 대처를 하지 않았다면? 오히려 더 큰 손해를

입고 건물에서 나가야 할 상황에 처했을 것 입니다.

법률 전문가를 통해 적절한 대응을 하셔서

권리를 보호받으시길 바랍니다.